중개보수 산정방법

1. 보수 청구권

발생

• 중개계약에 의하여 발생 (보수특약 없어도 발생, 대판 1968.7.24)
• 중개완성을 정지조건으로 행사 가능

행사 요건

1. 중개계약이 존재
2. 중개 계약기간 내
3. 거래계약이 성립
4. 중개활동과 거래 성립 간 인과관계 존재

지급시기

• 약정에 따르되, 약정 없으면 거래대금 지급이 완료된 날

소멸

• 개업공인중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우 → 보수청구권 없음 (법 제32조 제1항)
• 당사자 사정으로 합의해제·채무불이행 → 보수청구권 영향 없음

2. 거래유형별 산정 기준

월세 환산 계산 예시

예시 1: 보증금 3,000만원, 월차임 50만원

• 보증금 + 월차임 x 100 = 3,000 + 5,000 = 8,000만원
• 5천만원 이상이므로 → 8,000만원 기준 요율 적용

예시 2: 보증금 1,000만원, 월차임 30만원

• 보증금 + 월차임 x 100 = 1,000 + 3,000 = 4,000만원
• 5천만원 미만이므로 → (보증금 + 월차임 x 70) 재계산
• 1,000 + 30 x 70 = 1,000 + 2,100 = 3,100만원 기준 요율 적용

3. 쌍방 부담

• 의뢰인 쌍방으로부터 각각 받음 (규칙 제20조 제1항, 제4항)
• 매도인·매수인 각각에게 같은 요율 적용하여 받음

4. 부가가치세

• 부가가치세법상 부가가치세를 별도 징수하는 것은 공인중개사법 위반이 아님 (법제처 유권해석 2006.9.25)

5. 초과수수 금지

• 법정 보수 초과 수수 → 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
• 사례·증여 등 어떠한 명목으로도 초과 금품 수수 금지
• 의뢰인이 스스로 초과 금액을 준 경우에도 위반
• 초과 수수 후 되돌려준 경우에도 위반 (수수 시점에 죄 성립)
• 초과 부분은 무효 → 반환 의무

6. 실비 (법 제32조 제2항)

실비 주의사항

• 실비를 과다하게 청구할 경우 → 금지행위 위반 (1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금)

7. 순가중개

• 미리 매도·매수가격을 의뢰인이 제시 → 이를 초과한 금액으로 거래 시 초과분을 보수로 정하는 방식
• 법정 중개보수 이내라면 위반 아님
• 법정 보수 초과 시 금지행위 위반

8. 주요 판례

핵심 암기 포인트

1. 보수 청구: 중개완성 정지조건, 4가지 요건 충족
2. 교환: 큰 금액 기준
3. 월세 환산: 보증금 + 월차임 x 100 (5천만원 미만 시 x 70)
4. 쌍방으로부터 각각 수수
5. 부가세: 일반과세자만 별도 징수 가능
6. 간이과세자·미등록자 부가세 징수 → 초과수수 처벌
7. 초과수수: 1년/1천만원, 어떤 명목이든 금지
8. 실비: 권리관계 확인 → 권리이전 의뢰인, 반환보장 → 권리취득 의뢰인
9. 고의·과실로 무효·취소·해제 → 보수청구권 없음
10. 합의해제·채무불이행 → 보수청구권 영향 없음

OX 퀴즈

Q1. 교환의 경우 두 중개대상물 가액의 평균을 기준으로 보수를 산정한다.

X — 교환은 큰 금액의 중개대상물 가액을 기준으로 산정한다.

Q2. 보증금 2,000만원, 월차임 20만원인 경우 월세 환산액은 4,000만원이다.

X — 2,000 + 20 x 100 = 4,000만원이나, 5천만원 미만이므로 2,000 + 20 x 70 = 3,400만원을 기준으로 한다.

Q3. 간이과세자인 개업공인중개사가 중개보수와 별도로 부가가치세를 징수하면 초과수수에 해당한다.

O — 간이과세자가 부가가치세를 별도 징수하면 초과수수에 해당한다.

Q4. 당사자 사정으로 거래가 합의해제된 경우 개업공인중개사의 보수청구권은 소멸한다.

X — 당사자 사정으로 합의해제된 경우 보수청구권에 영향 없다.

Q5. 개업공인중개사의 과실로 거래가 취소된 경우에도 보수를 받을 수 있다.

X — 개업공인중개사의 고의·과실로 무효·취소·해제 시 보수 받을 수 없다.

Q6. 의뢰인이 자발적으로 법정 보수를 초과하여 지급한 경우에는 초과수수에 해당하지 않는다.

X — 의뢰인이 스스로 준 경우에도 초과수수에 해당한다.

Q7. 초과수수한 보수를 나중에 돌려주면 위반이 아니다.

X — 수수 시점에 죄가 성립하므로 되돌려줘도 위반이다 (대판 2004.11.12).

Q8. 권리관계 확인 비용(실비)은 매수의뢰인에게 청구한다.

X — 권리관계 확인 비용은 매도·임대 등 권리이전 의뢰인에게 청구한다.

함정 노트