재산세

재산세는 시·군·구 내에 소재하는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기에 대하여 과세하는 지방세(보유세)이다. 매년 2~3문항 출제된다.

1. 특징

• 보유세: 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 납세의무 성립
• 시·군·구세 (보통세)
• 물세 + 인세 성격 (토지의 소유자별 합산과세 부분은 인세)
• 보통징수: 과세관청이 부과·징수 → 가산세 없음 (납부지연가산세만 적용)
• 물납 및 분납 허용
• 현황부과 원칙: 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 과세
• 소액징수 면제 제도 및 과세표준 상한 제도 운용

2. 과세대상

겸용주택

• 1동의 건물: 주거용 부분만 주택으로 보고, 부속토지는 면적비율로 안분
• 1구의 건축물: 주거용 면적이 전체의 50% 이상이면 전체를 주택으로 봄
• 다가구주택: 1가구가 독립 거주 가능한 부분을 각각 1구의 주택으로 봄

3. 토지분 과세대상 구분

분리과세대상 토지 (차등비례세율)

농지 분리과세 조건 (개인 소유):

• 과세기준일 현재 실제 영농에 사용
• 도시지역 내: 개발제한구역과 녹지지역에 한정
• 주거·상업·공업지역 내 농지 → 종합합산과세

목장용지: 기준면적 이내 분리과세, 초과분 종합합산과세

종합합산과세대상 토지 (초과누진세율)

분리과세·별도합산과세 이외의 모든 토지:

• 나대지, 잡종지
• 영농에 사용되지 않는 농지 (도시지역 주거·상업·공업지역 내 농지)
• 기준면적 초과 목장용지
• 별장의 부속토지 등

별도합산과세대상 토지 (초과누진세율)

일반건축물의 부속토지 등 사업용으로 사용되는 토지:

• 사무실·점포·공장 등의 부속토지 (기준면적 이내)
• 기준면적 초과분 → 종합합산과세

4. 납세의무자

원칙: 과세기준일(6월 1일) 현재 사실상 소유자

• 신탁재산의 경우 위탁자가 소유한 것으로 봄

예외 (의제납세의무자):

5. 과세표준

시가표준액 × 공정시장가액비율

• 주택의 경우 과세표준 상한제 적용 (2024년~)

6. 세율

토지

종합합산과세대상 (3단계 초과누진):

별도합산과세대상 (3단계 초과누진):

분리과세대상 (차등비례):

• 농지·목장용지·임야: 0.07%
• 공장용지 등: 0.2%
• 골프장·고급오락장용: 4%

건축물

주택 (4단계 초과누진)

1세대1주택 특례: 시가표준액 9억원 이하 주택에 한정, 유효기간 6년

선박·항공기

7. 재산세 도시지역분

과세대상

국토계획법에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 있는 토지·건축물·주택

공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물·골프장·유원지 등이 없는 토지는 과세 제외

세율

• 기본 재산세 세율 + 과세표준 × 1,000분의 1.4 (0.14%)
• 조례에 의해 1,000분의 2.3 (0.23%) 이내에서 다르게 정할 수 있음
• 지방교육세 부과 대상에서 도시지역분 재산세는 제외

8. 재산세 특례

1세대1주택 특례세율

시가표준액 9억원 이하 주택에 한정, 유효기간 6년 (2026년까지)

과세표준 상한제 (2024년~)

해당 연도 과세표준이 직전 연도 과세표준의 일정 비율을 초과하면 그 초과분은 과세표준에서 제외

세 부담 상한 (150%)

해당 연도 재산세 산출세액이 직전 연도 재산세액의 **150%**를 초과 → 150%를 해당 연도 세액으로 함 (법인 소유 주택 제외, 주택은 과세표준 상한제로 대체)

과밀억제권역 내 공장 중과세

과밀억제권역(산업단지·공업지역 제외) 내 공장 신설·증설 시 건축물에 대한 재산세를 최초 과세기준일부터 5년간 표준세율의 5배 (1,000분의 12.5 = 1.25%) 적용. 도시형 업종은 제외

9. 부과·징수

납기

주택 부과세액 20만원 이하인 경우 7월에 한꺼번에 부과·징수 가능

세 부담의 상한

해당 연도 재산세 산출세액이 직전 연도 재산세액의 **150%**를 초과하는 경우 → 150%를 해당 연도 세액으로 함 (단, 법인 소유 주택 제외, 주택은 과세표준 상한제로 대체)

분할납부

• 납부세액 250만원 초과 시 분납 가능
• 분납 한도: 500만원 이하 → 250만원 초과분 / 500만원 초과 → 세액의 50% 이하
• 분납기한: 납부기한 경과 후 3개월 이내
• 납부기한 10일 전까지 신청

물납

• 납부세액 1,000만원 초과 시 물납 가능
• 물납대상: 해당 지방자치단체 관할구역 내 부동산
• 물납 신청: 납부기한 10일 전까지
• 물납부동산 평가: 과세기준일 현재의 시가
• 지방교육세·지역자원시설세는 물납 불가

1세대1주택자 납부유예

요건:

• 1세대1주택 소유자 (시가표준액 9억원 초과 포함)
• 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유
• 총급여 7,000만원 이하 또는 종합소득금액 6,000만원 이하
• 납부세액 100만원 초과
• 체납 없을 것

납부유예 신청: 납부기한 만료 3일 전까지

8. 부가세

9. 비과세

1. 국가·지방자치단체 등 소유 재산 (유료 사용·유상이전 약정 제외)
2. 국가 등이 1년 이상 공용·공공용으로 사용하는 재산
3. 도로, 하천, 제방, 구거, 유지, 묘지
4. 산림보호구역, 군사시설 보호구역 내 토지 (전·답·과수원·대지 제외)
5. 임시건축물 (과세기준일 현재 1년 미만)
6. 철거명령을 받은 건축물 (해당 연도 철거계획 확정)

