부동산 정책론
1. 정부의 시장개입 방법
직접적 개입방법
부동산시장에 직접 참여하여 수요자·
- 공영개발, 토지은행제도, 공공임대보유제, 공공투자사업
- 토지수용, 공공임대주택공급, 가격규제(분양가·
임대료 상한제), 선매제도
간접적 개입방법
시장기능을 통해 효과를 유도. 효과 불확실하나 시장기능을 해치지 않음.
- 보조금제도, 조세제도, 부담금제도
- 대출규제(LTV, DTI, DSR), 부동산가격공시제도
시장개입의 기능
| 기능 | 내용 |
|---|---|
| 정치적 | 효율성· |
| 경제적 | 시장실패 수정 |
2. 시장실패 (Market Failure)
시장기구에 맡겼을 때 효율적 자원배분을 실현하지 못하는 상황. 근본 원인은 불완전경쟁시장.
원인
| 원인 | 내용 |
|---|---|
| 외부효과 | 시장기구 거치지 않고 제3자에게 의도하지 않은 이익/손해 |
| 공공재 | 비경합성· |
| 독과점기업 | 가격설정자 → 과소생산, 사회적 후생손실 |
| 정보의 비대칭성 | 역선택, 도덕적 해이 → 자원배분 비효율 |
3. 외부효과
정(+)의 외부효과 (외부경제)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 효과 | 부동산가치 상승 |
| 생산량 | 과소생산 (사적비용 > 사회적비용) |
| 현상 | PIMFY (Please In My Front Yard) |
| 대책 | 보조금 지급, 세금감면 |
부(-)의 외부효과 (외부불경제)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 효과 | 부동산가치 하락 |
| 생산량 | 과다생산 (사적비용 < 사회적비용) |
| 현상 | NIMBY (Not In My Back Yard) |
| 대책 | 규제, 용도지역지구제, 세금 부과 |
비교표
| 구분 | 정(+)의 외부효과 | 부(-)의 외부효과 |
|---|---|---|
| 사적편익 vs 사회적편익 | 사적 < 사회적 | 사적 > 사회적 |
| 사적비용 vs 사회적비용 | 사적 > 사회적 | 사적 < 사회적 |
| 시장에 맡길 경우 | 과소생산 | 과다생산 |
외부효과 대책
- 직접규제: 완전금지(용도지역지구제) 또는 허용기준 설정
- 외부성의 내부화: 세금 부과 또는 보조금 지급
- 재산권 부여 (코오즈 정리): 민간 자발적 협상으로 해결
- 합병: 피해기업과 가해기업 합병
- 오염배출부과금: 배출량에 따른 비용 부담
- 오염정화보조금: 영세업체에 방지시설 비용 보조
4. 공공재의 특징
- 소비의 비경합성: 추가 소비자가 다른 소비자 혜택 줄이지 않음
- 소비의 비배제성: 대가 미지불자도 소비 가능 → 무임승차자 문제
- 시장에 맡기면 과소생산 → 정부가 세금·
공공기금으로 직접 공급
5. 부동산문제
부동산문제란 부동산과 인간과의 관계가 악화되는 현상을 말한다. 크게 토지문제와 주택문제로 대별된다.
부동산문제의 특징
| 특징 | 내용 |
|---|---|
| 악화성향 | 주택공급 중단 시 양적· |
| 비가역성 | 지가 폭등 후 원상회복 불가능, 도시계획 오류의 환원 불가 |
| 지속성 | 양적 문제 해결 후에도 질적 수준 향상 노력 필요, 수급불균형 지속 |
| 해결수단의 다양성 | 여러 수단 이용 가능 → 종합정책 성격, 해결이 어려움을 의미 |
지가고(地價高)의 문제
지가고란 사회·
- 공공용지 확보 난 → 국고·
조세부담 증가 - 물가·
생산비 상승 → 기업경영 악영향 - 택지취득 곤란 → 양적 주택문제 발생
- 도심 토지의 집약적 이용 심화, 직주분리·
스프롤 현상 초래 - 토지투기 조장 → 근로의욕 저해
토지분배 측정방법
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 로렌츠곡선 | 소득분포의 불평등도 측정, 굴곡이 클수록 불평등 |
| 지니계수 | 0(완전평등) ~ 1(완전불평등), 로렌츠곡선의 불평등도를 수치화 |
관련 개념: 토지정책, 주택정책, 조세정책, 부동산시장특성
핵심 암기 포인트
- 직접적 개입: 공영개발, 토지수용, 공공임대주택, 가격규제(분양가·
임대료 상한제), 선매제도 - 간접적 개입: 보조금, 조세, 부담금, 대출규제(LTV·
DTI· DSR), 가격공시제도 - 시장실패 원인: 외부효과, 공공재, 독과점, 정보비대칭
- 정(+)의 외부효과 → 과소생산 → PIMFY → 보조금 지급
- 부(-)의 외부효과 → 과다생산 → NIMBY → 규제·
세금 부과 - 공공재: 비경합성 + 비배제성 → 무임승차자 문제 → 과소생산
- 코오즈 정리: 재산권 부여 → 민간 자발적 협상으로 외부효과 해결
OX 퀴즈
Q1. 보조금제도는 정부의 직접적 시장개입 방법이다. → X (보조금은 간접적 개입방법)
Q2. 정(+)의 외부효과가 있는 재화는 시장에 맡기면 과다생산된다. → X (정의 외부효과는 과소생산, 부의 외부효과가 과다생산)
Q3. 공공재는 무임승차자 문제로 인해 과소생산되는 경향이 있다. → O
Q4. NIMBY 현상은 정(+)의 외부효과와 관련된다. → X (NIMBY는 부(-)의 외부효과, 정(+)은 PIMFY)
Q5. 부(-)의 외부효과가 있을 때 사적비용은 사회적비용보다 크다. → X (부의 외부효과 시 사적비용 < 사회적비용)
Q6. 코오즈 정리는 재산권을 부여하면 민간 자발적 협상으로 외부효과를 해결할 수 있다는 이론이다. → O
Q7. LTV, DTI, DSR 규제는 정부의 직접적 개입방법이다. → X (대출규제는 간접적 개입방법)
함정 노트
- ⚠️ "보조금 = 직접적 개입" → 보조금·
조세· 부담금은 간접적 개입, 가격규제(상한제)가 직접적 개입 - ⚠️ "정(+) 외부효과 = 과다생산" → 정(+)은 과소생산, 부(-)가 과다생산
- ⚠️ "부(-) 외부효과: 사적비용 > 사회적비용" → 부(-) 외부효과 시 사적비용 < 사회적비용 (오염 등 비용이 사회에 전가)
- ⚠️ "NIMBY = PIMFY 혼동" → NIMBY = 부(-) 외부효과(혐오시설), PIMFY = 정(+) 외부효과(선호시설)
- ⚠️ "공공재 = 과다생산" → 공공재는 무임승차 문제로 과소생산 → 정부가 직접 공급