부동산 수요·공급 이론
1. 수요의 기본개념
- 수요: 일정기간 동안 재화를 구매하고자 하는 욕구
- 수요량: 구매력을 가진 소비자가 일정기간 동안 구입하고자 하는 최대수량
- 수요는 유효수요(구매력 동반), 유량(flow) 개념, 사전적 개념
유량변수 vs 저량변수
| 유량(flow) 변수 | 저량(stock) 변수 |
|---|---|
| 일정기간 명시 필요 | 일정시점 명시 필요 |
| 임대료, 급여, 주택거래량, 저축, 신규주택공급량, NOI, 투자, 국민총생산 | 자산, 부채, 자본, 국부, 재고, 인구수, 가격, 주택보급률, 통화량 |
2. 수요·공급의 법칙
- 수요의 법칙: 가격↑ → 수요량↓ (역의 관계, 우하향 곡선)
- 공급의 법칙: 가격↑ → 공급량↑ (정의 관계, 우상향 곡선)
수요량의 변화 vs 수요의 변화
| 구분 | 수요량의 변화 | 수요의 변화 |
|---|---|---|
| 원인 | 해당 상품 가격 변화 | 가격 이외 요인 변화 |
| 그래프 | 수요곡선 위의 점 이동 | 수요곡선 자체 이동 |
수요 변동 요인
소득 증가, 인구 증가, 대체재 가격 상승, 보완재 가격 하락, 선호도 증가, 금리 하락 → 수요 증가(우측 이동)
부동산 수요의 특징
| 특징 | 내용 |
|---|---|
| 수요자 수 중시 | 수요된 수량보다 수요자 수가 더 큰 비중 |
| 비소멸성 수요 | 기존 수요량이 새로운 공급으로 전환 가능 |
| 차별화된 수요 | 개별성으로 부동산 종류별 상이한 탄력성 |
| 파생수요 | 토지는 생산재로서 소비재 수요에서 파생 (직접수요도 가능: 주거용, 공원, 주차장 등) |
| 전문지식 요구 | 구매절차 특수, 자금축적 장기간 소요 |
공급 변동 요인
생산기술 향상, 생산요소 가격 하락, 정부 규제 완화 → 공급 증가(우측 이동)
3. 균형의 결정 및 변동
수요·공급 동시 변동 시 균형
| 변동 | 균형가격 | 균형거래량 |
|---|---|---|
| 수요↑, 공급↑ | 불확정 | 반드시 증가 |
| 수요↑, 공급↓ | 반드시 상승 | 불확정 |
| 수요↓, 공급↑ | 반드시 하락 | 불확정 |
| 수요↓, 공급↓ | 불확정 | 반드시 감소 |
4. 가격탄력성
수요의 가격탄력성
| 크기 | 구분 | 수요곡선 모양 |
|---|---|---|
| ε = 0 | 완전비탄력적 | 수직선 |
| 0 < ε < 1 | 비탄력적 | 급경사 |
| ε = 1 | 단위탄력적 | 직각쌍곡선 |
| 1 < ε < ∞ | 탄력적 | 완만한 경사 |
| ε = ∞ | 완전탄력적 | 수평선 |
가격탄력성과 총수입
| 수요 탄력성 | 가격 상승 시 | 가격 하락 시 |
|---|---|---|
| 탄력적 (ε>1) | 총수입 감소 | 총수입 증가 |
| 단위탄력적 (ε=1) | 총수입 불변 | 총수입 불변 |
| 비탄력적 (ε<1) | 총수입 증가 | 총수입 감소 |
수요 가격탄력성 결정요인
- 대체재의 유무 및 다소 (가장 중요): 대체재 많을수록 탄력적
- 재화의 용도: 다양할수록 탄력적
- 기간: 장기일수록 탄력적
- 가계소득 대비 비중: 클수록 탄력적
- 생활필수품 < 사치품 (사치품이 더 탄력적)
- 부동산은 일반재화보다 비탄력적, 주거용 > 상업·
공업용 (주거용이 더 탄력적)
탄력성과 균형점 이동
- 수요가 탄력적일수록: 공급 변화 시 가격 덜 변하고, 거래량 더 변함
- 공급이 비탄력적일수록: 수요 증가 시 가격이 더 크게 상승
5. 소득탄력성
| 소득탄력성 | 재화 분류 |
|---|---|
| > 0 (+) | 정상재 (소득↑ → 수요↑) |
| = 0 | 중간재 (소득 무관) |
| < 0 (-) | 열등재 (소득↑ → 수요↓) |
주의: 탄력적/비탄력적 판단은 항상 '1' 기준, 정상재/열등재 판단은 '0' 기준
6. 교차탄력성
| 교차탄력성 | 관계 |
|---|---|
| > 0 (+) | 대체재 |
| = 0 | 독립재 |
| < 0 (-) | 보완재 |
관련 개념: 부동산경기변동, 부동산시장특성, 감정평가이론 (유효수요·
핵심 암기 포인트
- 수요의 가격탄력성 = |수요량 변화율 / 가격 변화율|
- 탄력성 판단 기준: 1 (탄력적/비탄력적), 소득탄력성 판단 기준: 0 (정상재/열등재)
- ε = 0: 완전비탄력적(수직선) / ε = ∞: 완전탄력적(수평선)
- 소득탄력성 > 0: 정상재 / < 0: 열등재 / = 0: 중간재
- 교차탄력성 > 0: 대체재 / < 0: 보완재 / = 0: 독립재
- 유량변수: 임대료, 급여, 주택거래량, NOI, 투자, 국민총생산
- 저량변수: 자산, 부채, 자본, 가격, 인구수, 주택보급률, 통화량
- 수요↑ + 공급↑ → 균형가격 불확정, 거래량 반드시 증가
- 탄력적 수요 + 가격 상승 → 총수입 감소 / 비탄력적 수요 + 가격 상승 → 총수입 증가
OX 퀴즈
Q1. 주택보급률은 유량(flow) 변수이다. → X (주택보급률은 저량(stock) 변수)
Q2. 수요의 가격탄력성이 비탄력적일 때 가격을 인상하면 총수입이 증가한다. → O
Q3. 소득탄력성이 양(+)이면 열등재이다. → X (양이면 정상재, 음이면 열등재)
Q4. 교차탄력성이 음(-)이면 두 재화는 대체재 관계이다. → X (음이면 보완재, 양이면 대체재)
Q5. 해당 상품의 가격 변화로 수요곡선 자체가 이동한다. → X (가격 변화는 수요곡선 위의 점 이동, 곡선 자체 이동은 가격 이외 요인)
Q6. 수요와 공급이 동시에 증가하면 균형거래량은 반드시 증가한다. → O
Q7. 부동산은 일반재화보다 가격탄력성이 탄력적이다. → X (부동산은 일반재화보다 비탄력적)
Q8. 대체재가 많을수록 수요의 가격탄력성은 비탄력적이다. → X (대체재 많을수록 탄력적)
함정 노트
- ⚠️ "가격 변화 → 수요곡선 이동" → 가격 변화는 곡선 위의 점 이동(수요량의 변화), 곡선 자체 이동(수요의 변화)은 가격 이외 요인
- ⚠️ "탄력성 판단 기준 혼동" → 탄력적/비탄력적은 1 기준, 정상재/열등재는 0 기준
- ⚠️ "임대료는 저량변수" → 임대료는 일정기간 개념이므로 유량 변수
- ⚠️ "가격은 유량변수" → 가격은 일정시점 개념이므로 저량 변수
- ⚠️ "수요·
공급 동시 증가 시 가격도 반드시 상승" → 가격은 불확정, 거래량만 반드시 증가