도시 및 주거환경정비법 (도정법)

도시기능 회복과 주거환경 개선을 위한 정비사업에 관한 법률. 시험에서 4~6문항 출제.

정비사업의 유형

정비구역의 지정

기본계획 수립

• 수립권자: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 (대도시)
• 10년 단위로 수립, 5년마다 타당성 검토

정비구역 해제

• 정비구역 지정·고시일부터 3년 이내 조합설립인가 미신청 시
• 조합설립인가일부터 3년 이내 사업시행계획인가 미신청 시

조합설립

추진위원회 구성

• 토지등소유자 과반수 동의
• 추진위원장 + 5명 이상 추진위원
• 시장·군수 등의 승인 필요
• 추진위원회 동의자 → 조합설립 동의한 것으로 의제 (단, 인가신청 전 반대의사표시 가능)

조합설립인가 동의요건

조합의 성립

• 법인으로 함
• 인가일부터 30일 이내 등기 → 성립
• 민법 중 사단법인 규정 준용

조합임원

• 조합장 1명 + 이사 3명 이상 + 감사 1~3명
• 토지등소유자 100인 초과 시 이사 5명 이상
• 임기: 3년 이하 (정관으로 정함), 연임 가능

정비사업 세부 절차 (전체 흐름)

① 기본계획 수립 (10년 단위)
    ↓
② 정비구역 지정·고시 (지방도시계획위원회 심의)
    ↓
③ 추진위원회 구성 (과반수 동의, 시장·군수 승인)
    ↓
④ 조합설립인가 (재개발 3/4+1/2, 재건축 동별과반+전체70%+토지70%)
    ↓
⑤ 사업시행계획인가 (시장·군수 등, 60일 이내 인가결정)
    ↓
⑥ 분양공고 및 분양신청 (30~60일, 20일 1회 연장가능)
    ↓
⑦ 관리처분계획 수립·인가 (총회의결 → 시장·군수 인가)
    ↓
⑧ 착공 및 공사시행
    ↓
⑨ 준공인가 (시장·군수등 → 공보에 고시)
    ↓
⑩ 이전고시 (대지확정측량 → 분할절차 → 소유권이전 고시)
    ↓
⑪ 청산 (초과분 징수, 부족분 교부, 소멸시효 5년)

사업시행계획 주요 내용

• 토지이용계획(건축물배치계획 포함)
• 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
• 임시거주시설을 포함한 주민이주대책
• 세입자의 주거 및 이주대책
• 임대주택의 건설계획 (재건축사업 제외)
• 국민주택규모 주택의 건설계획 (주거환경개선사업 제외)
• 건축물의 높이·용적률 등 건축계획
• 인가 처리기간: 사업시행계획서 제출일부터 60일 이내

이전고시·소유권 이전

• 사업시행자 → 대지확정측량 → 토지 분할절차 → 분양받을 자에게 통지
• 대지·건축물의 소유권을 이전 → 공보에 고시 → 시장·군수에 보고
• 분양받을 자는 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권 취득
• 이전고시 후 등기 없이도 제3자에 대항 가능
• 이전고시 있은 날부터 등기 있을 때까지 저당권 등 다른 등기 불가

청산금

• 초과분 징수, 부족분 교부
• 시장·군수인 사업시행자: 지방세 체납처분의 예에 따라 징수
• 시장·군수가 아닌 사업시행자: 시장·군수에게 징수 위탁 가능
• 청산금 징수·지급 권리: 이전고시일 다음 날부터 5년 소멸시효

정비구역 해제

• 준공인가 고시가 있은 날(관리처분계획인 경우 이전고시가 있은 때의 다음 날)에 해제
• 정비구역 해제는 조합의 존속에 영향 없음
• 해제 후 해당 지역은 지구단위계획으로 관리

