종합부동산세 - 계산구조
1. 종합부동산세 개요
종합부동산세는 2005년 신설된 국세로, 고액의 부동산 보유자에 대하여 재산세와 별도로 부과하는 보유세이다.
| 특징 | 내용 |
|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 (재산세와 동일) |
| 과세대상 | 주택 + 토지 (건축물· |
| 세율구조 | 초과누진세율 (인세 성격) |
| 과세방식 | 원칙: 정부부과과세 / 예외: 선택적 신고납부 |
| 부과· |
매년 12월 1일~12월 15일 |
| 분할납부 | 가능 |
| 세부담 상한 | 있음 (150%) |
2. 주택에 대한 종합부동산세
납세의무자
| 구분 | 공시가격 합계액 기준 | 납세의무 |
|---|---|---|
| 개인 (일반) | 9억원 초과 | 있음 |
| 개인 (1세대1주택자) | 12억원 초과 | 있음 |
| 법인 | 0원 초과 (공제 없음) | 있음 |
과세표준
| 구분 | 과세표준 |
|---|---|
| 개인 (일반) | (주택 공시가격 합계액 - 9억원) x 공정시장가액비율(60%) |
| 개인 (1세대1주택) | (주택 공시가격 합계액 - 12억원) x 공정시장가액비율(60%) |
| 법인 | 주택 공시가격 합계액 x 공정시장가액비율(60%) |
공정시장가액비율 범위: 100분의 60 ~ 100분의 100 (현행 60%)
세율 (개인)
2주택 이하 소유
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 150만원 + 3억원 초과분의 0.7% |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 360만원 + 6억원 초과분의 1.0% |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 960만원 + 12억원 초과분의 1.3% |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 2,650만원 + 25억원 초과분의 1.5% |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 6,400만원 + 50억원 초과분의 2.0% |
| 94억원 초과 | 1억5,200만원 + 94억원 초과분의 2.7% |
3주택 이상 소유
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 150만원 + 3억원 초과분의 0.7% |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 360만원 + 6억원 초과분의 1.0% |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 960만원 + 12억원 초과분의 2.0% |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 3,560만원 + 25억원 초과분의 3.0% |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 1억1,060만원 + 50억원 초과분의 4.0% |
| 94억원 초과 | 2억8,660만원 + 94억원 초과분의 5.0% |
법인 세율 (비례세율)
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 2주택 이하 | 2.7% |
| 3주택 이상 | 5.0% |
주택분 세액 계산 흐름
① 과세표준 x 세율 = 종합부동산세액
② (-) 주택분 재산세 부과액 (이중과세 공제)
③ (-) 연령별 세액공제 (1세대1주택 단독소유만)
④ (-) 장기보유기간별 세액공제 (1세대1주택 단독소유만)
⑤ = 실제 산출세액
⑥ 세부담상한 적용 (전년도 총세액의 150% 초과분은 없는 것으로 봄)
1세대1주택자(단독소유) 세액공제
연령별 공제율
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 ~ 만 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 ~ 만 70세 미만 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
장기보유기간별 공제율
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
연령별 공제율 + 보유기간별 공제율 합계 최대 80% 한도 내에서 중복 적용 가능
3. 토지에 대한 종합부동산세
과세구분 및 공제금액
| 구분 | 공제금액 | 공정시장가액비율 |
|---|---|---|
| 종합합산과세대상 | 5억원 | 100% |
