주택 외 중개보수 및 오피스텔 (규칙 제20조)

1. 주택 외 중개보수 (규칙 제20조 제4항)

법적 근거

• 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령으로 정함 (법 제32조 제2항)
• 시·도 조례가 아닌 국토교통부령이 직접 규정

요율

• 매매·교환·임대차 등 모든 거래 유형: 거래금액의 천분의 9 이내
• 의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정
• 한도액 없음

적용 대상

• 상가, 오피스(주거용 오피스텔 제외), 공장, 토지 등 주택이 아닌 모든 중개대상물
• 건축물 중 주택 면적이 1/2 미만인 경우 (규칙 제20조 제6항)

상한요율 게시 의무

• 개업공인중개사는 천분의 9 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 상한요율을 사무소에 게시
• 중개보수·실비 요율표 및 한도액표에 명시
• 게시 요율을 초과하여 보수 수수 금지

2. 주거용 오피스텔 (규칙 제20조 제5항)

적용 요건 (모두 충족)

1. 전용면적 85㎡ 이하
2. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌
3. 전용수세식 화장실 및 목욕시설 (전용수세식 화장실에 목욕시설 갖춘 경우 포함)

요율표

적용 안 되는 오피스텔

• 전용면적 85㎡ 초과
• 전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설 미비 → 주택 외 보수율 적용 (천분의 9 이내)

3. 주택 vs 주택 외 vs 주거용 오피스텔 총 비교

4. 주택 면적 판정

핵심 암기 포인트

1. 주택 외: 천분의 9 이내 (매매·교환·임대차 동일)
2. 주거용 오피스텔 요건: 전용면적 85㎡ 이하 + 전용입식 부엌 + 전용수세식 화장실·목욕시설
3. 주거용 오피스텔: 매매 천분의 5, 임대차 천분의 4
4. 요건 미충족 오피스텔 → 주택 외 (천분의 9)
5. 주택 외는 한도액 없음
6. 상한요율 사무소 게시 의무 → 게시요율 초과 수수 금지

OX 퀴즈

Q1. 주택 외 중개보수는 매매와 임대차의 상한요율이 다르다.

X — 주택 외는 매매·교환·임대차 모두 천분의 9 이내로 동일하다.

Q2. 주거용 오피스텔의 전용면적 기준은 85㎡ 이하이다.

O — 전용면적 85㎡ 이하가 주거용 오피스텔 적용 요건이다.

Q3. 전용면적 90㎡인 오피스텔은 주거용 오피스텔 보수율이 적용된다.

X — 85㎡ 초과이므로 주택 외(천분의 9 이내)가 적용된다.

Q4. 주거용 오피스텔의 임대차 상한요율은 천분의 5이다.

X — 주거용 오피스텔 임대차 상한요율은 천분의 4이다 (매매가 천분의 5).

Q5. 주택 외 중개보수는 시·도 조례로 정한다.

X — 주택 외 보수는 국토교통부령으로 정한다 (조례는 주택).

Q6. 개업공인중개사는 주택 외 보수에 대해 사무소에 상한요율을 게시할 의무가 있다.

O — 천분의 9 범위 내에서 자기가 받고자 하는 상한요율을 게시해야 한다.

Q7. 건축물 중 주택 면적이 정확히 1/2인 경우 주택 외 보수율을 적용한다.

X — 주택 면적이 1/2 이상이면 주택 보수율을 적용한다 (1/2 포함).

함정 노트