관리처분계획

수립 절차

1. 분양공고 (사업시행계획인가 고시 후 120일 이내 통지·공고)
2. 분양신청 (통지일부터 30~60일, 20일 범위 1회 연장가능)
3. 관리처분계획 수립 (감정평가: 2인 이상, 재건축은 시장·군수 1인+총회 1인)
4. 총회 의결
5. 시장·군수 등의 인가

분양신청 미신청자

• 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내 손실보상 협의
• 협의 불성립 시 만료일 다음 날부터 60일 이내 수용재결 신청 또는 매도청구소송
• 지연 시 이자 지급 (연 15% 이하)

관리처분 기준

• 종전 자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 균형 배분
• 1세대 또는 1인: 원칙 1주택 공급
• 과밀억제권역 밖 재건축: 소유 주택수만큼 공급 가능
• 과밀억제권역 + 비투기과열지구 재건축: 3주택 이하 공급 가능

재건축사업의 매도청구

1. 회답촉구: 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 미동의자에게 동의 여부 회답 서면 촉구
2. 회답기간: 촉구받은 날부터 2개월 이내 회답 (미회답 시 → 비동의 의제)
3. 매도청구: 회답기간 만료 후 2개월 이내에 비동의자에게 매도청구 가능

공공시행자

• 시장·군수 등이 직접 시행 또는 토지주택공사 등 지정
• 지정사유: 천재지변, 사업시행예정일부터 2년 내 미신청, 추진위 승인일부터 3년 내 미신청 등

조합원 자격

• 재개발: 토지등소유자 (동의 불문)
• 재건축: 사업에 동의한 토지등소유자만
• 투기과열지구 재건축: 조합설립인가 후 양수인은 조합원 불가 (예외 있음)
• 투기과열지구 재개발: 관리처분계획 인가 후 양수인은 조합원 불가

시험 핵심 포인트

• 재건축사업은 환지방식 불가, 관리처분계획에 따른 건축물 공급만 가능
• 재개발사업은 환지방식 및 관리처분계획 방식 모두 가능
• 재건축 시 공동주택 외 건축물: 준주거지역·상업지역에서만 건설 가능 (연면적 30% 이하)

주요 용어 정의

관련 개념

• 조합설립 | 관리처분계획 | 용도지역
• 부동산학개론: 주택정책 (공공임대주택, 재개발·재건축 정책)
• 부동산학개론: 부동산정책총론 (정부의 직접적 시장개입)

핵심 암기 포인트

• 기본계획: 10년 단위 수립, 5년마다 타당성 검토
• 정비구역 해제: 지정 후 3년 내 조합설립인가 미신청, 조합설립인가 후 3년 내 사업시행계획인가 미신청
• 추진위원회 동의: 토지등소유자 과반수, 추진위원장 + 5명 이상
• 재개발 동의: 토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상
• 재건축 동의: 각 동별 과반수 + 전체 구분소유자 70% 이상 + 토지면적 70% 이상
• 조합 등기: 인가일부터 30일 이내
• 조합임원 임기: 3년 이하, 연임 가능
• 사업시행계획인가: 제출일부터 60일 이내 인가여부 결정, 경미한 변경은 신고
• 분양공고: 사업시행계획인가 고시 후 120일 이내 통지·공고
• 분양신청 기간: 통지일부터 30~60일, 연장 20일 1회
• 손실보상 협의: 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내
• 수용재결 신청: 협의 불성립 시 만료일 다음 날부터 60일 이내
• 재건축 매도청구: 인가고시 후 30일 내 촉구 → 2개월 회답 → 2개월 내 매도청구
• 이전고시: 고시 다음 날에 소유권 취득, 등기 없이 대항 가능
• 청산금 소멸시효: 이전고시일 다음 날부터 5년
• 재건축 조합원: 사업에 동의한 자만
• 재개발 조합원: 동의 불문 (토지등소유자 전부)

OX 퀴즈

Q1. 재개발사업의 조합설립인가를 위해서는 토지등소유자 3/4 이상과 토지면적 3/4 이상 토지소유자의 동의가 필요하다. → X (토지면적은 1/2 이상, 70%는 재건축의 토지면적 요건)

