집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법)

구분소유의 요건

구조상 독립성

• 건물의 일부가 구조상 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 함
• 벽, 바닥, 천장 등으로 타 부분과 완전히 차단되어야 함

이용상 독립성

• 구분된 건물 부분이 독자적으로 사용 가능해야 함
• 독립된 출입구가 있어야 함

집합건물의 구성요소

전유부분

• 구분소유권의 목적인 건물 부분
• 구조상·이용상 독립성이 있어야 함

공용부분

• 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속함
• 공유지분 비율은 전유부분의 면적 비율에 따름 (규약으로 달리 정할 수 있음)
• 공용부분은 취득시효의 대상이 될 수 없음 (대판 2011다78200)
• 공용부분에 관한 지분은 전유부분과 분리하여 처분 불가

대지사용권

• 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리
• 분리처분 금지: 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 분리하여 처분 불가 (규약으로 달리 정할 수 있음)

구분소유자의 의무와 책임

금지되는 행위

• 건물의 보존에 해로운 행위
• 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 반하는 행위
• 타 구분소유자의 전유부분 또는 공용부분 사용에 부당한 간섭

의무위반에 대한 제재 (집회결의)

구분소유자의 승계인에 대한 효력

• 구분소유자의 특정승계인은 전 구분소유자의 관리비 채무 등을 승계 (제18조)
• 규약에 의한 의무도 특정승계인에게 승계

담보책임

• 집합건물의 분양자는 전유부분 및 공용부분의 하자에 대하여 담보책임을 부담
• 하자보수청구: 전유부분 - 구분소유자가, 공용부분 - 관리단이 청구

관리단 및 관리단의 기관

관리단

• 구분소유자 전원으로 구성되는 당연 설립 단체 (별도의 설립행위 불요)
• 관리단의 재산은 구분소유자의 총유

관리인

• 관리단 집회에서 선임·해임
• 공용부분의 관리·변경, 관리단의 업무 집행
• 관리인이 없는 경우 구분소유자의 1/5 이상이 관리인 선임을 위한 집회 소집 가능

규약 및 집회

규약

• 건물·대지·부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항을 정함
• 규약의 설정·변경·폐지: 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 찬성

집회

• 통상집회: 매년 1회 이상
• 임시집회: 관리인 또는 구분소유자 1/5 이상의 청구
• 의결권은 전유부분의 면적 비율에 따름 (규약으로 달리 정할 수 있음)

주요 의결 정족수

재건축 및 복구

재건축 결의

• 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상 찬성
• 재건축 결의 후 2개월 이내 불참자에게 참가여부 회답 최고
• 불참가자의 구분소유권 및 대지사용권을 매도청구 가능
• 매도청구권은 형성권 → 행사하면 매매계약이 성립한 것으로 봄

복구

• 건물의 일부가 멸실된 경우
• 소규모 멸실 (건물가액의 1/2 이하): 각 구분소유자가 복구 가능
• 대규모 멸실 (건물가액의 1/2 초과): 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 결의로 복구
• 대규모 멸실 시 복구 결의 없으면 → 각 구분소유자는 매도청구 가능

관련 개념

• 공동소유
• 소유권

핵심 암기 포인트

• 구분소유 요건: 구조상 독립성 + 이용상 독립성
• 공용부분 지분: 전유부분의 면적 비율 (규약으로 변경 가능)
• 공용부분은 취득시효 대상 불가 (대판 2011다78200)
• 공용부분 지분은 전유부분과 분리처분 불가
• 대지사용권: 전유부분과 분리처분 원칙 금지 (규약으로 달리 정할 수 있음)
• 관리단: 구분소유자 전원의 당연설립 단체(별도 설립행위 불요), 재산은 총유
• 규약 설정·변경·폐지: 구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상
• 공용부분 변경: 구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상
• 공용부분 관리: 구분소유자 및 의결권 각 과반수
• 재건축 결의: 구분소유자 및 의결권 각 4/5 이상, 2개월 내 불참자에게 회답 최고
• 하자보수청구: 전유부분 → 구분소유자, 공용부분 → 관리단

