수익환원법 (수익방식)

📖 상위 문서: 감정평가3방식

1. 의의

• 장래 기대되는 **순수익을 환원(자본화)**하여 시산가액(수익가액) 산정
• 대상물건의 수익성에 착안한 감정평가 방식
• 기본 원칙: 예측의 원칙, 수익배분의 원칙
• 수익용 부동산에 적합

2. 직접자본환원법

기본 공식

$$수익가액 = \frac{NOI(순영업소득)}{R(환원율)}$$

• 한 해의 NOI를 환원율로 나누어 산정
• 화폐의 시간가치를 고려하지 않음 (단년도 기준)

3. 할인현금수지분석법 (DCF법)

기본 공식

$$수익가액 = \sum_{t=1}^{n}\frac{NOI_t}{(1+Y)^t} + \frac{복귀가치}{(1+Y)^n}$$

• Y = 할인율(수익률)
• 복귀가치 = 보유기간 종료 시 처분가격(매도가격)
• 화폐의 시간가치를 고려 (여러 해의 소득 반영)
• 소득이득과 자본이득 모두 고려

4. 환원율(R)과 할인율(Y)의 관계

직관적 이해

• 순수익 증가 예상 → 미래 수익이 더 크므로 → 현재 수익가액 높아야 → 환원율(분모) 작아져야 → R < Y
• 순수익 감소 예상 → 미래 수익이 더 작으므로 → 현재 수익가액 낮아져야 → 환원율(분모) 커져야 → R > Y

5. 환원율 산정방법

저당-지분비율법

$$R_o = R_m \times L + R_e \times (1-L)$$

• L = 대부비율(LTV), Rm = 저당상수, Re = 지분배당률

6. 유효총수입(EGI) 산출과정

가능총소득(PGI) - 공실 및 불량부채 + 기타소득 = 유효총소득(EGI)
유효총소득(EGI) - 영업경비(OE) = 순영업소득(NOI)

7. 수익분석법 (임대료 평가)

$$수익임대료 = 기초가액 \times 환원율 + 필요경비$$

핵심 암기 포인트

• 수익가액 = NOI / 환원율(R) (직접자본환원법)
• DCF: 화폐의 시간가치 고려, 복귀가치 포함
• 순수익 일정: R = Y / 증가: R < Y / 감소: R > Y
• 환원율 산정: 시장추출법, 조성법, 저당-지분비율법, 엘우드법, 투자결합법
• Ro = Rm x L + Re x (1-L)
• 수익방식 원리 = 수익성, 원칙 = 예측·수익배분
• 자본환원율은 화폐의 시간가치를 고려하지 않음 (단년도)

OX 퀴즈

Q1. 직접자본환원법에서 수익가액 = NOI x 환원율이다. → X (NOI / 환원율)

Q2. 순수익이 증가할 때 환원율(R)은 할인율(Y)보다 크다. → X (증가할 때 R < Y)

Q3. DCF법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. → X (DCF법은 화폐의 시간가치를 고려)

Q4. 자본환원율은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. → O (단년도 NOI/R)

Q5. 환원율의 조성법은 무위험률에 위험할증률 등을 합산하는 방법이다. → O

Q6. 수익환원법으로 산정한 시산가액을 적산가액이라 한다. → X (수익가액. 적산가액은 원가법)

Q7. 순수익이 일정할 때 환원율과 할인율은 같다. → O

Q8. 시장추출법은 유사 거래사례에서 환원율을 추출하는 방법이다. → O

함정 노트

• ⚠️ "수익가액 = NOI x R" → NOI / R (곱이 아니라 나눗셈)
• ⚠️ "순수익 증가 → R > Y" → 순수익 증가 시 R < Y (증가면 환원율이 작아야)
• ⚠️ "수익환원법 시산가액 = 적산가액" → 수익가액 (적산가액은 원가법, 비준가액은 비교법)
• ⚠️ "DCF = 시간가치 미고려" → DCF는 시간가치 고려 (할인현금수지분석법)
• ⚠️ "자본환원율 = 시간가치 고려" → 자본환원율은 시간가치 미고려 (단년도 기준)