용도지역 - 도시지역

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역으로, 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 세분된다.

1. 주거지역 (6종)

거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

전용주거지역 (2종)

세분	지정목적	건폐율	용적률
제1종 전용주거	단독주택 중심 양호한 주거환경 보호	50% 이하	50~100%
제2종 전용주거	공동주택 중심 양호한 주거환경 보호	50% 이하	50~150%

전용주거지역의 키워드는 "양호한 주거환경 보호", 일반주거지역은 "편리한 주거환경 조성"

일반주거지역 (3종)

세분	지정목적	건폐율	용적률
제1종 일반주거	저층주택 중심 편리한 주거환경 조성	60% 이하	100~200%
제2종 일반주거	중층주택 중심 편리한 주거환경 조성	60% 이하	100~250%
제3종 일반주거	중·고층주택 중심 편리한 주거환경 조성	50% 이하	100~300%

주의: 제3종 일반주거의 건폐율은 50%(제1종·제2종 일반주거 60%와 다름)

준주거지역

세분	지정목적	건폐율	용적률
준주거	주거기능 + 상업·업무기능 보완	70% 이하	200~500%

2. 상업지역 (4종)

상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

세분	지정목적	건폐율	용적률
중심상업	도심·부도심의 상업·업무 확충	90% 이하	200~1,500%
일반상업	일반적 상업·업무 담당	80% 이하	200~1,300%
근린상업	근린지역 일용품·서비스 공급 (예: 소매시장)	70% 이하	200~900%
유통상업	도시 내·지역간 유통기능 증진 (예: 도매시장)	80% 이하	200~1,100%

**중심상업 건폐율 90%**는 모든 용도지역 중 유일하게 90%

3. 공업지역 (3종)

공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

세분	지정목적	건폐율	용적률
전용공업	주로 중화학공업·공해성 공업 수용	70% 이하	150~300%
일반공업	환경을 저해하지 않는 공업 배치	70% 이하	150~350%
준공업	경공업 + 주거·상업·업무 기능 보완	70% 이하	150~400%

준공업지역은 준주거지역과 마찬가지로 주거·상업·업무 기능을 보완하는 지역

4. 녹지지역 (3종)

자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

세분	지정목적	건폐율	용적률
보전녹지	자연환경·경관·산림·녹지공간 보전	20% 이하	50~80%
생산녹지	농업적 생산을 위한 개발유보	20% 이하	50~100%
자연녹지	녹지공간 확보, 불가피 시 제한적 개발 허용	20% 이하	50~100%

5. 도시지역 미세분 시 적용

도시지역이 세분되지 않은 경우 → 보전녹지지역 규정 적용 (가장 엄격한 기준)

6. 건폐율 특례

지역	건폐율 특례
자연취락지구	60% 이하
개발진흥지구 (도시지역 외)	40% 이하 (계획관리지역 산업·유통 60%)
개발진흥지구 (자연녹지)	30% 이하
공업지역 내 국가산업단지·일반산업단지 등	80% 이하

7. 건폐율 비교 암기법

90% : 중심상업 (유일)
80% : 일반상업, 유통상업
70% : 준주거, 근린상업, 전용공업, 일반공업, 준공업
60% : 제1종·제2종 일반주거
50% : 제1종·제2종 전용주거, 제3종 일반주거
20% : 보전·생산·자연 녹지지역

8. 용적률 비교 암기법

최대 1,500% : 중심상업 (최고)
최대 1,300% : 일반상업
최대 1,100% : 유통상업
최대   900% : 근린상업
최대   500% : 준주거
최대   400% : 준공업
최대   350% : 일반공업
최대   300% : 제3종 일반주거, 전용공업
최대   250% : 제2종 일반주거
최대   200% : 제1종 일반주거
최대   150% : 제2종 전용주거
최대   100% : 제1종 전용주거, 생산녹지, 자연녹지
최대    80% : 보전녹지

핵심 암기 포인트

전용주거 = "보호", 일반주거 = "조성" → 지정목적 구분 필수
제3종 일반주거 건폐율 50%: 제1종·제2종(60%)과 다름
준주거·준공업 공통점: 주거 + 상업·업무 기능 보완
중심상업 90%: 전 용도지역 중 유일
녹지지역 건폐율 20%: 보전·생산·자연 모두 동일
도시지역 미세분 → 보전녹지지역 적용
용적률 하한선: 도시지역은 모두 50% 이상 (녹지), 100% 이상 (주거·공업), 200% 이상 (상업·준주거)

OX 퀴즈

Q1. 제1종 전용주거지역의 건폐율은 60% 이하이다. → X (50% 이하)

Q2. 중심상업지역의 용적률 최대한도는 1,300%이다. → X (1,500%, 1,300%는 일반상업)

Q3. 준주거지역은 주거기능과 상업·업무기능을 보완하기 위한 지역이다. → O

Q4. 제2종 일반주거지역의 건폐율은 제3종 일반주거지역과 동일하다. → X (제2종 60%, 제3종 50%)

Q5. 보전녹지지역과 생산녹지지역의 건폐율은 동일하다. → O (모두 20%)

Q6. 유통상업지역의 건폐율은 근린상업지역의 건폐율보다 높다. → O (유통 80%, 근린 70%)

Q7. 준공업지역의 용적률 최대한도는 300%이다. → X (400%, 300%는 전용공업)

Q8. 도시지역이 세분되지 않은 경우 자연녹지지역의 규정을 적용한다. → X (보전녹지지역 적용)

함정 노트

제3종 일반주거 건폐율: "일반주거=60%"로 통째로 외우면 오답. 제3종만 50%
일반상업 vs 유통상업 건폐율: 둘 다 **80%**로 동일. 근린상업이 **70%**로 다름
도시지역 미세분 vs 용도지역 미지정: 도시지역 미세분 = 보전녹지, 용도지역 미지정 = 자연환경보전지역. 혼동 주의
준주거 vs 준공업: 건폐율은 준주거 70%, 준공업 **70%**로 동일하지만 용적률은 준주거 500%, 준공업 400%
녹지지역 용적률: 보전녹지만 80%, 생산녹지·자연녹지는 100%