부동산세법

2차 시험 과목 (부동산공시법과 합산 40문항). 16문항 출제. 부동산의 취득·보유·양도에 관련된 조세에 관하여 규정한 법으로, 매년 연말 개정이 잦아 최신 법령 확인이 필수이다.

과목 체계

부동산세법은 조세총론, 지방세(취득세·등록면허세·재산세), 국세(종합부동산세·양도소득세)로 구성된다.

부동산 활동별 과세 체계

출제 범위 및 학습 가이드

PART 1. 조세총론 (약 2문항) #자주출제

• 조세총론: 조세의 개념, 분류(국세/지방세, 직접세/간접세), 세율의 종류
• 납세의무_성립확정소멸: 납세의무 성립시기, 확정방법, 소멸사유(제척기간/소멸시효)
• 조세와 일반채권과의 관계: 조세우선권, 배당순위
• 조세의 구제제도: 이의신청, 심사/심판청구, 행정소송
• 가산세: 무신고(20%/40%), 과소신고(10%/40%), 납부지연(1일 0.022%)

학습 포인트: 물납·분납 가능 조세, 징수방법, 가산세, 납세의무 성립·확정·소멸, 조세채권과 일반채권의 관계 등 전반적인 내용이 골고루 출제

PART 2. 지방세

1. 취득세 (약 2~3문항) #매년출제

• 취득세: 과세대상, 취득의 개념(승계/원시/간주), 과세표준(실거래가/시가인정액/시가표준액), 표준세율, 신고납부
• 취득세_중과세: 사치성재산(골프장·고급주택·고급오락장·고급선박), 과밀억제권역, 대도시 법인설립

핵심 수치:

• 표준세율: 유상취득 농지 3%, 농지외 4%, 주택 1~3%
• 상속 2.3~2.8%, 증여 3.5%, 원시취득 2.8%
• 중과기준세율: 2%
• 면세점: 50만원
• 신고기한: 취득일부터 60일, 상속 6개월, 증여 3개월

2. 등록면허세 (약 1문항) #자주출제

• 등록면허세: 과세대상, 납세의무자(등기권리자), 과세표준(부동산가액/채권금액/건수), 세율, 비과세

핵심 수치:

• 소유권 보존 0.8%, 이전(유상) 2%, 이전(상속) 0.8%, 이전(증여) 1.5%
• 저당권·가압류 등 0.2%, 말소등기 6,000원/건
• 최저세액: 6,000원

3. 재산세 (약 2~3문항) #자주출제

• 재산세: 과세대상(토지·건축물·주택), 납세의무자, 과세표준(시가표준액×공정시장가액비율), 세율, 물납·분납
• 재산세_토지분류: 종합합산/별도합산/분리과세 토지 구분, 농지·목장용지·공장용지 분류

핵심 수치:

• 과세기준일: 6월 1일
• 공정시장가액비율: 토지·건축물 70%, 주택 60% (1세대1주택 43~45%)
• 물납: 1,000만원 초과, 분납: 250만원 초과 (3개월 이내)
• 세부담 상한: 직전연도의 150%

PART 3. 국세

4. 종합부동산세 (약 2문항) #자주출제

• 종합부동산세: 과세대상(주택+토지), 공제금액, 세율, 세액공제(연령별/장기보유), 세부담상한

핵심 수치:

• 과세기준일: 6월 1일, 납부: 12월 1~15일
• 공제금액: 1세대1주택 12억원, 일반 9억원, 법인 0원, 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원
• 공정시장가액비율: 주택 60%, 토지 100%
• 1세대1주택 세액공제 합계 한도: 80%
• 세부담 상한: 150% (법인 미적용)

5. 양도소득세 (약 5~6문항, 계산문제 포함) #매년출제

• 양도소득세: 양도 개념, 과세대상, 양도·취득시기
• 양도소득세_비과세: 1세대1주택 비과세, 고가주택(12억원), 일시적 2주택
• 양도소득세_계산구조: 양도차익, 장기보유특별공제, 기본공제(250만원), 세율(6~45%)
• 양도소득세_이월과세_부당행위: 배우자·직계존비속 이월과세, 부당행위계산부인

핵심 수치:

• 기본세율: 6~45% (8단계)
• 단기보유: 1년 미만 70%, 1~2년 60%
• 미등기: 70% + 비과세·감면·장기보유특별공제·기본공제 모두 배제
• 비사업용토지: 기본세율 +10%
• 장기보유특별공제: 일반 최대 30%, 1세대1주택 최대 80%
• 1세대1주택 비과세: 2년 이상 보유, 고가주택 12억원 기준
• 예정신고: 양도일 속하는 달의 말일부터 2개월
• 확정신고: 다음 연도 5월 1~31일

종합 비교

• 부동산_세율비교: 세목별 세율·납세지·징수방법 종합 비교표
• 부동산_부가세: 농어촌특별세, 지방교육세, 지방소득세

출제 경향 (16문항 배분)

학습 전략

1. 양도소득세 계산문제를 반드시 마스터할 것 (양도차익→장기보유특별공제→기본공제→세율)
2. 취득세와 재산세의 세율, 과세표준, 납세절차를 정확히 암기
3. 종합부동산세는 재산세와 비교학습 필수 (과세기준일, 공제금액, 세율 등)
4. 각 세목별 비과세·감면 요건 정리
5. 부가세(농어촌특별세, 지방교육세) 관계를 세목별로 정리
6. 중과세 대상(사치성재산, 과밀억제권역, 다주택 등)을 세목 간 교차비교