양도소득세 계산구조
양도소득세 계산문제는 매년 출제되며, 전체 계산흐름을 정확히 이해해야 한다.
1. 전체 계산흐름
① 양도가액 (실지거래가액)
② - 취득가액 (실지거래가액)
③ - 기타 필요경비 (자본적지출 + 양도비)
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④ = 양도차익
⑤ - 장기보유특별공제
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⑥ = 양도소득금액
⑦ - 양도소득기본공제 (250만원)
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⑧ = 양도소득과세표준
⑨ × 세율 (6% ~ 45%)
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⑩ = 산출세액
⑪ - 감면세액
⑫ + 가산세
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⑬ = 결정세액 (납부세액)
2. 양도가액
실지거래가액 원칙: 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액
3. 취득가액 및 필요경비
실지거래가액을 아는 경우
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 취득가액 | 실제 매입가 + 취득세 + 중개수수료 등 부대비용 |
| 자본적지출 | 증축, 방수공사, 용도변경 비용 등 (수익적지출 제외) |
| 양도비 | 중개수수료, 공증비, 인지대, 소송비용 등 |
환산취득가액 (실거래가 모를 경우)
환산취득가액 = 양도 당시 실거래가액 × (취득 당시 기준시가 / 양도 당시 기준시가)
개산공제율: 취득당시 기준시가 × 3% (토지·
4. 장기보유특별공제
일반 토지·건물 (3년 이상 보유)
| 보유기간 | 공제율 (매년 2%씩 증가) |
|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% |
| 4년 ~ 5년 | 8% |
| 5년 ~ 6년 | 10% |
| 6년 ~ 7년 | 12% |
| 7년 ~ 8년 | 14% |
| 8년 ~ 9년 | 16% |
| 9년 ~ 10년 | 18% |
| 10년 ~ 11년 | 20% |
| 11년 ~ 12년 | 22% |
| 12년 ~ 13년 | 24% |
| 13년 ~ 14년 | 26% |
| 14년 ~ 15년 | 28% |
| 15년 이상 | 30% (한도) |
1세대1주택 고가주택 (보유 + 거주)
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | - | 8% |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 12% | 12% |
| 4년 ~ 5년 | 16% | 16% |
| 5년 ~ 6년 | 20% | 20% |
| 6년 ~ 7년 | 24% | 24% |
| 7년 ~ 8년 | 28% | 28% |
| 8년 ~ 9년 | 32% | 32% |
| 9년 ~ 10년 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% (한도) | 40% (한도) |
보유 + 거주 합계 최대 80%
적용 제외
- 미등기양도자산
- 조정대상지역 다주택 중과대상 (한시배제 제외)
- 보유기간 1년 미만
- 분양권
5. 양도소득기본공제
연간 250만원 (거주자 1인당)
- 토지·
건물 등과 주식 등 각각 250만원 공제 (소득별 구분) - 미등기양도자산에는 적용 불가
- 해당 과세기간에 양도소득 2건 이상: 양도소득기본공제는 연 1회만 적용
6. 세율
기본세율 (8단계 초과누진)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
특수 세율 정리
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 미등기양도 | 70% |
| 주택 1년 미만 보유 | 70% |
| 주택 1~2년 미만 | 60% |
| 분양권 1년 미만 | 70% |
| 분양권 1년 이상 | 60% |
| 비사업용토지 | 기본세율 + 10% |
| 조정대상지역 2주택 | 기본세율 + 20% |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 기본세율 + 30% |
7. 계산 예시
사례: 일반 토지(비사업용 아님)를 8년 보유 후 양도
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 5억원 |
| 취득가액 | 2억원 |
| 필요경비 | 1,000만원 |
| 양도차익 | 2억9,000만원 |
| 장기보유특별공제 (8년: 16%) | △4,640만원 |
| 양도소득금액 | 2억4,360만원 |
| 양도소득기본공제 | △250만원 |
| 과세표준 | 2억4,110만원 |
| 산출세액 (38% - 1,994만원) | 7,167.8만원 |
8. 양도차손의 처리
- 양도차손은 같은 소득 내에서만 통산 (소득별 구분)
- 같은 세율 적용 자산의 양도소득금액에서 먼저 공제
- 다른 세율 적용 자산의 양도소득금액에서 공제
- 다른 종합소득과 통산 불가
핵심 암기 포인트
- 계산 흐름: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 - 장특공제 = 양도소득금액 - 기본공제(250만원) = 과세표준 × 세율 = 산출세액
- 기본세율 8단계: 1,400만(6%), 5,000만(15%), 8,800만(24%), 1.5억(35%), 3억(38%), 5억(40%), 10억(42%), 10억초과(45%)
- 누진공제: 0, 126만, 576만, 1,544만, 1,994만, 2,594만, 3,594만, 6,594만
- 장기보유특별공제(일반): 3년부터 매년 2%, 15년 이상 30% 한도
- 장기보유특별공제(1세대1주택 고가): 보유 매년 4%(10년 40%) + 거주 매년 4%(10년 40%) = 최대 80%
- 공제 적용 제외: 미등기양도, 조정지역 다주택 중과, 1년 미만 보유, 분양권
- 양도소득기본공제: 연 250만원, 미등기 불가, 소득별 각각
- 환산취득가액: 양도실거래가 × (취득기준시가/양도기준시가)
- 개산공제율: 토지·
건물 3%, 지상권·전세권 7%, 미등기 0.3%/1% - 특수세율: 미등기 70%, 주택1년미만 70%, 주택1~2년 60%, 분양권1년미만 70%, 분양권1년이상 60%, 비사업용토지 +10%, 조정2주택 +20%, 조정3주택+ +30%
OX 퀴즈
Q1. 양도소득세 기본세율은 6단계 초과누진세율이다. → X (8단계)
Q2. 장기보유특별공제의 일반 토지·
Q3. 1세대1주택 고가주택의 장기보유특별공제는 보유기간만 적용된다. → X (보유기간 + 거주기간 각각 적용, 합계 80%)
Q4. 양도소득기본공제는 해당 과세기간 양도건수만큼 적용된다. → X (연 1회만 적용)
Q5. 환산취득가액 적용 시 개산공제율은 토지·
Q6. 미등기양도자산의 개산공제율은 3%이다. → X (0.3%)
Q7. 비사업용토지의 양도소득세율은 기본세율 + 20%이다. → X (+10%)
Q8. 양도차손은 같은 소득 내에서 통산할 수 있다. → O
함정 노트
- ⚠️ 기본세율 8단계 구간: 1,400만/5,000만/8,800만/1.5억/3억/5억/10억 — 구간 금액 정확히 암기
- ⚠️ 장기보유특별공제 한도: 일반 30% vs 1세대1주택 80% — 혼동하면 계산 전체가 틀림
- ⚠️ 개산공제율: 일반 3% vs 미등기 0.3% — 10배 차이. 지상권·
전세권은 7%/1% - ⚠️ 비사업용토지 +10% vs 조정2주택 +20% vs 조정3주택 +30%: 가산세율 구분 필수
- ⚠️ 양도소득기본공제 250만원: 미등기에는 적용 불가. 토지·
건물과 주식 각각 250만원 별도 공제