도시 및 주거환경정비법 총론

도시 및 주거환경정비법(도시정비법)은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위한 법률이다.

정비사업의 유형

공공재개발·공공재건축사업

• 공공재개발: 시장·군수 등 또는 토지주택공사 등이 시행, 건설주택 중 토지등소유자 대상 분양분 제외 나머지의 20/100~50/100 비율을 공공주택 등으로 건설
• 공공재건축: 시장·군수 등 또는 토지주택공사 등이 시행, 종전 세대수의 160/100 이상 건설·공급

주요 용어

정비기본계획

수립권자

• 의무적: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 → 10년 단위
• 임의적: 도지사가 불필요 인정 시 대도시 아닌 시 생략 가능

타당성 검토

• 5년마다 타당성 여부 검토 후 기본계획 반영

기본방침

• 국토교통부장관: 10년마다 기본방침 수립, 5년마다 타당성 검토

주민의견청취

• 14일 이상 공람, 지방의회 의견 60일 이내 제시 (미제시 시 이의 없는 것)

정비구역의 지정

정비계획의 입안

• 입안권자: 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구 구청장
• 입안 요청: 토지등소유자 또는 추진위원회 → 입안권자에게 요청 → 4개월 이내 결정 (2개월 연장 가능)
• 입안 제안: 토지등소유자가 토지등소유자의 2/3 이하 및 토지면적 2/3 이하 범위에서 시도조례 비율 이상 동의 → 60일 이내 반영 여부 통보 (30일 연장)

지정권자

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수

지정효과

• 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정·고시 의제
• 행위제한: 건축물 건축(가설건축물 포함)·용도변경, 공작물 설치, 토지형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치(1개월↑), 죽목 벌채·식재 → 허가 필요
• 기득권: 지정·고시 당시 이미 착수한 자 → 30일 이내 신고

정비구역 등의 해제

해제요청 (의무적 해제)

• 연장: 2년 범위에서 연장 가능 (토지등소유자 30/100↑ 동의로 요청 또는 존치 필요 인정)

직권해제 (임의적 해제)

• 지방도시계획위원회 심의 후:
  • 토지등소유자에게 과도한 부담 예상
  • 지정목적 달성 불가
  • 토지등소유자 30/100↑ 해제 요청
  • 주거환경개선 정비구역 10년↑ 경과 + 토지등소유자 과반수 동의
  • 추진위원회·조합 동의자의 1/2~2/3 범위 시도조례 비율 이상 해제 요청 (사업시행계획인가 미신청 한정)
  • 추진위원회·조합 설립 정비구역에서 토지등소유자 과반수 동의 해제 요청 (사업시행계획인가 미신청 한정)

해제 효과

• 정비계획으로 변경된 용도지역·정비기반시설 등 → 원상 환원
• 추진위원회 구성승인·조합설립인가 → 취소 의제

재건축진단

• 실시 시기: 정비계획 수립시기 도래 ~ 사업시행계획인가 전
• 실시 요청: 건축물 및 부속토지 소유자 1/10 이상 동의
• 적정성 검토: 시·도지사가 국토안전관리원·한국건설기술연구원에 의뢰 가능

정비사업의 시행자

공공시행 사유 (재개발·재건축)

• 천재지변 등 긴급
• 정비계획 예정일부터 2년 이내 사업시행계획인가 미신청 (재건축 제외)
• 추진위원회 승인일부터 3년 이내 조합설립인가 미신청 또는 조합설립인가일부터 3년 이내 사업시행계획인가 미신청

조합설립추진위원회

구성요건

• 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자 과반수 동의
• 추진위원장 포함 5명 이상 추진위원 + 운영규정
• 시장·군수 등의 승인

추진위원회 동의자의 조합설립 동의 의제

• 추진위원회 구성 동의자 = 조합설립 동의자로 의제
• 단, 조합설립인가 신청 전 반대의사 표시 시 의제 불적용

조합의 설립

재개발사업 조합설립 동의요건

• 토지등소유자의 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 토지소유자 동의

재건축사업 조합설립 동의요건

• 주택단지 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의
• 주택단지 전체 구분소유자의 3/4 이상 동의
• 토지면적 3/4 이상 토지소유자 동의

