양도소득세 - 세율

1. 기본세율 (2년 이상 보유, 8단계 초과누진)

8단계: 6-15-24-35-38-40-42-45 (소득세 기본세율과 동일)

2. 단기보유 세율

주택·조합원입주권

분양권

분양권: 보유기간과 무관하게 2년 이상이어도 60% (기본세율 적용 없음)

토지·건물 (주택 외)

3. 미등기양도자산

미등기 제외 자산 (미등기로 보지 않는 경우)

• 장기할부조건으로 등기 불가능한 자산
• 법률·법원결정에 의해 등기 불가능한 자산
• 1세대1주택 무허가건물 등

4. 비사업용토지

비사업용토지: 재촌·자경하지 않는 농지, 비업무용 토지 등

5. 조정대상지역 내 다주택 중과세

한시적 중과배제: 2022.5.10 ~ 2024.5.9 양도분은 기본세율 적용 + 장기보유특별공제 허용 (시행령 개정에 따라 기간 변동 가능)

6. 세율 비교 종합표

7. 세율 적용 우선순위

복수 세율이 적용되는 경우 → 높은 세율 적용

핵심 암기 포인트

• 기본세율 8단계: 6-15-24-35-38-40-42-45%
• 미등기 70%: 모든 불이익(비과세 배제, 공제 배제, 개산공제 0.3%)
• 주택 단기: 1년 미만 70%, 1~2년 60%
• 분양권: 1년 미만 70%, 1년 이상 60% (2년 이상도 60%)
• 비사업용토지: 기본세율 + 10%
• 다주택 중과: 2주택 +20%, 3주택+ +30%
• 기본세율 최고구간: 10억 초과 45%

OX 퀴즈

Q1. 미등기양도자산의 세율은 50%이다. → X (70%)

Q2. 분양권을 3년 보유 후 양도하면 기본세율이 적용된다. → X (1년 이상은 60%)

Q3. 주택을 1년 6개월 보유 후 양도하면 세율은 60%이다. → O (1~2년 미만)

Q4. 비사업용토지의 세율은 기본세율에 20%를 가산한다. → X (10% 가산)

Q5. 기본세율의 최저세율은 6%이다. → O

Q6. 조정대상지역 내 3주택자는 기본세율에 20%를 가산한다. → X (30% 가산)

Q7. 미등기양도자산에는 양도소득기본공제가 적용된다. → X (배제)

Q8. 토지·건물(주택 외)을 6개월 보유 후 양도하면 세율은 70%이다. → X (50%, 70%는 주택)

함정 노트

• 주택 vs 토지·건물 단기세율: 주택=70%/60%, 토지·건물(주택 외)=50%/40%. 혼동 주의
• 분양권 60% 고정: 분양권은 1년 이상이면 보유기간과 무관하게 60%. 기본세율 적용 없음
• 미등기 70%와 주택 1년 미만 70%: 세율은 동일하나 불이익 범위가 다름 (미등기는 모든 공제 배제)
• 중과세 + 비사업용토지: 동시 적용 시 높은 세율 적용
• 누진공제 활용: 산출세액 = 과세표준 x 세율 - 누진공제. 계산문제에서 반드시 사용

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