부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 (부동산실명법)

목적

부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모

명의신탁약정의 효력

원칙: 무효 (제4조)

• 명의신탁약정은 무효
• 명의신탁약정에 의한 등기로 이루어진 부동산 물권변동도 무효

명의신탁의 유형별 효과

1. 2자간 등기명의신탁 (신탁자-수탁자)

• 신탁자가 수탁자에게 직접 이전등기 → 신탁약정 무효 → 소유권은 신탁자에게
• 수탁자 명의의 등기는 원인무효

2. 3자간 등기명의신탁 (매도인-신탁자-수탁자)

• 매도인으로부터 수탁자에게 직접 이전등기한 경우
• 물권은 매도인에게 남아 있음
• 신탁자는 매도인에 대한 채권적 청구권(소유권이전등기청구권) 보유
• 매도인이 부동산실명법 위반 사실을 알지 못한 경우 → 매도인은 수탁자에 대해 등기 말소 후 신탁자에게 이전등기 의무

3. 계약명의신탁 (매도인과 수탁자가 계약)

• 수탁자가 자기 명의로 매도인과 매매계약을 체결
• 매매계약 자체가 무효 → 소유권은 매도인에게 남아 있음
• 다만, 매도인이 선의인 경우 수탁자에 대하여 물권변동의 무효를 주장할 수 없음 (제4조 제3항)

명의신탁 유형별 비교

수탁자의 제3자 처분

2자간 명의신탁에서 수탁자의 처분

• 소유권이 신탁자에게 있으므로 수탁자는 무권리자
• 수탁자가 제3자에게 처분 → 제3자가 선의인 경우 유효하게 소유권 취득 (제4조 제3항 유추)
• 선의의 제3자가 소유권을 유효하게 취득하면 → 신탁자의 물권적 청구권은 더 이상 인정 안됨 (대판 2010다89814)

3자간 명의신탁에서 수탁자의 처분

• 소유권이 매도인에게 있으므로 수탁자는 무권리자
• 수탁자의 처분에 대하여 제3자가 선의이면 유효 취득 가능

계약명의신탁에서 수탁자의 처분

• 매도인이 선의인 경우 → 매도인은 수탁자에 대하여 물권변동의 무효 주장 불가 → 수탁자가 유효하게 소유권 취득한 것과 같은 결과
• 매도인이 악의인 경우 → 소유권은 매도인에게 → 수탁자는 무권리자

예외 (적용 배제)

1. 종중·배우자·종교단체 명의의 등기 (조세포탈·강제집행면탈 목적 아닌 경우)
2. 신탁법·자본시장법에 따른 신탁재산의 등기
3. 채무의 변제를 담보하기 위한 양도담보

제재

과징금 (제5조)

• 부동산 가액의 30% 범위 내에서 과징금 부과
• 명의신탁약정의 당사자(신탁자)에게 부과

이행강제금 (제6조)

• 과징금 부과 후 1년이 경과해도 실명등기 등의 의무를 이행하지 않으면
• 부동산 가액의 10~20% 범위 내 이행강제금 부과
• 매년 1회 부과 가능

형사처벌 (제7조)

• 명의신탁약정을 한 자: 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금
• 명의수탁자: 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금

관련 개념

• 물권변동
• 소유권

핵심 암기 포인트

• 명의신탁약정: 무효 (제4조)
• 2자간 명의신탁: 소유권은 신탁자에게, 등기는 원인무효
• 3자간 명의신탁: 소유권은 매도인에게, 매매계약(신탁자-매도인)은 유효
• 계약명의신탁: 소유권은 매도인에게, 매매계약 자체가 무효, 다만 매도인 선의 시 물권변동 무효 주장 불가
• 적용 배제: 종중·배우자·종교단체(조세포탈·강제집행면탈 목적 아닌 경우), 신탁법·자본시장법 신탁, 양도담보
• 과징금: 부동산 가액 30% 범위, 신탁자에게 부과
• 이행강제금: 과징금 부과 후 1년 경과해도 미이행 시, 가액의 10~20%, 매년 1회
• 형사처벌: 신탁자 5년 이하 징역/2억원 이하 벌금, 수탁자 3년 이하 징역/1억원 이하 벌금

