관리처분계획

도시정비법에 따라 정비사업의 시행으로 조성되는 건축물·토지 등을 종전 토지등소유자에게 분양하기 위한 계획.

수립절차

분양공고 및 분양신청 (30~60일)
    ↓
관리처분계획 수립
    ↓
총회 의결
    ↓
시장·군수 등 인가
    ↓
통지 및 공고

분양공고 및 분양신청

분양공고

사업시행자가 토지등소유자에게 통지 + 공고
통지 내용: 분양 대상, 분양 기준일, 분양신청 기간·장소 등

분양신청

통지일부터 30일 이상 60일 이내 기간
미신청자 → 현금으로 청산

관리처분계획의 내용

분양설계
종전 토지·건축물의 감정평가액 (2인 이상 감정평가)
분양대상자별 분양예정 대지·건축물의 추산액
분양대상자 외의 자에 대한 보상 방안
세입자 주거이전비 등 손실보상계획
정비사업비의 추산액·분담금

관리처분 기준

종전 자산의 가격비율에 비례하여 분양
1세대 또는 1인의 분양대상: 원칙적으로 1주택

공사완료에 따른 조치

준공인가

사업시행자 → 시장·군수 등에게 준공인가 신청
시장·군수 등이 준공인가 고시

이전고시

시장·군수 등이 대지 확정측량 후 토지의 분할절차
분양을 받은 자에게 소유권 이전 고시

청산

분양받은 자의 종전 자산가격과 분양받은 자산가격 차이 → 정산
초과분은 징수, 부족분은 교부

시험 핵심 포인트

분양신청 기간: 통지일부터 30~60일
미신청자: 현금 청산
종전 자산 감정평가: 2인 이상 감정평가법인 등이 평가
이전고시 후 소유권 취득 (등기 없이도 제3자에 대항 가능)

핵심 암기 포인트

분양신청 기간: 통지일부터 30일 이상 60일 이내
미신청자: 현금 청산
감정평가: 2인 이상 감정평가법인 등
분양 기준: 종전 자산의 가격비율에 비례
1세대 1인: 원칙 1주택 분양
인가권자: 시장·군수 등
이전고시: 소유권 이전 → 등기 없이도 제3자에 대항 가능
청산: 초과분 징수, 부족분 교부
투기과열지구 재개발: 관리처분계획 인가 후 양수인 조합원 불가
투기과열지구 재건축: 조합설립인가 후 양수인 조합원 불가

OX 퀴즈

Q1. 분양신청 기간은 통지일부터 60일 이상 90일 이내이다. → X (30일 이상 60일 이내)

Q2. 분양신청을 하지 않은 자는 현금으로 청산한다. → O

Q3. 종전 토지·건축물의 감정평가는 1인의 감정평가법인이 하면 된다. → X (2인 이상)

Q4. 이전고시 후에는 등기를 하여야 제3자에 대항할 수 있다. → X (등기 없이도 대항 가능)

Q5. 관리처분은 종전 자산의 면적비율에 비례하여 분양한다. → X (가격비율에 비례)

Q6. 투기과열지구 내 재건축사업에서 관리처분계획 인가 후 양수인은 조합원이 될 수 없다. → X (재건축은 조합설립인가 후, 관리처분계획 인가 후는 재개발)

Q7. 1세대 또는 1인에 대한 분양 대상은 원칙적으로 1주택이다. → O

함정 노트

⚠️ 30~60일: 분양신청 기간. "60~90일"이나 "30~90일"은 오답
⚠️ 2인 이상 감정평가: "1인"으로 바꿔 출제하는 함정 주의
⚠️ 가격비율 vs 면적비율: 분양 기준은 가격비율. "면적비율"은 오답
⚠️ 등기 없이 대항: 이전고시 후 소유권 취득 → 등기 없이도 제3자 대항 가능. 부동산물권변동 예외
⚠️ 투기과열지구 시점: 재건축=조합설립인가 후, 재개발=관리처분계획 인가 후. 교차 출제 빈출
⚠️ 현금 청산: 분양 미신청자뿐 아니라 분양받은 후 차액 정산도 구분 필요