종합부동산세

종합부동산세는 고액 부동산 보유자에 대하여 재산세에 추가로 부과하는 국세(보유세)이다. 2005년 신설되었으며, 매년 1~2문항 출제된다.

1. 개요 및 특징

• 국세, 보통세
• 과세기준일: 매년 6월 1일
• 보유세 이원화: 1차 재산세 (시·군·구) → 2차 종합부동산세 (국세)
• 원칙: 정부부과과세 (선택에 의해 신고납부 가능)
• 초과누진세율 적용 (인세 성격)
• 분할납부 가능
• 세부담 상한 제도 있음
• 당해 재산에 부과된 조세 → 저당권보다 항상 우선 징수

2. 과세대상 및 납세의무자

주택

과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자로서, 국내 소재 주택의 공시가격 합계액이 다음 금액을 초과하는 자:

토지

분리과세대상 토지는 종합부동산세 과세 제외

3. 주택에 대한 종합부동산세

과세표준

(공시가격 합계액 - 공제금액) × 공정시장가액비율(60%)

세율 (개인)

세율 (법인)

재산세액 공제 (이중과세 방지)

종합부동산세 과세표준에 해당하는 금액에 대하여 주택분 재산세로 부과된 세액을 공제한다.

세액 계산 흐름 (1세대1주택자):

① (공시가격 합계 - 12억원) × 60% = 과세표준
② 과세표준 × 세율 = 종합부동산세액
③ ② - 재산세 공제액 = 산출세액
④ ③ - 연령별 공제 - 장기보유공제 = 최종 납부세액

1세대1주택자 세액공제

연령별 공제 (단독소유, 만 60세 이상):

장기보유기간별 공제 (단독소유, 5년 이상 보유):

연령별 공제 + 장기보유공제 합계 한도: 80%

1세대1주택으로 보는 경우

세부담 상한

해당 연도 총세액(재산세 + 종합부동산세)이 직전 연도 총세액의 **150%**를 초과하는 경우 → 초과세액은 없는 것으로 봄

합산배제 대상 주택 (과세표준 합산 제외)

다음 주택은 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외:

• 합산배제 대상 주택 보유자는 해당 연도 9월 16일 ~ 9월 30일 임대주택·사원용주택 등 합산배제 신고서를 납세지 관할 세무서장에게 제출
• 다가구주택은 1주택으로 보되, 합산배제 임대주택으로 신고한 경우 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있는 부분을 각각 1주택으로 봄

1세대1주택 수에서 제외 대상

공동명의 주택자 특례

• 세대원 1인이 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고, 다른 주택이 없는 경우
• 신청 시 1세대1주택자로 봐서 12억원 공제, 연령별·보유기간별 공제 적용
• 신청기간: 9월 16일 ~ 9월 30일

4. 토지에 대한 종합부동산세

종합합산과세대상 토지

과세표준: (공시가격 합계 - 5억원) × 공정시장가액비율(100%)

별도합산과세대상 토지

과세표준: (공시가격 합계 - 80억원) × 공정시장가액비율(100%)

토지 세부담 상한

직전 연도 총세액의 150% 초과 시 초과세액은 없는 것으로 봄

5. 부과·징수

분할납부

📋 변경법률: 종합부동산세법 제20조 (법률 제21224호, 2026.1.1. 시행)

