용도지역 - 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

1. 관리지역의 세분 (3종)

2. 보전관리지역

지정기준

• 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보, 생태계 보전 등의 필요가 있으나 자연환경보전지역으로 지정하기에는 부적합한 지역

건폐율·용적률

• 건폐율: 20% 이하
• 용적률: 50% 이상 80% 이하

행위제한

• 자연환경보전지역에 준하는 엄격한 행위제한
• 건축 가능 건축물: 단독주택, 제1종 근린생활시설, 농림어업용 건축물 등 제한적

3. 생산관리지역

지정기준

• 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 농림지역으로 지정하기에는 부적합한 지역

건폐율·용적률

• 건폐율: 20% 이하
• 용적률: 50% 이상 80% 이하

행위제한

• 농림지역에 준하는 행위제한
• 농업·임업·축산업·수산업 관련 건축물 위주로 허용

4. 계획관리지역

지정기준

• 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
• 관리지역 중 가장 개발 가능성이 높은 지역

건폐율·용적률

• 건폐율: 40% 이하 (관리지역 중 유일하게 40%)
• 용적률: 50% 이상 100% 이하

행위제한

• 보전관리·생산관리에 비해 상대적으로 완화된 행위제한
• 4층 이하 건축물 허용 원칙
• 건축 가능: 단독주택, 제1종·제2종 근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설 등 다양

건폐율 특례

• 계획관리지역에 산업·유통개발진흥지구가 지정된 경우: 60% 이하

5. 관리지역 미세분 시 적용

관리지역이 세분되지 않은 경우 → 보전관리지역 규정 적용 (가장 엄격한 기준)

6. 관리지역 비교표

핵심 암기 포인트

• 보전관리 = 자연환경보전 곤란, 생산관리 = 농림 곤란, 계획관리 = 도시 편입 예상
• 건폐율: 보전·생산관리 20%, 계획관리 40% (유일하게 40%)
• 용적률: 보전·생산관리 80%, 계획관리 100%
• 관리지역 미세분 → 보전관리지역 적용
• 보전관리·생산관리의 건폐율·용적률은 농림지역·자연환경보전지역과 동일 (20%, 50~80%)
• 계획관리지역에 산업·유통개발진흥지구 지정 시 건폐율 60% 특례

OX 퀴즈

Q1. 관리지역이 세분되지 않은 경우 계획관리지역의 규정을 적용한다. → X (보전관리지역 적용)

Q2. 생산관리지역은 농림지역에 준하여 관리하기가 곤란한 지역이다. → O

Q3. 계획관리지역의 건폐율은 30% 이하이다. → X (40% 이하)

Q4. 보전관리지역과 생산관리지역의 건폐율은 동일하다. → O (둘 다 20%)

Q5. 계획관리지역의 용적률 최대한도는 80%이다. → X (100%)

Q6. 보전관리지역은 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이다. → O

Q7. 관리지역의 모든 세분은 건폐율이 동일하다. → X (보전·생산 20%, 계획 40%)

함정 노트

• 보전관리 vs 보전녹지: 보전관리(관리지역)와 보전녹지(도시지역) 혼동 주의. 건폐율은 동일(20%)이지만 소속 대분류가 다름
• 미세분 시 적용 기준: 도시지역 미세분=보전녹지, 관리지역 미세분=보전관리, 용도지역 미지정=자연환경보전. 3가지 각각 다름
• 계획관리 40%: 관리지역 3종 중 유일하게 건폐율이 높으므로 시험에서 혼동 유도
• 용적률 차이: 보전관리·생산관리는 80%, 계획관리는 100%. 같은 관리지역인데 차이가 있음

관련 개념

• 용도지역 | 건폐율용적률 | 개발행위허가 | 농업진흥지역