승수법과 비율법(수익률법)
📖 상위 문서: 부동산투자분석
1. 어림셈법의 의의
- 소득이득 중에서 한 해의 소득을 기준으로 투자분석하는 방법
- 화폐의 시간가치 고려하지 않음 (자본이득도 미고려)
- 승수법과 수익률법으로 구분, 서로 역수관계
| 승수법 | ↔ 역수 | 수익률법 |
|---|---|---|
| 몇 배인가? (회수기간) | 몇 **%**인가? (이익률) |
2. 승수법 (회수기간법)
| 지표 | 산식 | 판단 |
|---|---|---|
| 총소득승수(GIM) | 총투자액 / 총소득(PGI 또는 EGI) | 낮을수록 유리 |
| 순소득승수(NIM) (=자본회수기간) | 총투자액 / NOI | 낮을수록 유리 |
| 세전현금수지승수 | 지분투자액 / BTCF | 낮을수록 유리 |
| 세후현금수지승수 | 지분투자액 / ATCF | 낮을수록 유리 |
주의사항
- 총소득승수·
순소득승수 = 총투자액 기준 - 세전·
세후현금수지승수 = 지분투자액 기준 - 승수값이 작을수록 자본회수기간 짧음 → 유리
- 동일 투자안: 순소득승수 < 총소득승수 (NOI < 총소득이므로)
3. 수익률법 (비율법)
| 지표 | 산식 | 판단 |
|---|---|---|
| 총자산회전율 | 총소득 / 총자산(총투자) | 높을수록 유리 |
| 종합자본환원율(Ro) | NOI / 총투자액(부동산가격) | 높을수록 유리 |
| 지분배당률(Re) | BTCF / 지분투자액 | 높을수록 유리 |
| 세후수익률 | ATCF / 지분투자액 | 높을수록 유리 |
종합자본환원율과 저당-지분 관계
- L = 대부비율(LTV), Rm = 저당상수, Re = 지분배당률
- 종합자본환원율의 역수 = 순소득승수
4. 재무비율
| 지표 | 산식 | 핵심 판단 |
|---|---|---|
| 저당상수(Rm) | DS / 저당대출잔금 | 원리금균등상환 매기 상환비율 |
| 부채감당률(DCR) | NOI / DS | 1.0 이상이면 부채 감당 가능 |
| 채무불이행률(DR) (=손익분기율) | (OE+DS) / EGI | 1.0 이하이면 채무이행 가능 |
| 영업경비율(OER) | OE / EGI(또는 PGI) | 재무관리 상태 지표 |
부채감당률(DCR) 상세
- DCR > 1: NOI가 DS 감당하고 남음 → 양호
- DCR = 1: NOI = DS → 세전현금수지(BTCF) = 0, 지분배당률도 0
- DCR < 1: NOI가 DS 감당 부족 → 위험
- 대출기관은 DCR을 높이는 것이 유리 (채무불이행 위험 낮춤)
핵심 암기 포인트
- 어림셈법 = 화폐의 시간가치 미고려, 승수법과 수익률법은 역수관계
- 총소득승수·
순소득승수 = 총투자액 기준 / 세전· 세후 승수 = 지분투자액 기준 - 승수 작을수록 유리 / 수익률 높을수록 유리
- Ro = Rm x L + Re x (1-L) / Ro의 역수 = 순소득승수
- 부채감당률(DCR) = NOI / DS, 1.0 이상 = 부채 감당 가능
- DCR = 1이면 BTCF = 0, 지분배당률 = 0
OX 퀴즈
Q1. 총소득승수는 화폐의 시간가치를 고려한 방법이다. → X (화폐의 시간가치 미고려)
Q2. 총소득승수는 총투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다. → X (총투자액을 총소득으로 나눈 값)
Q3. 순소득승수는 지분투자액을 순영업소득으로 나눈 값이다. → X (총투자액을 NOI로 나눈 값. 지분투자액 아님)
Q4. 종합자본환원율의 역수는 순소득승수이다. → O
Q5. 부채감당률이 1보다 작으면 순영업소득으로 원리금 지불능력이 충분하다. → X (1보다 작으면 부족, 충분한 것은 1보다 클 때)
Q6. 승수법에서 승수값이 작을수록 자본회수기간이 길어진다. → X (작을수록 회수기간 짧아짐)
Q7. 자본환원율은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. → O
Q8. 동일한 투자안에서 순소득승수가 총소득승수보다 크다. → X (NOI < 총소득이므로 순소득승수가 작음)
함정 노트
- ⚠️ "총소득승수 = 시간가치 고려" → 미고려 (어림셈법)
- ⚠️ "순소득승수 = 지분투자액/NOI" → 총투자액/NOI (지분투자액은 세전·
세후 승수) - ⚠️ "승수 작을수록 불리" → 유리 (회수기간 짧음)
- ⚠️ "DCR < 1 = 충분" → 부족 (1 이상이어야 감당 가능)
- ⚠️ "총투자수익률 = BTCF/지분투자액" → 총투자수익률 = NOI/총투자액, BTCF/지분 = 지분배당률
- ⚠️ "순소득승수 > 총소득승수" → 순소득승수 < 총소득승수 (분모인 NOI < 총소득)