종합부동산세법

종합부동산세법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 재산세에 추가로 과세하는 국세(보유세)를 규정한 법률이다. 2005년 시행되었으며, 매년 1~2문항 출제된다. 재산세와의 비교 출제가 빈출이다.

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1. 법률의 목적 및 위치

보유세 이원화 체계

종합부동산세는 부동산 보유에 대한 과세를 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 이원화한 체계의 일부이다.

부동산 보유
├── 1차 과세: 재산세 (지방세, 시·군·구)
│   └── 모든 부동산 보유자 대상
└── 2차 과세: 종합부동산세 (국세, 세무서장)
    └── 공시가격 합계가 공제금액 초과 시 추가 과세

주요 특징

2. 과세대상 및 공제금액

주택

과세기준일(6월 1일) 현재 주택분 재산세 납세의무자로서, 국내 소재 주택의 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는 자에게 과세한다.

토지

분리과세대상 토지: 종합부동산세 과세 제외

3. 과세표준

4. 세율

주택 (개인)

주택 (법인)

종합합산과세대상 토지

별도합산과세대상 토지

5. 세액계산 흐름

주택 (1세대1주택자)

① (공시가격 합계 - 12억원) × 60% = 과세표준
② 과세표준 × 세율 = 종합부동산세액
③ ② - 재산세 공제액 = 산출세액
④ ③ - 연령별 공제 - 장기보유공제 = 최종 납부세액
⑤ 세부담 상한 적용 (전년 대비 150%)

재산세액 공제 (이중과세 방지)

종합부동산세 과세표준에 해당하는 금액에 대하여 주택분 재산세로 부과된 세액을 공제한다.

6. 1세대1주택자 세액공제

연령별 공제 (만 60세 이상, 단독소유)

장기보유공제 (5년 이상 보유, 단독소유)

연령별 공제 + 장기보유공제 합계 한도: 80%

1세대1주택으로 보는 경우

공동명의 1주택 특례

• 부부 공동명의 1주택이고 다른 주택 없는 경우
• 신청 시 1세대1주택자로 보아 12억원 공제 + 연령별·장기보유 공제 적용
• 신청기간: 9월 16일 ~ 9월 30일

7. 세부담 상한

총세액 = 재산세 + 종합부동산세

8. 부과·징수

분할납부

📋 변경법률: 종합부동산세법 제20조 (법률 제21224호, 2026.1.1. 시행)

분납기한: 납부기한 경과 후 6개월 이내

부가세: 농어촌특별세

종합부동산세 납부세액의 20%

9. 재산세와 종합부동산세 비교

10. 법인 과세 특례

법인 소유 주택에 대하여는 개인과 완전히 다른 체계가 적용된다:

관련 개념

• 재산세 | 재산세_토지분류
• 조세총론 | 납세의무_성립확정소멸
• 부동산_세율비교 | 부동산_부가세

핵심 암기 포인트

• 국세, 보유세, 과세기준일 6월 1일, 부과·징수 12/1~12/15
• 주택 공제금액: 1세대1주택 12억, 일반 9억, 법인 0원
• 토지 공제금액: 종합합산 5억, 별도합산 80억, 분리과세 = 과세 제외
• 공정시장가액비율: 주택 60%, 토지 100%
• 주택 개인 세율: 0.5%~2.7% (7단계 초과누진)
• 주택 법인 세율: 2주택 이하 2.7%, 3주택+ 5.0% (비례세율)
• 토지 종합합산 세율: 1%~3%, 별도합산 세율: 0.5%~0.7%
• 1세대1주택 세액공제: 연령별(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%) + 장기보유(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%), 합계 한도 80%
• 세부담 상한: 150% (법인 미적용)
• 분할납부: 250만원 초과~500만원 이하 → 250만원 초과분, 500만원 초과 → 50% 이하, 기한 6개월
• 부가세: 농어촌특별세 = 납부세액의 20%
• 공동명의 특례: 9/16~9/30 신청 → 12억 공제 + 연령별·장기보유 공제
• 물납 불가 (재산세만 물납 가능)

