기타 금지행위 (법 제33조)

1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 (제1항 제1호)

의의

• 개업공인중개사등이 중개가 아닌 직접 매매업을 하는 행위 금지
• 매각물건을 싸게 사서 비싸게 파는 등의 행위로 공정한 거래질서 파괴 방지

주의사항

• 매매를 업으로 하는 것만 금지 → 일회성 매매는 해당하지 않을 수 있음
• 업의 판단: 반복·계속성, 영업성, 수익 목적, 규모·횟수·태양 등 종합 판단
• 임대를 업으로 하는 것은 해당되지 않음
• 벌칙: 1년/1천만원

판례

2. 무등록업자 명의 이용 중개의뢰 (제1항 제2호)

• 무등록업자임을 알면서 그를 통해 중개의뢰받거나 명의 이용하게 하는 행위
• 무등록업자와의 협력 차단이 목적
• 무등록업자인 줄 몰랐다면 해당 안 됨 (단, 스스로 소명 필요)
• 벌칙: 1년/1천만원

3. 보수 초과수수 (제1항 제3호)

• 사례·증여 등 어떠한 명목으로도 법정 보수·실비 초과 금품 수수 금지
• 의뢰인이 스스로 초과 금액을 준 경우에도 위반
• 초과 수수 후 되돌려준 경우에도 위반 (수수 시점에 죄 성립)
• 초과 부분은 무효 → 반환 의무
• 부가가치세법상 부가가치세를 별도 징수하는 것은 위반 아님 (일반과세자에 한함)
• 벌칙: 1년/1천만원

판례

4. 거짓 언행으로 의뢰인 판단을 그르치게 하는 행위 (제1항 제4호)

• 거래의 중요사항(물리적 상태, 환경, 가격, 거래조건 등)에 대한 거짓된 언행
• 가격 조작, 과장광고, 사술·기만 등 포함
• 침묵(어떠한 사실을 알면서도 알리지 않는 것)도 포함
• 벌칙: 1년/1천만원

판례

5. 증서의 매매·교환 중개 또는 매매업 (제1항 제5호)

• 관계법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산 분양·임대 관련 증서의 매매·교환 중개 또는 매매업
• 증서: 주택청약예금(저축)통장, 주택상환사채, 주택조합원 지위, 무허가건물확인서 등
• **분양권(입주자로 선정된 지위)**은 증서에 해당하지 않음 → 건물 중개에 해당 (대판 1990.2.13)
• 벌칙: 3년/3천만원

6. 부동산투기 조장 (제1항 제7호)

• 탈세 목적 미등기 전매 중개
• 관계법령에 의한 전매제한 부동산 매매 중개
• 전매차익이 실제로 나지 않아도 위반 (대판 1990.11.23)
• 포괄적으로 투기를 조장하는 모든 행위 포함
• 벌칙: 3년/3천만원

7. 시세 부당영향 (제1항 제8호)

• 부당이익 목적으로 거짓 거래 완료 꾸미는 행위
• 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적도 포함
• 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위까지 포함
• 벌칙: 3년/3천만원

8. 중개제한 단체 구성 (제1항 제9호)

• 특정 대상물에 대해 중개를 제한하는 단체 구성
• 단체 외 자와 공동중개 제한 행위
• 벌칙: 3년/3천만원

9. 개업공인중개사등에 대한 업무방해 금지 (제2항)

적용 대상: 누구든지 (비 중개업자 포함)

• 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음 행위 금지

• 벌칙: 3년/3천만원

10. 중개대상물 표시·광고 관련

부당 표시·광고 (개업공인중개사)

• 위반 시: 500만원 이하 과태료
• 행정처분: 업무정지

아닌 자의 표시·광고

• 개업공인중개사가 아닌 자가 중개업을 하기 위해 표시·광고
• 벌칙: 1년/1천만원

11. 위반 시 제재 종합

• 고용인 위반 시 → 양벌규정 적용 (개업공인중개사에게 벌금형)
• 개업공인중개사가 상당한 주의와 감독을 한 경우 → 양벌규정 미적용

핵심 암기 포인트

1. 매매업: 업으로 하는 것만 금지 (일회성 매매 허용), 임대업은 해당 안 됨
2. 초과보수: 어떤 명목이든, 자발적이든, 반환해도 → 위반
3. 거짓언행: 침묵도 포함, "중요사항"에 가격도 포함
4. 투기조장: 전매차익 없어도 위반
5. 업무방해: 누구든지 적용 → 3년/3천만원
6. 분양권 ≠ 증서: 분양권은 건물 중개에 해당
7. 부당 표시·광고 → 500만원 과태료 (형벌 아님)

OX 퀴즈

Q1. 개업공인중개사가 임대를 업으로 하는 것은 금지행위에 해당한다.

X — 매매를 업으로 하는 것만 금지이며, 임대를 업으로 하는 것은 해당하지 않는다.

Q2. 전매차익이 실제로 발생하지 않았더라도 미등기 전매 중개를 하면 투기조장에 해당한다.

O — 전매차익이 실제로 나지 않아도 투기조장에 해당한다 (대판 1990.11.23).

Q3. 무등록업자인 줄 모르고 중개를 의뢰받은 경우에도 금지행위에 해당한다.

X — 무등록업자인 줄 몰랐다면 해당하지 않으나, 스스로 소명 필요.

Q4. 개업공인중개사가 알면서도 침묵한 것은 거짓 언행에 해당하지 않는다.

X — 침묵도 거짓 언행에 포함된다.

Q5. 업무방해 금지행위는 개업공인중개사에게만 적용된다.

X — 누구든지 적용된다 (비 중개업자 포함).

Q6. 분양권(입주자로 선정된 지위)의 매매를 중개하는 것은 증서 매매 중개에 해당한다.

X — 분양권은 증서가 아니라 건물 중개에 해당한다 (대판 1990.2.13).

Q7. 부당한 표시·광고를 한 개업공인중개사에게는 1년 이하 징역이 부과된다.

X — 부당 표시·광고는 형벌이 아닌 500만원 이하 과태료이다.

Q8. 소속공인중개사가 금지행위를 위반하면 자격이 취소된다.

X — 소속공인중개사는 자격정지 처분을 받으며, 징역형을 받아야 자격취소된다.

Q9. 중개보수를 초과하여 받았다가 되돌려주면 금지행위 위반이 아니다.

X — 수수 시점에 죄가 성립하므로 되돌려줘도 위반이다.

Q10. 시세에 부당한 영향을 줄 우려가 있는 행위는 실제로 영향을 주지 않았으면 위반이 아니다.

X — 시세에 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위까지 금지된다.

함정 노트