환지방식

도시개발법에 따른 도시개발사업의 시행방식 중 하나로, 종전 토지 대신 **환지(換地)**를 교부하는 방식.

환지계획

수립

• 시행자가 환지계획을 작성하여 지정권자의 인가 필요
• 환지계획 시 토지평가협의회 설치·운영

환지 설정 기준

• 위치·면적·토질·수리·이용 상황·환경 등을 종합 고려
• 종전 토지와 **조응(照應)**하도록 정함

체비지

의의

• 사업비 충당을 위해 환지로 교부하지 않고 시행자에게 귀속되는 토지
• 환지계획에서 체비지로 정한 토지

처분

• 시행자가 매각하여 사업비에 충당

감보율 (減步率)

의의

• 도시개발사업으로 인해 토지소유자의 종전 토지면적에서 줄어드는 비율
• 도로·공원 등 공공시설용지와 체비지 등으로 감보

산정

감보율 = (종전 토지면적 - 환지면적) / 종전 토지면적 × 100

환지예정지

지정

• 시행자가 환지계획의 인가를 받은 후 환지예정지 지정 가능
• 환지예정지 지정 시 종전 토지 사용·수익 정지

효력

• 환지예정지 지정 통지일의 다음 날부터 효력 발생

환지처분

절차

• 공사완료 → 지정권자에게 준공검사 신청 → 환지처분 공고

효력

• 환지처분 공고가 있은 날의 다음 날부터:
  • 환지계획에서 정한 환지는 종전 토지로 보는 것으로 함
  • 종전 토지에 존재하던 권리는 환지에 이전
  • 체비지·보류지 등은 시행자가 원시취득

환지방식의 동의요건

시험 핵심 포인트

• 환지처분 공고 → 다음 날 효력 발생 (실효와 구별)
• 체비지는 환지처분 공고일의 다음 날 시행자 원시취득
• 재건축사업은 환지방식 불가 (관리처분만 가능)

관련 개념

• 도시개발법 | 관리처분계획 | 도시정비법

핵심 암기 포인트

• 환지계획 인가: 지정권자의 인가 필요
• 토지평가협의회: 환지계획 시 설치·운영
• 환지 설정 기준: 위치·면적·토질·수리·이용상황·환경 → 종전 토지와 조응
• 체비지: 사업비 충당, 시행자에게 귀속
• 감보율: (종전 면적 - 환지면적) / 종전 면적 × 100
• 환지예정지 효력: 지정 통지일의 다음 날
• 환지처분 효력: 공고가 있은 날의 다음 날
• 체비지 원시취득: 환지처분 공고일의 다음 날
• 동의요건: 토지면적 2/3 이상 + 토지소유자 총수 1/2 이상
• 국가·지자체: 동의 불필요
• 재건축사업: 환지방식 불가

OX 퀴즈

Q1. 환지처분의 효력은 공고가 있은 날부터 발생한다. → X (공고가 있은 날의 다음 날부터)

Q2. 체비지는 환지처분 공고일의 다음 날 시행자가 원시취득한다. → O

Q3. 국가가 시행하는 환지방식 도시개발사업에도 토지소유자의 동의가 필요하다. → X (동의 불필요)

Q4. 재건축사업은 환지방식으로 시행할 수 있다. → X (환지방식 불가, 관리처분만 가능)

Q5. 환지방식의 동의요건은 토지면적 3/4 이상이다. → X (2/3 이상)

Q6. 환지예정지 지정 통지 시 종전 토지의 사용·수익은 정지된다. → O

Q7. 감보율이란 도시개발사업으로 토지면적이 늘어나는 비율을 말한다. → X (줄어드는 비율)

함정 노트

• ⚠️ "다음 날" 효력: 환지예정지·환지처분 모두 **"다음 날"**부터 효력. "당일"로 출제하면 오답
• ⚠️ 2/3 vs 3/4: 환지방식 동의는 면적 2/3, 재개발 조합설립은 인원 3/4. 비율 혼동 주의
• ⚠️ 귀속 vs 원시취득: 체비지는 시행자에게 귀속 → 환지처분 공고 다음 날 원시취득. 승계취득이 아님
• ⚠️ 재건축 환지 불가: 재건축은 관리처분만, 재개발은 환지+관리처분 모두 가능
• ⚠️ 국가·지자체 동의 불필요: 민간 시행자와 달리 국가·지자체는 동의 없이 가능