| 별도합산과세대상 | 80억원 | 100% |
| 분리과세대상 | 종합부동산세 과세 제외 | - |
종합합산과세대상 세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 1.0% |
| 15억원 초과 ~ 45억원 이하 | 1,500만원 + 15억원 초과분의 2.0% |
| 45억원 초과 | 7,500만원 + 45억원 초과분의 3.0% |
별도합산과세대상 세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 200억원 이하 | 0.5% |
| 200억원 초과 ~ 400억원 이하 | 1억원 + 200억원 초과분의 0.6% |
| 400억원 초과 | 2억2,000만원 + 400억원 초과분의 0.7% |
토지분 세부담 상한
해당 연도 재산세액 + 종합(별도)합산세액 > 직전 연도 총세액의 150% → 초과분은 없는 것으로 봄
4. 부과·징수
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원칙 (정부부과과세) | 관할세무서장이 세액 결정하여 12월 1일~12월 15일 부과· |
| 예외 (신고납세) | 납세의무자가 과세표준· |
| 분할납부 | 납부세액 250만원 초과 시, 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내 분납 가능 |
분할납부
| 납부세액 | 분할납부 가능 세액 |
|---|---|
| 500만원 이하 | 250만원 초과 금액 |
| 500만원 초과 | 세액의 50% 이하 |
5. 재산세와 종합부동산세 비교
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세목 | 지방세 (시· |
국세 |
| 과세대상 | 주택, 토지, 건축물, 선박, 항공기 | 주택, 토지 |
| 과세방식 | 정부부과 | 정부부과 (선택적 신고납부) |
| 공정시장가액비율 | 주택 60%, 토지· |
주택 60%, 토지 100% |
| 세부담상한 | 직전연도 세액의 105~150% | 직전연도 총세액의 150% |
| 세액공제 | 없음 | 1세대1주택 연령별+보유기간별 공제 |
핵심 암기 포인트
- 과세기준일: 6월 1일
- 주택분 공제: 일반 9억원, 1세대1주택 12억원, 법인 0원
- 토지분 공제: 종합합산 5억원, 별도합산 80억원
- 공정시장가액비율: 주택 60%, 토지 100%
- 1세대1주택 세액공제 합계 한도: 80%
- 세부담상한: 150% (법인은 적용 안 함)
- 부과·
징수: 12월 1일~12월 15일 - 법인 세율: 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% (비례세율)
OX 퀴즈
Q1. 종합부동산세의 과세기준일은 매년 1월 1일이다. → X (6월 1일, 재산세와 동일)
Q2. 1세대1주택자의 종합부동산세 과세표준은 공시가격 합계액에서 9억원을 공제한다. → X (1세대1주택자는 12억원 공제)
Q3. 법인이 소유한 주택에 대해서도 종합부동산세 공제금액이 적용된다. → X (법인은 공제금액 0원)
Q4. 주택분 공정시장가액비율은 현행 60%이다. → O
Q5. 토지분 종합합산과세의 공정시장가액비율은 60%이다. → X (토지분은 100%)
Q6. 1세대1주택자의 연령별 공제율과 장기보유기간별 공제율은 합계 100%까지 중복 적용할 수 있다. → X (합계 80% 한도)
Q7. 법인의 주택분 종합부동산세에는 세부담상한이 적용된다. → X (법인은 세부담상한 적용 안 됨)
Q8. 건축물은 종합부동산세 과세대상이다. → X (주택과 토지만 과세대상, 건축물·
Q9. 별도합산과세대상 토지의 공제금액은 80억원이다. → O
Q10. 종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·
함정 노트
- ⚠️ 1세대1주택 12억원 vs 일반 9억원: 1세대1주택자만 12억원 공제, 일반은 9억원. 법인은 0원
- ⚠️ 공정시장가액비율 주택 vs 토지: 주택 60%, 토지 100% — 반드시 구분
- ⚠️ 법인의 특례: 법인은 공제금액 0원, 비례세율 적용, 세액공제 없음, 세부담상한 없음
- ⚠️ 세액공제 합계 한도 80%: 연령별(최대40%) + 보유기간별(최대50%) = 최대 80% (단순합산 90%가 아님)
- ⚠️ 세부담상한 150% 균일: 주택은 2주택 이하·
3주택 이상 모두 150%로 동일 (법인 제외) - ⚠️ 분리과세대상 토지는 종합부동산세 과세 제외: 종합합산·
별도합산만 종합부동산세 대상
관련 개념
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