OX 퀴즈

Q1. 관리단은 구분소유자 과반수의 결의로 설립된다. → X (관리단은 구분소유자 전원으로 구성되는 당연설립 단체이며, 별도의 설립행위가 필요 없다)

Q2. 공용부분에 대한 지분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 있다. → X (분리하여 처분할 수 없다)

Q3. 재건축 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성으로 한다. → X (재건축 결의는 4/5 이상이다. 3/4 이상은 규약 설정·변경·폐지 및 공용부분 변경이다)

Q4. 공용부분은 취득시효의 대상이 될 수 있다. → X (취득시효의 대상이 될 수 없다)

Q5. 공용부분의 관리는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성이 필요하다. → X (공용부분의 관리는 과반수이다. 3/4 이상은 변경이다)

Q6. 관리단의 재산은 구분소유자의 공유에 속한다. → X (관리단의 재산은 총유에 속한다)

Q7. 대지사용권은 규약에 의해서도 전유부분과 분리처분이 허용될 수 없다. → X (규약으로 달리 정하면 분리처분이 가능하다)

함정 노트

주요 판례

• 대판 2005.12.16, 2004다3775 — 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 규약으로 달리 정할 수 있으나 일부공용부분이라도 구조상 전체 구분소유자의 공유로 추정된다.
• 대판 2003.6.24, 2003다17429 — 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으며(분리처분 금지), 이에 반하는 처분은 무효이다.
• 대판 2010.3.25, 2009다76422 — 구분소유적 공유관계가 인정되더라도 등기부상 공유지분으로 등기되어 있는 경우 제3자에 대한 관계에서는 공유지분에 따른 법률관계가 적용된다.
• 대판 2005.11.10, 2003다45496 — 관리단집회의 결의를 거치지 않은 관리인의 소송행위는 적법한 추인이 있으면 소급하여 효력이 생긴다.
• 대판 1995.3.10, 94다49687 — 1동의 건물에 대해 구분소유가 성립하면 건물의 공유부분에 대해서는 별도로 소유권보존등기를 할 수 없다.

관리단

• 대판 2006.12.8, 2006다33340 — 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생기면 관리단이 당연히 설립되며, 미분양 전유부분의 구분소유자도 구성원이 된다.
• 대판 2002.12.27, 2002다45284 — 관리단은 특별한 조직행위 없이도 구분소유관계가 존재하면 당연히 성립한다.

전유부분과 대지사용권

• 대판 2000.11.16, 98다45652 전원합의체 — 대금 완납 후 등기 미경료 상태의 수분양자도 전유부분 소유를 위한 대지사용권을 취득하며, 대지지분만의 분리처분은 무효.
• 대판 2004.7.8, 2002다40210 — 대지권 이전등기 없이 전유부분만 경락받은 경우에도 경락인은 대지사용권을 취득한다.
• 대판 1999.7.27, 98다35020 — 구분소유권이 성립하려면 구분건물로 등기해야 하며, 1개 건물로 하는 것도 가능하다.

재건축 결의

• 대판 2005.4.29, 2004다7002 — 재건축 비용분담에 관한 사항은 재건축결의의 가장 중요하고 본질적인 부분으로, 이를 정하지 않은 재건축 결의는 무효.
• 대판 2005.6.24, 2003다55455 — 최초 집회에서 정족수 미달이어도, 이후 재건축 추진과정에서 구분소유자들이 서면으로 동의하여 정족수를 충족하면 별도의 유효한 재건축결의가 성립한다.

구분소유자의 권리

• 대판 1999.5.11, 98다61746 — 구분소유자는 공용부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있으며, 방해배제·공유물반환 청구권도 포함된다.
• 대판 2006.10.26, 2004다17993 — 집합건물의 하자담보추급권은 양도 시 특별한 사정이 없는 한 현재의 구분소유자에게 귀속.