양도소득세 비과세

양도소득세의 비과세 규정은 시험에서 가장 자주 출제되는 부분으로, 1세대1주택 비과세가 핵심이다.

1. 1세대1주택 비과세 (소득세법 제89조)

기본 요건

1. 1세대가 국내에 1주택을 보유
2. 2년 이상 보유 (조정대상지역 내 취득: 2년 이상 거주 추가)
3. 양도하는 경우

1세대의 범위

거주자 및 배우자 (사실혼 포함) + 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족 (직계존비속, 형제자매 등)

배우자가 없어도 1세대로 보는 경우: 만 30세 이상, 또는 배우자 사망·이혼, 또는 일정 소득 이상으로 독립세대 구성

고가주택 과세

양도가액이 12억원을 초과하는 주택은 12억원 초과분에 대해서만 양도소득세 과세

고가주택 양도차익 계산:

과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억원) / 양도가액

주택 수 판단

2. 일시적 2주택 비과세

기본 요건

1. 1세대1주택자가 종전주택 취득 후 1년 이상 경과한 후 신규주택 취득
2. 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도
3. 조정대상지역 내 취득: 2년 이내 종전주택 양도

특수한 일시적 2주택

3. 농지 관련 비과세

농지의 교환·분합

• 경작 농지의 교환으로 발생하는 소득: 비과세
• 경작 농지의 분합(토지 합병·분할)으로 발생하는 소득: 비과세

8년 이상 자경농지 (조세특례제한법)

• 8년 이상 직접 경작한 농지 양도 시 양도소득세 감면 (100%, 연간 한도 2억원, 5년간 한도 3억원)

4. 비과세 배제 (비과세 적용 불가)

다음의 경우 1세대1주택 비과세 등이 적용되지 않는다:

1. 미등기양도자산 (무허가건물 등 등기불능 자산 제외)
2. 약정에 의하여 취득자에게 주택신축판매업자가 양도하는 경우

5. 비과세 vs 감면 비교

핵심 암기 포인트

• 1세대1주택 비과세 요건: 1세대 + 1주택 + 2년 이상 보유(조정지역 거주 추가) + 양도
• 고가주택: 양도가액 12억원 초과 → 초과분만 과세. 과세양도차익 = 양도차익 × (양도가액-12억)/양도가액
• 1세대 구성: 거주자 + 배우자(사실혼 포함) + 같은 주소 생계 같이 하는 가족
• 배우자 없이 1세대: 만 30세 이상, 배우자 사망·이혼, 일정 소득 이상
• 일시적 2주택: 종전 1년 이상 보유 후 신규 취득 → 3년 이내(조정 2년) 종전 양도
• 상속주택 + 일반주택: 일반주택 먼저 양도 시 비과세 (상속주택 수 제외)
• 혼인합가: 5년 이내 양도
• 동거봉양합가: 60세 이상 직계존속, 10년 이내 양도
• 다가구주택: 1주택 (구분등기 시 각각 1주택)
• 겸용주택: 주거면적 50% 이상 → 전체 1주택
• 8년 자경농지: 감면 100%, 연간 2억·5년간 3억 한도
• 비과세 배제: 미등기양도자산, 주택신축판매업자 양도
• 비과세 vs 감면: 비과세 = 예정신고 면제·농특세 없음, 감면 = 예정신고 필요·농특세 20%

OX 퀴즈

Q1. 1세대1주택 비과세 요건 중 보유기간은 3년 이상이다. → X (2년 이상)

Q2. 고가주택 기준은 양도가액 9억원 초과이다. → X (12억원 초과)

Q3. 일시적 2주택 비과세를 위해서는 신규주택 취득일부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 한다. → X (3년 이내. 조정대상지역만 2년)

Q4. 혼인합가로 2주택이 된 경우 10년 이내에 1주택 양도 시 비과세이다. → X (5년 이내. 10년은 동거봉양합가)

Q5. 다가구주택을 구분등기하지 않으면 1주택으로 본다. → O

Q6. 8년 이상 자경농지 양도 시 양도소득세가 비과세된다. → X (비과세가 아닌 '감면'이다 — 조세특례제한법)

Q7. 미등기양도자산에도 1세대1주택 비과세가 적용된다. → X (비과세 배제)

Q8. 비과세 주택 양도 시 예정신고를 해야 한다. → X (비과세는 예정신고 면제. 감면은 신고 필요)

함정 노트

• ⚠️ 고가주택 기준: 12억원 (과거 9억원에서 변경) — 구 기준으로 출제하는 함정
• ⚠️ 일시적 2주택 기간: 일반 3년, 조정지역 2년 — 혼동 주의
• ⚠️ 혼인합가 5년 vs 동거봉양 10년: 기간 혼동 빈출
• ⚠️ 비과세 vs 감면: 자경농지는 '비과세'가 아닌 '감면'. 농어촌특별세 유무, 신고 의무 유무가 다름
• ⚠️ 1세대1주택 거주 요건: 조정대상지역에서 취득한 주택만 2년 거주 요건 추가. 비조정지역은 보유만으로 충분