OX 퀴즈

Q1. 종합부동산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세이다. → X (국세이다. 세무서장이 부과)

Q2. 종합부동산세의 과세기준일은 매년 1월 1일이다. → X (6월 1일)

Q3. 1세대1주택자의 종합부동산세 주택 공제금액은 9억원이다. → X (12억원. 일반이 9억원)

Q4. 법인 소유 주택의 공제금액은 9억원이다. → X (0원 — 공제 없음)

Q5. 분리과세대상 토지도 종합부동산세 과세대상이다. → X (과세 제외. 종합합산·별도합산 토지만 과세)

Q6. 종합부동산세의 분할납부 기한은 납부기한 경과 후 3개월 이내이다. → X (6개월 이내. 재산세가 3개월)

Q7. 종합부동산세도 부동산으로 물납할 수 있다. → X (물납 불가. 재산세만 물납 가능)

함정 노트

• ⚠️ 공제금액 숫자 혼동: 1세대1주택 12억 vs 일반 9억 vs 법인 0원, 종합합산토지 5억 vs 별도합산토지 80억 — 가장 빈출되는 함정
• ⚠️ 공정시장가액비율: 주택 60% vs 토지 100% — 같은 세목 내에서도 다르므로 혼동 주의
• ⚠️ 분납 기준·기한: 종부세·재산세 모두 250만원 초과 (기준 동일), 기한만 상이: 종부세 6개월 vs 재산세 3개월
• ⚠️ 물납: 재산세 = 가능, 종부세 = 불가 — 둘 다 보유세이지만 물납 여부가 다름
• ⚠️ 법인 과세 특례: 공제 0원 + 비례세율 + 세액공제 없음 + 세부담상한 미적용 — 개인과 완전히 다른 체계
• ⚠️ 세부담 상한 150%: 개인에게만 적용, 법인은 미적용 — "법인에도 적용"이라는 함정 주의
• ⚠️ 과세기준일: 재산세와 동일하게 6월 1일이지만, "1월 1일"이라는 함정 선지 빈출
• ⚠️ 재산세액 공제: 이중과세 방지를 위해 재산세를 공제하는 것이지, 재산세 납부 면제가 아님

주요 조문 원문

출처: 종합부동산세법 [법률 제20609호, 2025. 2. 18., 일부개정]

제1조 (목적)

이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

시험 포인트: 목적 3가지 = 조세부담 형평성, 부동산 가격안정, 지방재정 균형발전.

제7조 (주택에 대한 과세표준)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 9억원(1세대1주택자는 12억원)을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

② 공정시장가액비율은 100분의 60으로 한다.

시험 포인트: 과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 60%. 1세대1주택 공제 12억, 일반 9억.

제9조 (주택에 대한 세액)

③ 1세대1주택자로서 일정 요건을 충족하는 자에 대하여는 다음의 세액공제를 적용한다.

1. 연령별 공제: 만 60세 이상(20%), 만 65세 이상(30%), 만 70세 이상(40%)
2. 장기보유 공제: 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)
3. 합계 공제율 한도: 산출세액의 80%

시험 포인트: 연령별 + 장기보유 합계 한도 80%. 연령·보유기간별 공제율 정확히 암기.

제10조 (세부담의 상한)

① 종합부동산세의 납부세액(주택분)이 해당 주택에 대한 직전 연도 총세액상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액은 없는 것으로 본다. 다만, 법인에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

시험 포인트: 세부담 상한 150%. 법인은 미적용 — 핵심 함정 포인트.

제20조 (분할납부)

① 납세의무자는 종합부동산세의 납부세액이 다음 각 호의 금액을 초과하는 경우 해당 호에서 정하는 바에 따라 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분할납부할 수 있다.

1. 250만원 초과 500만원 이하: 그 세액에서 250만원을 뺀 금액
2. 500만원 초과: 그 세액의 100분의 50 이하의 금액

📋 변경법률: 종합부동산세법 제20조 (법률 제21224호, 2026.1.1. 시행)

시험 포인트: 분납 기준 250만원(재산세와 동일), 분납기한 6개월(재산세 3개월과 구분).