조합설립 (정비사업)

도시정비법에 따른 정비사업 시행을 위한 조합의 설립절차 및 요건.

설립절차

추진위원회 구성 (과반수 동의, 시장·군수 승인)
    ↓
정비사업전문관리업자·설계자 선정
    ↓
창립총회 개최
    ↓
조합설립인가 신청 (동의요건 충족)
    ↓
시장·군수 등 인가
    ↓
30일 이내 등기 → 조합 성립

추진위원회

구성요건

• 토지등소유자 과반수 동의
• 추진위원장 + 5명 이상 추진위원
• 시장·군수 등의 승인 필요

동의의제

• 추진위원회 동의자 → 조합설립 동의한 것으로 봄
• 단, 조합설립인가 신청 전 반대의사표시 가능

업무

• 정비사업전문관리업자 선정·변경
• 설계자 선정·변경
• 개략적인 사업시행계획서 작성
• 조합설립인가 준비업무

조합설립인가 동의요건

조합의 성립

• 법인으로 함
• 인가일부터 30일 이내 등기 → 성립
• 민법 중 사단법인 규정 준용

조합임원

임기·선출

• 임기: 3년 이하 (정관, 연임 가능)
• 선출: 정관으로 정하며, 선거관리위원회 위탁 가능
• 겸직 금지: 같은 목적 다른 조합의 임원·직원 겸직 불가

총회

소집

• 조합장 직권 또는 조합원 1/5 이상 요구
• 임원 변경 관련: 1/10 이상 요구

의결사항 (주요)

• 정관의 변경
• 사업시행계획서 작성·변경
• 관리처분계획 수립·변경
• 시공자 선정·변경
• 조합 합병·해산
• 차입금 등

조합원 자격

원칙

• 토지등소유자 (토지 또는 건축물 소유자 + 지상권자)

재건축사업

• 재건축에 동의한 토지등소유자만

1인 조합원 간주

• 공유: 대표 1명
• 동일 세대원: 1명
• 조합설립인가 후 1인으로부터 양수 → 여러 명이 소유해도 1명

투기과열지구 조합원 지위 제한

• 재건축: 조합설립인가 후 양수인 → 조합원 불가 (예외 있음)
• 재개발: 관리처분계획 인가 후 양수인 → 조합원 불가 (예외 있음)

양도인 예외사유

• 세대 전원 타 시·도 이전 (근무·질병·취학·결혼)
• 상속 주택으로 세대 전원 이전
• 세대 전원 해외 이주·2년 이상 체류
• 1세대 1주택, 소유 10년 + 거주 5년 이상

시험 핵심 포인트

• 재개발 20인 미만: 조합설립 없이 토지등소유자가 직접 시행 가능
• 추진위 승인일부터 3년 내 조합설립인가 미신청 → 공공시행 가능
• 조합설립인가일부터 3년 내 사업시행계획인가 미신청 → 공공시행 가능

관련 개념

• 도시정비법 | 관리처분계획

핵심 암기 포인트

• 추진위 동의: 토지등소유자 과반수, 추진위원장 + 5명 이상
• 재개발 동의: 토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상
• 재건축 동의: 각 동별 과반수 + 전체 구분소유자 70% 이상 + 토지면적 70% 이상
• 조합 등기: 인가일부터 30일 이내
• 조합 법인 성격: 사단법인 규정 준용
• 조합장 1명, 이사 3명 이상 (100인 초과 시 5명), 감사 1~3명
• 임기: 3년 이하, 연임 가능
• 총회 소집: 조합원 1/5 이상 요구 (임원 변경: 1/10 이상)
• 재건축 조합원: 동의한 자만
• 투기과열지구 재건축: 조합설립인가 후 양수인 불가
• 투기과열지구 재개발: 관리처분계획 인가 후 양수인 불가
• 양도 예외: 세대 전원 해외 2년 이상 체류, 1세대 1주택 소유 10년 + 거주 5년

OX 퀴즈

Q1. 재개발사업의 조합설립인가 동의요건 중 토지면적 요건은 3/4 이상이다. → X (1/2 이상, 3/4은 재건축)

Q2. 추진위원회에 동의한 자는 조합설립에 동의한 것으로 보며, 이를 철회할 수 없다. → X (인가신청 전 반대의사표시 가능)

Q3. 조합은 인가일부터 30일 이내에 등기하여야 성립한다. → O

Q4. 토지등소유자가 100인 초과인 경우 이사는 3명 이상이어야 한다. → X (5명 이상)

Q5. 재건축사업에서 사업에 동의하지 않은 토지등소유자도 조합원이 된다. → X (동의한 자만)

Q6. 투기과열지구 내 재개발사업에서 조합설립인가 후 양수인은 조합원이 될 수 없다. → X (재개발은 관리처분계획 인가 후, 재건축이 조합설립인가 후)

Q7. 조합임원의 임기는 5년 이하의 범위에서 정관으로 정한다. → X (3년 이하)

Q8. 총회 소집은 조합원 1/10 이상의 요구가 있으면 가능하다. → X (원칙 1/5 이상, 임원 변경만 1/10)

함정 노트

• ⚠️ 재개발 1/2 vs 재건축 70%: 토지면적 동의비율이 다름. 가장 빈출되는 함정
• ⚠️ 투기과열지구 시점 혼동: 재건축=조합설립인가 후, 재개발=관리처분계획 인가 후. 시점 교차 출제 주의
• ⚠️ 추진위 동의의제 철회: 조합설립인가 신청 전까지만 반대의사표시 가능. "인가 후"는 불가
• ⚠️ 3명 vs 5명: 이사는 원칙 3명, 100인 초과 시 5명. 조건 확인 필수
• ⚠️ 1/5 vs 1/10: 일반 총회 소집은 1/5, 임원 변경은 1/10. 적용 상황 구별
• ⚠️ 사단법인: 조합은 사단법인 규정 준용. "재단법인"은 오답

📋 변경법률: 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항 (법률 제21065호, 2024.12.3. 개정, 2026.1.2. 시행)