도시개발법

도시개발에 필요한 사항을 규정하여 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하기 위한 법률. 시험에서 3~5문항 출제.

도시개발구역의 지정

지정권자

• 원칙: 시·도지사, 대도시 시장
• 예외: 국토교통부장관 (국가 시행, 긴급, 중앙행정기관장·한국토지주택공사 요청 등)

지정규모 (최소면적)

지정해제 (지정 후 개발계획 수립하는 경우)

• 지정·고시일부터 2년 (330만㎡ 이상은 5년) 내 개발계획 미수립 → 해제
• 개발계획 수립·고시일부터 3년 (330만㎡ 이상은 5년) 내 실시계획 인가 미신청 → 해제
• 해제일: 해당 기간이 되는 날의 다음 날

시행방식

1. 수용·사용 방식

• 시행자가 토지 등을 수용 또는 사용하여 개발
• 토지상환채권 발행 가능
• 원형지 공급·개발 가능

2. 환지방식

• 종전 토지 대신 환지로 교부
• 환지계획 수립 필요
• 체비지: 사업비 충당을 위해 환지로 교부하지 않고 시행자에게 귀속되는 토지
• 환지방식 개발계획 수립 시 동의: 토지면적 2/3 이상 + 토지소유자 총수 1/2 이상
• 국가·지방자치단체 시행 시 동의 불필요

3. 혼용 방식

• 수용방식 + 환지방식 병행

개발계획

수립시기

• 원칙: 구역 지정 전 수립
• 예외: 자연녹지·생산녹지·도시지역 외 등에서 지정 후 수립 가능

수립기준

• 광역도시계획·도시·군기본계획에 부합하여야 함
• 330만㎡ 이상 구역: 주거·생산·교육·유통·위락 등 복합기능 조화

행위제한

• 구역 내 건축물 건축, 토지형질변경, 토석채취 등 → 시장·군수 허가 필요
• 기득권 보호: 지정·고시일부터 30일 이내 신고 후 계속 시행 가능

도시지역·지구단위계획구역 의제

• 도시개발구역 지정·고시 시 → 도시지역 및 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 봄

시험 핵심 포인트

• 분할지정: 분할 후 각 사업시행지구 1만㎡ 이상
• 결합지정: 1만㎡ 이상인 토지이용 제한 지역 포함 시
• 결합개발 동의: 지역별 토지면적의 2/3 이상 토지소유자 동의

관련 개념

• 환지방식 | 용도지역 | 지구단위계획

핵심 암기 포인트

• 지정권자: 원칙 시·도지사·대도시 시장, 예외 국토교통부장관
• 최소면적: 주거·상업 1만㎡, 공업 3만㎡, 자연녹지 1만㎡, 도시지역 외 30만㎡
• 지정해제: 지정 후 2년 내 개발계획 미수립 (330만㎡ 이상은 5년)
• 실시계획 미인가: 개발계획 수립 후 3년 내 미신청 (330만㎡ 이상은 5년)
• 환지방식 동의: 토지면적 2/3 이상 + 토지소유자 총수 1/2 이상
• 국가·지자체 시행 시 동의 불필요
• 행위제한 기득권: 지정·고시일부터 30일 이내 신고
• 분할지정: 분할 후 각 사업시행지구 1만㎡ 이상
• 도시지역·지구단위계획구역 의제: 구역 지정·고시 시 자동 의제

OX 퀴즈

Q1. 도시개발구역의 지정권자는 원칙적으로 국토교통부장관이다. → X (원칙 시·도지사·대도시 시장, 예외적으로 국토교통부장관)

Q2. 주거지역에서 도시개발구역을 지정하려면 최소 3만㎡ 이상이어야 한다. → X (주거지역은 1만㎡ 이상)

Q3. 환지방식 개발계획 수립 시 국가가 시행하는 경우에도 토지소유자의 동의가 필요하다. → X (국가·지방자치단체 시행 시 동의 불필요)

Q4. 도시개발구역 지정·고시가 있으면 도시지역으로 결정·고시된 것으로 본다. → O

Q5. 도시개발구역 지정 후 3년 이내에 개발계획을 수립하지 않으면 구역 지정이 해제된다. → X (2년 이내, 330만㎡ 이상인 경우만 5년)

Q6. 환지방식에 의한 도시개발사업의 동의요건은 토지면적 3/4 이상이다. → X (토지면적 2/3 이상 + 토지소유자 총수 1/2 이상)

Q7. 도시지역 외에서 도시개발구역을 지정하려면 최소 30만㎡ 이상이어야 한다. → O

함정 노트

• ⚠️ 2년 vs 3년 혼동: 개발계획 미수립은 2년, 실시계획 미인가는 3년 (330만㎡ 이상은 각각 5년)
• ⚠️ 동의요건 비율 혼동: 환지방식은 면적 2/3 + 총수 1/2. 도정법 재개발(3/4 + 1/2)과 혼동 주의
• ⚠️ 최소면적 혼동: 공업지역만 3만㎡, 나머지 도시지역은 1만㎡. 자연녹지도 1만㎡임에 주의
• ⚠️ 의제 규정: 도시개발구역 지정 시 도시지역 + 지구단위계획구역 동시 의제
• ⚠️ 해제일: 기간이 되는 날이 아니라 "다음 날" 해제

주요 조문 원문

출처: 도시개발법 [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]

제3조 (도시개발구역의 지정 등)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있다.

1. 시ㆍ도지사
2. 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장

③ 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제1항과 제2항에도 불구하고 도시개발구역을 지정할 수 있다.

1. 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우
2. 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우
3. 공공기관의 장 또는 정부출연기관의 장이 대통령령으로 정하는 규모 이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 구역 지정을 제안하는 경우
4. 제2항에 따른 협의가 성립되지 아니하는 경우

④ 시장(대도시 시장은 제외)ㆍ군수 또는 구청장은 시ㆍ도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다.

시험 포인트: 지정권자는 원칙 시·도지사·대도시 시장, 예외 국토교통부장관. 시장·군수·구청장은 직접 지정 불가, 요청만 가능.

제11조 (시행자 등)

① 도시개발사업의 시행자는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 토지 소유자나 조합을 시행자로 지정한다.

1. 국가나 지방자치단체
2. 대통령령으로 정하는 공공기관
3. 대통령령으로 정하는 정부출연기관
4. 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사
5. 도시개발구역의 토지 소유자 (수용 또는 사용 방식의 경우에는 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상 소유한 자)
6. 토지 소유자가 도시개발을 위하여 설립한 조합 (전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당)

시험 포인트: 전부 환지 방식 = 토지소유자 또는 조합만 시행자 가능. 수용방식 토지소유자 요건: 국공유지 제외 2/3 이상 소유.

제21조 (도시개발사업의 시행 방식)

① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.

시험 포인트: 3가지 시행방식(수용·환지·혼용) 구분. 환지방식은 종전 토지 대신 새 토지(환지)로 교부.

제28조 (환지 계획의 작성)

① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계
2. 필지별로 된 환지 명세
3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
4. 체비지(替費地) 또는 **보류지(保留地)**의 명세
5. 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항

② 환지 계획은 종전의 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리(水利)ㆍ이용 상황ㆍ환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.

시험 포인트: 체비지 = 사업비 충당 목적으로 시행자에게 귀속되는 토지. 보류지 = 체비지·공공시설 용지 등 환지로 교부하지 않고 보류하는 토지. 환지계획에 반드시 포함되어야 하는 사항 암기.