직접거래·쌍방대리 금지 (법 제33조 제1항 제6호)

1. 직접거래 금지

의의

• 개업공인중개사등이 중개의뢰인의 물건을 직접 매수하거나, 자기 물건을 의뢰인에게 매도하는 행위
• 중개인이 거래 당사자가 되는 것을 금지

직접거래에 해당하는 경우

• 의뢰인의 물건을 자기가 직접 매수
• 자기 물건을 의뢰인에게 직접 매도
• 부부간 거래도 직접거래에 해당 (대판 2021.9.3)
• 개업공인중개사가 토지를 매수한 다음 미등기 전매하여 차익 취득한 경우

직접거래에 해당하지 않는 경우

• 다른 개업공인중개사의 의뢰로 거래 → 직접거래 아님
• 업으로 하지 않는 일회성 매매는 매매업 금지와 별개

법적 성격: 단속규정

• 단속규정으로 거래행위 자체는 무효 아님 (대판 2017.2.3)
• 처벌은 받으나, 사법상 거래의 효력은 유지

2. 쌍방대리 금지

의의

• 매도인·매수인 양측을 동시에 대리하는 행위
• 중개인이 양쪽의 이익을 동시에 대리하면 공정한 중개가 불가능

민법과의 차이

판례

• 개업공인중개사가 매도인의 대리인으로서 매수인까지 대리하여 계약 체결 → 쌍방대리 금지 위반

3. 위반 시 제재

• 고용인(소속공인중개사·중개보조원) 위반 시 → 양벌규정 적용 (개업공인중개사에게 벌금형)

4. 주요 판례

핵심 암기 포인트

1. 직접거래: 의뢰인 물건 직접 매수 또는 자기 물건 의뢰인에게 매도
2. 부부간 거래 → 직접거래 해당 (대판 2021.9.3)
3. 다른 개업공인중개사 의뢰로 거래 → 직접거래 아님
4. 직접거래는 단속규정 → 거래 자체는 무효 아님
5. 쌍방대리: 본인 허락 있어도 절대 금지 (민법과 차이)
6. 형벌: 3년/3천만원 (가장 무거운 벌칙 그룹)
7. 행정처분: 임의 등록취소 또는 업무정지

OX 퀴즈

Q1. 직접거래 금지 규정을 위반한 거래행위 자체는 무효이다.

X — 직접거래 금지는 단속규정으로, 거래행위 자체는 무효가 아니다 (대판 2017.2.3).

Q2. 개업공인중개사의 배우자가 의뢰인의 물건을 매수하는 것은 직접거래에 해당하지 않는다.

X — 부부간 거래도 직접거래에 해당한다 (대판 2021.9.3).

Q3. 쌍방대리는 매도인과 매수인 모두의 동의가 있으면 허용된다.

X — 공인중개사법상 쌍방대리는 본인의 허락이 있어도 절대 금지이다.

Q4. 다른 개업공인중개사의 의뢰로 물건을 거래한 경우 직접거래에 해당한다.

X — 다른 개업공인중개사의 의뢰로 거래한 것은 직접거래에 해당하지 않는다.

Q5. 직접거래·쌍방대리 위반 시 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처한다.

X — 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금이다.

Q6. 소속공인중개사가 직접거래를 한 경우 그를 고용한 개업공인중개사에게 양벌규정이 적용된다.

O — 고용인 위반 시 양벌규정 적용으로 개업공인중개사에게 벌금형이 부과된다.

함정 노트