분납기한: 납부기한 경과 후 6개월 이내

부가세: 농어촌특별세

종합부동산세 납부세액의 20%

6. 재산세와 종합부동산세 비교

핵심 암기 포인트

• 과세기준일: 매년 6월 1일 (재산세와 동일)
• 부과·징수기간: 12월 1일 ~ 12월 15일
• 주택 공제금액: 1세대1주택 12억원, 일반 9억원, 법인 0원
• 토지 공제금액: 종합합산 5억원, 별도합산 80억원
• 분리과세대상 토지: 종부세 과세 제외
• 공정시장가액비율: 주택 60%, 토지 100%
• 주택 개인 세율: 0.5%~2.7% (7단계)
• 주택 법인 세율: 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%
• 토지 종합합산 세율: 1%~3% (3단계, 공제 5억)
• 토지 별도합산 세율: 0.5%~0.7% (3단계, 공제 80억)
• 1세대1주택자 세액공제: 연령별(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%) + 장기보유(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%). 합계 한도 80%
• 세부담 상한: 150% (법인 미적용)
• 분할납부: 250만원 초과 ~ 500만원 이하 → 250만원 초과분, 500만원 초과 → 50% 이하. 납부기한 후 6개월 이내
• 부가세: 농어촌특별세 = 납부세액의 20%
• 공동명의 1주택 특례: 9/16~9/30 신청 → 1세대1주택자로 취급(12억원 공제)
• 물납 불가 (재산세와 다름)
• 합산배제 대상: 임대주택, 사원용 주택(기숙사), 미분양주택, 어린이집용 주택, 등록문화재 주택
• 합산배제 신고기간: 9/16~9/30 (공동명의 특례 신청과 동일)
• 다가구주택 + 합산배제 임대주택: 합산배제 신고 시 각 세대 독립 구분 부분을 각각 1주택으로 봄

OX 퀴즈

Q1. 종합부동산세의 과세기준일은 매년 1월 1일이다. → X (6월 1일)

Q2. 1세대1주택자의 종합부동산세 공제금액은 9억원이다. → X (12억원. 일반이 9억원)

Q3. 법인 소유 주택의 종합부동산세 공제금액은 9억원이다. → X (0원 — 공제 없음)

Q4. 분리과세대상 토지도 종합부동산세 과세대상이다. → X (과세 제외)

Q5. 종합부동산세 1세대1주택자의 연령별 공제와 장기보유 공제 합계 한도는 100%이다. → X (80%)

Q6. 종합부동산세 분할납부 기한은 납부기한 경과 후 3개월 이내이다. → X (6개월 이내. 재산세가 3개월)

Q7. 종합부동산세도 물납이 가능하다. → X (물납 불가. 재산세만 물납 가능)

Q8. 법인 소유 주택에도 세부담 상한이 적용된다. → X (법인은 세부담 상한 미적용)

Q9. 종합부동산세는 시·군·구에서 부과한다. → X (세무서장이 부과 — 국세)

Q10. 토지 종합합산의 공정시장가액비율은 60%이다. → X (100%. 주택이 60%)

Q11. 종합부동산세의 부과·징수기간은 6월 1일~6월 15일이다. → X (12월 1일~12월 15일이다)

Q12. 종합부동산세 분할납부는 납부세액이 250만원을 초과하면 가능하다. → O (종합부동산세법 제20조에 따라 250만원 초과 시 분할납부 가능)

Q13. 법인 소유 주택의 종합부동산세 세율은 개인과 동일한 초과누진세율이 적용된다. → X (법인은 비례세율이 적용된다: 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%)

Q14. 1세대1주택자의 장기보유 세액공제는 3년 이상 보유 시 적용된다. → X (5년 이상 보유 시부터 적용된다)

Q15. 종합부동산세의 부가세는 지방교육세이다. → X (농어촌특별세이다. 납부세액의 20%)

Q16. 토지 별도합산과세대상의 공제금액은 5억원이다. → X (80억원이다. 5억원은 종합합산과세대상)

Q17. 공동명의 1주택 특례 신청기간은 12월 1일~12월 15일이다. → X (9월 16일~9월 30일이다)

Q18. 일시적 2주택으로서 1세대1주택으로 보는 경우 신규주택 취득 후 과세기준일 현재 2년 미경과이면 해당한다. → X (3년 미경과이어야 한다)

함정 노트

• ⚠️ 공제금액 혼동: 1세대1주택 12억 vs 일반 9억 vs 법인 0원 / 종합합산토지 5억 vs 별도합산토지 80억 — 숫자 혼동 최다 출제
• ⚠️ 분할납부 기한: 종부세 6개월 vs 재산세 3개월 — 반드시 구분
• ⚠️ 물납: 재산세 = 가능, 종부세 = 불가 — 보유세끼리 다르므로 주의
• ⚠️ 공정시장가액비율: 주택 60% vs 토지 100% — 동일 세목 내에서도 다름
• ⚠️ 법인 특이사항: 공제 0원, 비례세율(2.7%/5.0%), 세부담 상한 미적용 — 개인과 완전히 다른 체계