양도소득세 - 과세대상
1. 양도의 개념 (소득세법 제88조)
양도란 자산에 대한 등기·
양도에 해당하는 경우
| 유형 | 예시 |
|---|---|
| 유상이전 | 매매, 교환, 현물출자 |
| 강제이전 | 수용, 공매, 경매 |
| 대물변제 | 채무 대신 자산 이전 |
| 부담부증여 | 채무인수액에 상당하는 부분 |
양도에 해당하지 않는 경우
| 유형 | 이유 |
|---|---|
| 신탁재산의 위탁자→수탁자 이전 | 소유권의 실질적 이전이 아님 |
| 환지처분으로 지목· |
교환이 아닌 대체 |
| 도시개발법에 따른 환지 | 동일 가치의 대체 |
| 농지의 교환· |
비과세 대상 |
핵심: "유상 + 사실상 이전"이 양도의 두 가지 핵심 요소
2. 과세대상 자산
| 분류 | 과세대상 |
|---|---|
| 토지· |
모든 토지와 건물 |
| 부동산에 관한 권리 | 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 |
| 부동산을 취득할 수 있는 권리 | 조합원입주권, 분양권 등 |
| 기타 자산 | 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권(골프· |
| 주식 등 | 상장· |
부동산에 관한 권리 vs 부동산을 취득할 수 있는 권리
| 구분 | 부동산에 관한 권리 | 부동산을 취득할 수 있는 권리 |
|---|---|---|
| 성격 | 이미 존재하는 부동산에 대한 권리 | 장래 부동산을 취득할 수 있는 권리 |
| 예시 | 지상권, 전세권, 등기된 임차권 | 조합원입주권, 분양권 |
| 개산공제 | 7% | 적용 없음 |
미등기 부동산임차권: 과세대상 아님 (등기된 임차권만 해당)
3. 양도시기 및 취득시기
원칙
| 구분 | 양도(취득)시기 |
|---|---|
| 대금청산일 분명 | 잔금지급일 |
| 대금청산일 불분명 | 등기접수일 |
| 대금청산 전 소유권이전등기 | 등기접수일 |
원칙: 잔금일 > 등기접수일 (잔금이 먼저이면 잔금일, 등기가 먼저이면 등기접수일)
특례
| 구분 | 양도(취득)시기 |
|---|---|
| 장기할부 | 소유권이전등기접수일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날 |
| 자기건설 | 사용검사필증 교부일 (임시사용승인일) |
| 상속 | 상속개시일 (피상속인 사망일) |
| 증여 | 증여등기 접수일 |
| 수용 | 대금을 청산한 날 (수용개시일) |
| 경매· |
대금청산일 |
장기할부 조건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 잔금 기간 | 소유권이전등기일· |
| 할부 횟수 | 2회 이상 분할 수령 |
4. 과세대상 비해당 (양도소득세 과세 안 됨)
| 유형 | 이유 |
|---|---|
| 법인의 양도 | 법인세로 과세 (양도소득세는 개인에게만 과세) |
| 무상이전 (순수증여) | 증여세로 과세 |
| 미등기 임차권 | 과세대상 아님 |
핵심 암기 포인트
- 양도 = 유상 + 사실상 이전 (등기 여부 불문)
- 부담부증여: 채무인수액 부분만 양도로 봄
- 과세대상: 토지·
건물, 부동산 권리, 취득할 수 있는 권리, 기타자산, 주식 - 등기된 임차권만 과세대상 (미등기 임차권 X)
- 양도시기 원칙: 잔금일 (불분명·
등기 선행 시 등기접수일) - 상속: 상속개시일, 증여: 증여등기접수일, 수용: 대금청산일
- 장기할부: 등기접수일·
인도일· 사용수익일 중 빠른 날
OX 퀴즈
Q1. 양도소득세는 법인에게도 과세된다. → X (개인에게만 과세, 법인은 법인세)
Q2. 신탁재산의 위탁자에서 수탁자로의 이전은 양도에 해당한다. → X (양도 아님)
Q3. 대금청산일이 분명하지 않으면 등기접수일이 양도시기이다. → O
Q4. 미등기 부동산임차권은 양도소득세 과세대상이다. → X (등기된 임차권만 해당)
Q5. 부담부증여 시 채무인수액 부분은 양도에 해당한다. → O
Q6. 상속에 의한 취득시기는 상속등기 접수일이다. → X (상속개시일 = 피상속인 사망일)
Q7. 장기할부의 양도시기는 최종 할부금 수령일이다. → X (등기접수일·
Q8. 분양권은 양도소득세 과세대상이다. → O (부동산을 취득할 수 있는 권리)
함정 노트
- 등기 여부 불문: 양도는 등기·
등록에 관계없이 사실상 이전. "등기 안 했으니 양도 아님"은 오답 - 부담부증여: 채무인수액 = 양도 (양도소득세), 나머지 = 증여 (증여세). 이중 과세 구조
- 상속개시일 vs 증여등기접수일: 상속은 사망 시점(개시일), 증여는 등기접수일. 혼동 주의
- 장기할부 3가지 중 빠른 날: 등기접수일·
인도일· 사용수익일. 잔금일이 아님 (장기할부는 잔금이 나중에 오므로) - 분양권 포함: 분양권도 주택 수에 포함되며 양도소득세 과세대상. 보유기간별 세율 적용
관련 개념
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