현금흐름(수지)의 추정

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1. 의의

부동산 투자안의 수익과 위험을 측정하기 위해서는 먼저 현금흐름(수지)이 추정되어야 함
현금흐름 = 영업 현금흐름(소득이득) + 매각 현금흐름(자본이득)
예상보유기간에 국한하여 추정

2. 영업소득(소득이득) 산출과정

단계별 산출 흐름

Ⅰ. 가능총소득(PGI) ─── 만실 시 최대 임대소득
    (-) 공실 및 불량부채(대손충당금)
    (+) 기타소득(영업외수입: 주차료, 자판기 등)
    ─────────────────────────
Ⅱ. 유효총소득(EGI)
    (-) 영업경비(OE)
    ─────────────────────────
Ⅲ. 순영업소득(NOI)
    (-) 부채서비스액(DS: 원금+이자 상환액)
    ─────────────────────────
Ⅳ. 세전현금흐름(BTCF)
    (-) 영업소득세
    ─────────────────────────
Ⅴ. 세후현금흐름(ATCF)

각 단계 상세

항목	내용
PGI(가능총소득)	단위당 임대료 x 임대단위 수. 만실(100% 임대) 가정 최대 소득
공실·대손충당금	현재 공실 없어도 최소 공실률 반드시 계상
기타소득	임대 외 수입 (주차료, 관리수입, 자판기, 전용선 임대료 등)
EGI(유효총소득)	PGI - 공실·대손충당금 + 기타소득
OE(영업경비)	부동산 운영 비용
NOI(순영업소득)	EGI - OE
DS(부채서비스액)	매기 원금상환 + 이자지급
BTCF(세전현금흐름)	NOI - DS. 지분투자자 귀속 세전소득
ATCF(세후현금흐름)	BTCF - 영업소득세

영업경비(OE) 포함/불포함 항목

포함하는 항목	포함하지 않는 항목
보험료	공실 및 대손충당금
재산세	부채서비스액(DS)
유지·관리비	영업소득세
광고비	자본이득세
계약서비스	건물의 감가상각비
수선비	건물 취득세 및 등록세
비품 감가상각비	소유자 봉급·개인 업무비
편익시설사용료

핵심 주의: 영업경비에 감가상각비(건물), 대출상환액(DS), 소득세 불포함!

3. 매각소득(자본이득) 산출과정

Ⅰ. 매도가격
    (-) 매도비용
    ─────────────────────────
Ⅱ. 순매도액
    (-) 미상환저당잔금
    ─────────────────────────
Ⅲ. 세전지분복귀액
    (-) 자본이득세
    ─────────────────────────
Ⅳ. 세후지분복귀액

4. 영업소득세 계산

NOI 기준 출발	BTCF 기준 출발
NOI	BTCF
(+) 대체충당금	(+) 대체충당금
(-) 이자지급분	(+) 원금상환분
(-) 감가상각분	(-) 감가상각분
= 과세대상소득	= 과세대상소득
x 세율 = 영업소득세	x 세율 = 영업소득세

세금 공제 여부

이자지급분: 세금 공제 O
원금상환분: 세금 공제 X (부동산 가치 상승이므로)
감가상각분: 세금 공제 O (개인 주택은 비공제)
대체충당금: 세금 공제 X (자본적 지출비)

5. 중요 관계

자기자본으로만 투자: NOI = BTCF (DS가 없으므로)
과세대상 소득이 적자가 아니고 과세 대상이라면: BTCF > ATCF
매각 시 미상환 대출잔액 있다면: 세전 매각현금흐름 < 총 매각대금

핵심 암기 포인트

산출 순서: PGI → EGI → NOI → BTCF → ATCF
PGI = 만실 최대 임대소득 / EGI = PGI - 공실 + 기타소득
NOI = EGI - 영업경비(OE) / BTCF = NOI - DS / ATCF = BTCF - 소득세
영업경비 불포함: 감가상각비, DS, 소득세, 자본이득세
자기자본만 투자 시: NOI = BTCF
이자: 세금공제 O / 원금상환: 세금공제 X

OX 퀴즈

Q1. 영업경비에는 임대소득에 대한 소득세가 포함되어야 한다. → X (소득세는 영업경비에 불포함)

Q2. 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는 데 필요한 항목이다. → X (DS는 EGI 산정에 불필요. NOI에서 차감하여 BTCF 산정 시 필요)

Q3. 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득이다. → O

Q4. 순영업소득은 세전현금흐름과 동일할 수 없다. → X (자기자본만 투자 시 동일 가능)

Q5. 회수불가능한 임대료수입은 영업경비에 포함하여 NOI를 산정한다. → X (회수불가능 임대료(대손충당금)는 EGI 산정 시 PGI에서 차감)

Q6. 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감한 소득이다. → O

Q7. 세전현금흐름은 순영업소득에 부채서비스액을 가산한 소득이다. → X (차감한 소득)

Q8. 과세대상 소득이 적자가 아니고 과세대상이라면 BTCF는 ATCF보다 크다. → O

함정 노트

⚠️ "영업경비에 소득세 포함" → 소득세는 불포함 (DS, 감가상각비, 자본이득세도 불포함)
⚠️ "DS = EGI 산정 항목" → DS는 EGI 산정과 무관, BTCF 산정 시 차감
⚠️ "BTCF = NOI + DS" → BTCF = NOI - DS (가산이 아니라 차감)
⚠️ "NOI ≠ BTCF 항상" → 자기자본만 투자하면 DS=0이므로 NOI = BTCF
⚠️ "대손충당금 = 영업경비" → 대손충당금은 EGI 산정 시 PGI에서 차감, 영업경비 아님
⚠️ "원금상환분 세금공제 가능" → 원금상환분은 세금공제 불가 (가치 상승분이므로)