핵심 암기 포인트

• 과세기준일: 매년 6월 1일
• 납기: 건축물 7/16~7/31, 토지 9/16~9/30, 주택 7월(1/2)+9월(1/2). 주택 20만원 이하 시 7월 일괄
• 공정시장가액비율: 토지·건축물 70%, 주택 일반 60%, 1세대1주택(3억 이하 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45%)
• 토지 세율: 종합합산 0.2~0.5%, 별도합산 0.2~0.4%, 분리(농지 등 0.07%, 공장 0.2%, 골프장 4%)
• 건축물 세율: 일반 0.25%, 골프장·고급오락장 4%, 주거·상업지역 공장 0.5%
• 주택 세율: 일반 0.1~0.4%, 1세대1주택 특례 0.05~0.35% (시가표준액 9억 이하 한정)
• 분할납부: 250만원 초과 시. 500만원 이하 → 250만원 초과분, 500만원 초과 → 50% 이하. 납부기한 후 3개월 이내
• 물납: 1,000만원 초과 시. 관할구역 내 부동산. 시가 평가. 납부기한 10일 전까지 신청
• 세 부담 상한: 직전 연도의 150%
• 신탁재산: 위탁자가 소유한 것으로 봄
• 납부유예: 1세대1주택, 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유, 총급여 7,000만원(종합소득 6,000만원) 이하, 100만원 초과
• 비과세 토지 6종: 도로, 하천, 제방, 구거, 유지, 묘지
• 도시지역분: 기본세율 + 과세표준 x 0.14% (1,000분의 1.4). 도시지역 중 의회 의결·고시 지역. 전·답·과수원·목장용지·임야 제외. 지방교육세 부과대상에서 제외
• 과밀억제권역 공장 중과: 5년간 표준세율의 5배 (1.25%). 도시형 업종 제외
• 선박·항공기 세율: 일반선박·항공기 0.3%, 고급선박 5%

OX 퀴즈

Q1. 재산세의 과세기준일은 매년 1월 1일이다. → X (6월 1일)

Q2. 토지분 재산세의 납기는 7월 16일~7월 31일이다. → X (토지는 9/16~9/30, 건축물이 7/16~7/31)

Q3. 재산세에는 무신고·과소신고 가산세가 부과된다. → X (보통징수이므로 가산세 없음, 납부지연가산세만 적용)

Q4. 주택분 재산세 부과세액이 15만원이면 7월과 9월에 나누어 부과한다. → X (20만원 이하이면 7월에 일괄 부과 가능)

Q5. 재산세의 공정시장가액비율은 토지와 주택이 동일하다. → X (토지·건축물 70%, 주택 일반 60%)

Q6. 신탁재산의 재산세 납세의무자는 수탁자이다. → X (위탁자가 소유한 것으로 봄)

Q7. 재산세 물납은 500만원 초과 시 가능하다. → X (1,000만원 초과 시)

Q8. 재산세 분할납부는 납부기한 경과 후 6개월 이내에 해야 한다. → X (3개월 이내)

Q9. 골프장용 토지의 재산세율은 0.07%이다. → X (4%. 0.07%는 농지·목장용지·임야)

Q10. 재산세는 공부상 등재 현황에 따라 과세한다. → X (사실상 현황에 따라 과세 — 현황부과 원칙)

Q11. 재산세의 납세의무자는 과세기준일 현재 공부상 소유자이다. → X (원칙적으로 사실상 소유자이다. 사실상 소유자를 알 수 없을 때 공부상 소유자)

Q12. 신탁재산의 재산세 납세의무는 수탁자가 부담한다. → X (위탁자가 소유한 것으로 보아 위탁자가 부담한다)

Q13. 1세대1주택 특례세율은 모든 주택에 적용된다. → X (시가표준액 9억원 이하 주택에만 한정 적용된다)

Q14. 재산세 물납 시 부동산의 평가는 시가표준액 기준이다. → X (과세기준일 현재의 시가로 평가한다)

Q15. 임시건축물은 과세기준일 현재 존속기간 2년 미만이면 비과세이다. → X (1년 미만이어야 비과세이다)

Q16. 1세대1주택자 납부유예 요건 중 연령요건은 만 65세 이상이다. → X (만 60세 이상이다)

Q17. 재산세 분할납부 신청은 납부기한 3일 전까지 해야 한다. → X (납부기한 10일 전까지 신청해야 한다)

Q18. 도시지역 주거·상업·공업지역 내 농지는 분리과세대상이다. → X (종합합산과세대상이다. 분리과세는 개발제한구역과 녹지지역 내 실제 영농 농지에 한정)

함정 노트

• ⚠️ 납기 혼동: 건축물+주택1/2 = 7월, 토지+주택1/2 = 9월 — 건축물과 토지의 납기를 바꿔 출제하는 함정
• ⚠️ 분할납부 vs 물납 금액기준: 분납 250만원 초과, 물납 1,000만원 초과 — 금액 혼동 주의
• ⚠️ 공정시장가액비율: 토지·건축물 70% vs 주택 60% vs 1세대1주택 43~45% — 과세대상별 다른 비율
• ⚠️ 분리과세 세율: 농지 0.07%, 공장 0.2%, 골프장 4% — 같은 분리과세인데 세율이 크게 다름
• ⚠️ 재산세는 가산세 없음: 보통징수이므로 신고불성실가산세 없음. 납부지연가산세만 적용