부동산 시장이론

1. 부동산시장의 특성

부동산시장은 불완전경쟁시장의 특성을 가진다.

부동산시장의 주요 특성

• 지역성(국지성): 부동성으로 인해 하위시장(sub-market) 형성
• 비공개성: 거래가격·조건이 비공개
• 비조직성: 중앙집중적 시장 없음
• 공급의 비탄력성: 신규공급에 장기간 소요
• 정부의 규제: 법적·행정적 개입

2. 효율적 시장이론

효율적 시장의 유형

할당 효율적 시장

• 부동산 가격이 과소평가·과대평가 없이 적정하게 형성
• 불완전경쟁시장도 할당 효율적 시장이 될 수 있다
• 할당 효율적 시장에서는 누구도 초과이윤을 얻지 못함

부동산시장은 일반적으로 약성 효율적 시장에도 미달하는 비효율적 시장

3. 주택여과(Filtering Process) 현상

주택의 질적 변화와 소득계층에 따른 가구의 이동과의 관계를 침입·계승의 원리로 설명.

유형

• 공가(空家) 발생은 주택여과과정의 중요한 구성요소
• 여과과정이 원활하면 신규주택에 대한 정부지원으로 모든 소득계층 이득
• 하향여과가 원활하면 저급주택 공급량 증가
• 도시회춘화 현상: 도심 재건축으로 상위계층 유입 (상향여과 관련)
• 불량주택 문제는 소득문제이지 시장실패 때문이 아니라는 견해 유력

주거분리현상

• 고소득층·저소득층 주거지역이 분리되는 현상
• 도시 전체뿐 아니라 근린지역에서도 발생
• 고소득층 주거지역 인접 저급주택: 정(+)의 외부효과 → 할증 거래
• 저소득층 주거지역 인접 고급주택: 부(-)의 외부효과 → 할인 거래

관련 개념: 수요공급이론, 부동산경기변동, 부동산정책총론

핵심 암기 포인트

• 부동산시장 = 불완전경쟁시장 (개별성, 정보비대칭, 진입제한)
• 효율적 시장 3단계: 약성(과거정보) → 준강성(+공개정보) → 강성(+비공개정보)
• 부동산시장은 약성 효율적 시장에도 미달하는 비효율적 시장
• 할당 효율적 시장: 정보비용 = 정보가치 → 초과이윤 불가, 불완전경쟁시장에서도 성립 가능
• 정보가치 = 정보가 확실한 경우의 현재가치 - 정보가 불확실한 경우의 현재가치
• 부동산투기가 성립하는 이유: 시장이 불완전해서가 아니라 할당 효율적이지 못하기 때문
• 하향여과: 주택개량비용 > 가치상승분 / 상향여과: 가치상승분 > 보수비용
• 공가(空家) 발생은 주택여과과정의 중요한 구성요소
• 고소득층 인접 저급주택: 정(+)의 외부효과 → 할증 거래
• 저소득층 인접 고급주택: 부(-)의 외부효과 → 할인 거래

OX 퀴즈

Q1. 부동산시장은 일반적으로 준강성 효율적 시장에 해당한다. → X (약성에도 미달하는 비효율적 시장)

Q2. 할당 효율적 시장은 완전경쟁시장에서만 성립할 수 있다. → X (불완전경쟁시장에서도 성립 가능)

Q3. 하향여과는 주택개량비용이 가치상승분보다 클 때 발생한다. → O

Q4. 주택여과과정에서 공가(빈집)의 발생은 여과과정의 장애요인이다. → X (공가 발생은 여과과정의 중요한 구성요소)

Q5. 도시회춘화 현상은 하향여과와 관련된 현상이다. → X (상향여과와 관련된 현상)

Q6. 불량주택 문제는 시장실패 때문이 아니라 소득문제라는 견해가 유력하다. → O

Q7. 강성 효율적 시장에서는 비공개 정보를 이용하여 초과이윤을 얻을 수 있다. → X (강성에서는 어떤 정보로도 초과이윤 불가)

함정 노트

• ⚠️ "부동산시장은 약성 효율적 시장" → 약성에도 미달하는 비효율적 시장
• ⚠️ "할당 효율적 시장 = 완전경쟁시장에서만" → 불완전경쟁시장에서도 할당 효율적일 수 있다
• ⚠️ "공가 = 여과의 장애" → 공가는 여과과정의 핵심 구성요소
• ⚠️ "도시회춘화 = 하향여과" → 도심 재건축으로 상위계층 유입이므로 상향여과 관련
• ⚠️ "주거분리는 도시 전체에서만 발생" → 도시 전체뿐 아니라 근린지역에서도 발생