취득세 - 과세표준과 세율

1. 과세표준의 기준

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액(취득당시가액)으로 한다.

2. 유상승계취득의 과세표준

사실상취득가격 = 직접비용 + 간접비용

개인 제외 3가지: 건설자금이자, 할부이자, 연체료 (법인은 모두 포함)

특수관계인 부당행위계산

시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상 또는 시가인정액의 5% 이상 → 시가인정액을 과세표준으로 결정

부담부증여

3. 무상취득의 과세표준

시가인정액

취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액

시가표준액

4. 연부취득

• 연부로 취득하는 경우: 과세표준 = 연부금액 (매회 사실상 지급되는 금액, 계약보증금 포함)
• 면세점 판단: 연부금액 총액 기준

5. 표준세율 (부동산)

유상승계취득

유상거래 주택 세율 (구간별)

주택 산식: (취득당시가액 x 2/3 - 3) x 1/100

상속

상속 외 무상취득 (증여 등)

원시취득·공유물분할

6. 세율의 특례

표준세율 - 중과기준세율(2%) = 특례세율

형식적 소유권 취득에 적용:

• 환매, 상속 1세대1주택, 공유물 분할, 재산분할, 건축물 이전 등

중과기준세율(2%) 적용

간주취득 등:

• 개수(대수선), 종류변경, 지목변경, 과점주주 취득 등

중과기준세율

1,000분의 20 (2%) — 모든 세율의 특례 적용의 기준

7. 세율 적용 가감 조례

지방자치단체의 장은 조례로 표준세율의 50% 범위 내에서 가감 가능

핵심 암기 포인트

• 유상승계: 사실상취득가격, 무상(상속): 시가표준액, 무상(기타): 시가인정액
• 개인 제외: 건설자금이자, 할부이자, 연체료 (법인은 모두 포함)
• 주택: 6억 이하 1%, 9억 초과 3%
• 농지 유상: 3%, 농지 외 유상: 4%
• 상속: 농지 2.3%, 비농지 2.8%
• 증여(일반): 3.5%, 원시취득: 2.8%
• 중과기준세율: 2% (간주취득·특례세율 기준)
• 시가인정액: 취득일 전 6개월 ~ 후 3개월

OX 퀴즈

Q1. 상속에 의한 취득의 과세표준은 시가인정액이다. → X (시가표준액)

Q2. 개인이 부동산 유상취득 시 건설자금이자는 사실상취득가격에 포함된다. → X (개인은 제외, 법인만 포함)

Q3. 농지의 유상승계취득 세율은 4%이다. → X (3%, 4%는 농지 이외 부동산)

Q4. 주택 취득가액 5억원인 경우 취득세율은 1%이다. → O (6억 이하)

Q5. 원시취득의 표준세율은 3.5%이다. → X (2.8%, 3.5%는 일반 무상취득)

Q6. 부가가치세는 법인·개인 모두 사실상취득가격에서 제외된다. → O

Q7. 중과기준세율은 3%이다. → X (2%)

Q8. 시가표준액이 1억원 이하인 부동산의 무상취득 시 납세자가 과세표준을 선택할 수 있다. → O (시가인정액·시가표준액 중 선택)

함정 노트

• 상속 = 시가표준액: 무상취득이지만 상속만 시가표준액 적용 (기타 무상은 시가인정액)
• 개인 vs 법인 간접비용: 건설자금이자·할부이자·연체료 → 법인 포함, 개인 제외. 중개보수는 둘 다 포함
• 주택 구간별 세율: 6억 초과~9억 이하 구간은 산식으로 계산 (단순 세율 아님)
• 공유물 분할 2.3%: 상속(농지)과 동일한 세율이지만 성격이 다름
• 부담부증여 이중과세표준: 채무부담액=유상(사실상취득가격), 나머지=무상(시가인정액). 한 건에 두 가지 과세표준 적용

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