Q2. 추진위원회에 동의한 자는 조합설립에 동의한 것으로 본다. → O (단, 인가신청 전 반대의사표시 가능)

Q3. 재건축사업에서는 사업에 동의하지 않은 토지등소유자도 조합원이 된다. → X (재건축은 동의한 자만 조합원, 재개발은 동의 불문)

Q4. 조합은 인가일부터 60일 이내에 등기하여야 성립한다. → X (30일 이내)

Q5. 재건축사업은 환지방식으로도 시행할 수 있다. → X (재건축은 환지방식 불가, 관리처분계획 방식만 가능)

Q6. 투기과열지구 내 재개발사업에서 조합설립인가 후 양수인은 조합원이 될 수 없다. → X (재개발은 관리처분계획 인가 후, 재건축이 조합설립인가 후)

Q7. 정비사업의 기본계획은 5년 단위로 수립한다. → X (10년 단위 수립, 5년마다 타당성 검토)

Q8. 토지등소유자 100인 초과 시 이사는 5명 이상이어야 한다. → O

함정 노트

• ⚠️ 재개발 vs 재건축 동의비율 혼동: 재개발 토지면적 1/2, 재건축 토지면적 70%. 시험에서 비율 바꿔 출제 빈출
• ⚠️ 조합원 자격 기준: 재개발은 동의 불문, 재건축은 동의한 자만
• ⚠️ 투기과열지구 양수인 제한 시점: 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후. 시점 바꿔 출제 주의
• ⚠️ 환지방식 가능 여부: 재개발은 환지방식·관리처분 모두 가능, 재건축은 관리처분만 가능
• ⚠️ 추진위 동의의제: 추진위 동의 = 조합설립 동의 의제이나, 인가신청 전에는 반대의사표시 가능
• ⚠️ 10년 vs 5년: 기본계획은 10년 단위 수립, 5년마다 검토. 숫자 바꿔 출제 주의

📋 변경법률: 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항 (법률 제21065호, 2024.12.3. 개정, 2026.1.2. 시행)

주요 조문 원문

출처: 도시 및 주거환경정비법 [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]

제16조 (정비계획의 결정 및 정비구역의 지정ㆍ고시)

① 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 변경지정하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 심의를 거치지 아니할 수 있다.

② 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 정비계획을 결정한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

시험 포인트: 정비구역 지정 시 지방도시계획위원회 심의 필수 (경미한 변경은 생략 가능). 고시는 공보에 한다.

제35조 (조합설립인가 등)

① 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다.

② 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 정비구역 지정ㆍ고시 후 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

③ 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지의 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

④ 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

⑤ 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 신고하고 변경할 수 있다.

시험 포인트: 재개발 동의요건 = 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상. 재건축 동의요건 = 각 동별 과반수 + 전체 70% 이상 + 토지면적 70% 이상. 2024.12.3. 개정으로 재건축 동의비율이 종전 3/4에서 **70%**로 변경된 점에 주의.

제39조 (조합원의 자격 등)

① 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때

② 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양수인은 조합원이 될 수 있다.

1. 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(1년 이상)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대 1주택자로서 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

시험 포인트: 재건축 = 동의한 자만 조합원, 재개발 = 동의 불문. 투기과열지구 양수인 제한 시점: 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후. 시점 혼동 출제 빈출.

제72조 (분양공고 및 분양신청)

② 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.

시험 포인트: 분양신청기간 = 30일 이상 60일 이내. 연장은 20일 범위, 1회만 가능.

제74조 (관리처분계획의 인가 등)

① 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 가격
6. 정비사업비의 추산액 및 조합원 분담규모·분담시기
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

시험 포인트: 관리처분계획에 포함되어야 하는 사항(분양설계, 추산액, 정비사업비, 권리명세, 손실보상 등)은 시험 단골 출제. 인가권자는 시장·군수 등.