OX 퀴즈

Q1. 3자간 명의신탁에서 소유권은 신탁자에게 귀속된다. → X (3자간 명의신탁에서 소유권은 매도인에게 남아 있다. 신탁자에게 귀속되는 것은 2자간 명의신탁이다)

Q2. 계약명의신탁에서 매도인과 수탁자 사이의 매매계약은 유효하다. → X (계약명의신탁에서 매매계약 자체가 무효이다. 매매계약이 유효한 것은 3자간 명의신탁이다)

Q3. 배우자 명의로 부동산을 등기하는 것은 항상 부동산실명법 위반이다. → X (종중·배우자·종교단체 명의의 등기는 조세포탈·강제집행면탈 목적이 아닌 경우 적용이 배제된다)

Q4. 과징금은 명의수탁자에게 부과된다. → X (과징금은 신탁자에게 부과된다)

Q5. 3자간 명의신탁에서 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 무효이다. → X (매매계약은 유효하다. 무효인 것은 명의신탁약정과 수탁자 명의의 물권변동이다)

Q6. 채무변제를 담보하기 위한 양도담보에도 부동산실명법이 적용된다. → X (양도담보는 적용 배제 대상이다)

Q7. 이행강제금은 과징금 부과 후 즉시 부과할 수 있다. → X (과징금 부과 후 1년이 경과해도 의무를 이행하지 않는 경우에 부과한다)

Q8. 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우에도 물권변동은 무효이다. → X (매도인이 선의인 경우 수탁자에 대하여 물권변동의 무효를 주장할 수 없다)

함정 노트

주요 판례

• 대판 2002.9.6, 2002다35157 — 부동산실명법 시행 전 명의신탁은 유예기간 내 실명등기를 하지 않으면 유예기간 경과 시 명의신탁약정과 등기가 무효가 된다.
• 대판 1998.12.11, 98다43250 — 유예기간 경과 후 수탁자 명의 소유권이전등기는 원인무효로 말소되어야 하며, 수탁자의 상속인도 소유권을 주장할 수 없다.
• 대판 2002.12.26, 2000다21123 — 3자간 등기명의신탁에서 매도인과 명의수탁자 사이의 등기 자체는 무효이나, 매도인이 매수인(신탁자)에게 이전의무를 부담하는 것은 별개의 문제이다.
• 대판 2013.2.28, 2010다89814 — 양자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 신탁부동산을 처분하여 제3자가 유효하게 소유권을 취득한 경우, 신탁자의 물권적 청구권은 더 이상 인정되지 않는다.
• 대판 2004.6.25, 2004다6764 — 3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 해주는 경우, 실체관계에 부합하는 유효한 등기이다.
• 대판 1998.12.11, 98다43250 — 유예기간 경과 후 수탁자의 소유권이전등기는 원인무효이므로, 수탁자는 소유권에 기한 물권적 청구권으로 신탁자 상속인의 가등기 말소를 구할 수 없다.
• 대판 2013.2.28, 2010다89814 — 양자간 명의신탁에서 수탁자가 처분 후 우연히 소유권을 다시 취득해도, 신탁자가 소유권을 상실한 이상 물권적 청구권은 여전히 인정되지 않는다.
• 대판 2001.10.26, 2000다8861 — 명의신탁 등기의 명의수탁자는 대외적으로 소유권자로 취급되므로, 시효취득 완성 후 소유권을 취득한 자에 해당하여 시효취득을 주장할 수 없다.
• 대판 2000.12.12, 2000다49879 — 채권담보 목적 가등기에서 제3자 명의가 유효한 경우, 부동산실명법의 명의신탁약정 금지에 위반되지 않는다.
• 대판 2002.12.24, 2002다50484 — 가등기의 주된 목적이 매매대금채권 확보이고 대여금채권 확보가 부수적이면 가등기담보법이 적용되지 않는다.