원가법 (원가방식)
📖 상위 문서: 감정평가3방식
1. 기본 공식
- 원가법은 대상물건의 비용성에 착안한 감정평가 방식
- 기본 원칙: 대체의 원칙
- 주로 건물, 특수부동산 등에 적합
2. 재조달원가
대상물건을 기준시점에 다시 조달하는 데 드는 비용
재조달원가의 유형
| 유형 | 내용 |
|---|---|
| 복제원가(복성식) | 동일한 자재· |
| 대체원가(대치식) | 동등한 효용의 대체물을 만드는 비용. 현대적 자재· |
- 복제원가: 구식 자재·
공법까지 반영 → 보수적 - 대체원가: 현대적 기준 → 실용적
재조달원가 산정방법
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 직접법 | 대상 건물의 공사비를 직접 산정 |
| 간접법 | 유사 건물의 공사비를 이용하여 간접적으로 산정 |
3. 감가수정
감가수정의 유형
| 유형 | 원인 | 치유 가능성 |
|---|---|---|
| 물리적 감가 | 마모, 파손, 노후화, 자연적 풍화 | 치유가능 / 치유불가능 |
| 기능적 감가(기능적 퇴화) | 설계불량, 설비진부화, 기능적 부적합 | 치유가능 / 치유불가능 |
| 경제적 감가(외부적 퇴화) | 외부환경 변화, 시장 침체, 입법 변화 | 치유불가능만 |
중요: 토지는 영속성으로 인해 물리적 감가상각 적용 안 됨 (경제적 감가는 고려 가능)
감가수정의 방법
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 내용연수법 | 정액법(매기 균등 감가), 정률법(매기 일정 비율 감가) |
| 관찰감가법 | 실제 상태를 관찰하여 감가액 판단 |
| 분해법 | 물리적· |
| 시장추출법 | 시장 거래자료에서 감가율 추출 |
경제적 감가의 특수성
- 대상 부동산 외부의 요인에 의한 감가
- 치유불가능만 존재 (물리적·
기능적과 차이) - 부동산의 영속성은 감정평가 시 경제적 감가를 고려하는 근거
4. 적산법 (임대료 평가)
- 원가방식의 임대료 평가 방법
- 기초가액: 대상 부동산의 가격
- 기대이율: 투자자가 기대하는 수익률
핵심 암기 포인트
- 적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액
- 재조달원가: 복제원가(복성식) = 동일 재생산 / 대체원가(대치식) = 동등 효용
- 감가 3유형: 물리적·
기능적· 경제적 - 경제적 감가만 치유불가능만 존재 (외부적 퇴화)
- 토지 = 물리적 감가상각 적용 안 됨 (영속성)
- 감가수정 4방법: 내용연수법, 관찰감가법, 분해법, 시장추출법
- 적산임대료 = 기초가액 x 기대이율 + 필요경비
OX 퀴즈
Q1. 재조달원가에서 감가수정액을 더하면 적산가액이 된다. → X (차감하면 적산가액)
Q2. 복제원가란 동등한 효용의 대체물을 만드는 비용이다. → X (동등한 효용 = 대체원가(대치식). 복제원가 = 동일한 자재·
Q3. 경제적 감가는 치유 가능한 경우도 있다. → X (경제적 감가는 치유불가능만 존재)
Q4. 토지에는 물리적 감가상각이 적용된다. → X (토지는 영속성으로 물리적 감가상각 적용 안 됨)
Q5. 기능적 감가는 설계불량이나 설비진부화로 인해 발생한다. → O
Q6. 분해법은 물리적·
Q7. 원가법은 수익성에 착안한 감정평가 방식이다. → X (비용성에 착안. 수익성은 수익환원법)
함정 노트
- ⚠️ "재조달원가 + 감가수정액 = 적산가액" → 재조달원가 - 감가수정액 = 적산가액
- ⚠️ "복제원가 = 동등한 효용" → 복제원가 = 동일한 재생산. 동등한 효용 = 대체원가
- ⚠️ "경제적 감가: 치유 가능" → 경제적 감가는 치유불가능만 존재
- ⚠️ "토지도 물리적 감가" → 토지는 물리적 감가 미적용 (경제적 감가만 고려)
- ⚠️ "영속성 = 원가방식의 근거" → 영속성은 경제적 감가 고려의 근거 (원가방식 전체의 근거는 아님)