조합의 성립

• 법인, 인가일부터 30일 이내 등기 → 성립
• 민법 사단법인 규정 준용

조합원 자격

• 재개발: 토지등소유자 (토지·건축물 소유자 또는 지상권자)
• 재건축: 재건축사업에 동의한 자만 해당

조합원 지위 이전 제한

• 재건축: 투기과열지구에서 조합설립인가 후 양수자 → 조합원 불가
• 재개발: 투기과열지구에서 관리처분계획인가 후 양수자 → 조합원 불가
• 예외: 상속·이혼, 세대원 전원 이전, 해외 이주(2년↑), 1세대1주택 소유기간 10년·거주 5년↑ 등

조합임원

• 조합장 1명, 이사 3명 이상, 감사 1~3명
• 토지등소유자 100인 초과 시 이사 5명 이상 가능

대의원회

• 조합원 100명 이상 → 대의원회 설치 의무
• 대의원 수: 조합원의 1/10 이상 (1/10이 100명 초과 시 1/10 범위에서 100명 이상)
• 조합장 아닌 조합임원은 대의원 불가

정관 변경

• 원칙: 조합원 과반수 찬성 + 시장·군수 등 인가
• 2/3 이상 찬성 필요 사항: 조합원 자격, 제명·탈퇴·교체, 정비구역 위치·면적, 비용부담·회계, 사업비 부담시기·절차, 시공자·설계자 선정·계약

사업시행계획

사업시행계획서 작성

• 토지이용계획, 정비기반시설 설치계획, 임시거주시설·세입자 이주대책, 임대주택 건설계획, 국민주택규모 주택건설계획 등

사업시행계획인가

• 시장·군수 등에게 신청 → 60일 이내 인가 여부 결정
• 경미한 변경: 사업비 10% 범위, 대지면적 10% 범위, 세대내부구조 10% 범위 등 → 신고

정비사업의 시행방법

• 재건축사업에서 공동주택 외 건축물: 준주거·상업지역에서만 건설, 연면적 전체의 30/100 이하

공공재개발·재건축 예정구역

공공재개발사업 예정구역

• 지정·고시일부터 2년 이내 정비구역 미지정 또는 시행자 미지정 → 해제 (1회 1년 연장)
• 정비구역 지정·고시일부터 1년 이내 시행자 미지정 → 해제 (1회 1년 연장)

국민주택규모 주택 의무건설

• 공공재개발: 법적상한초과용적률(120%) − 정비계획 용적률의 20/100~70/100 (시도조례)
• 공공재건축: 완화용적률 − 정비계획 용적률의 40/100~70/100 (시도조례)

관련 개념

• 도시개발법_총론 | 건축법_총론 | 주택법_총론 | 용도지역

핵심 암기 포인트

• 재개발: 정비기반시설 열악 + 노후건축물 밀집
• 재건축: 정비기반시설 양호 + 노후 공동주택 밀집
• 토지등소유자: 재개발 = 소유자 + 지상권자, 재건축 = 소유자만 (지상권자 제외)
• 추진위원회: 토지등소유자 과반수 동의, 위원 5명↑
• 재개발 조합: 토지등소유자 3/4↑ + 토지면적 1/2↑
• 재건축 조합: 각 동 과반수 + 전체 3/4↑ + 토지면적 3/4↑
• 조합 성립: 인가일부터 30일 이내 등기
• 대의원회: 조합원 100명↑ 시 의무, 대의원 1/10↑
• 정관 변경: 원칙 과반수, 6개 사항 2/3↑
• 사업시행계획인가: 60일 이내 결정, 경미변경 10% 범위
• 정비구역 해제: 추진위원회 승인 미신청 2년, 조합설립 미신청 3년, 사업시행계획 미신청 3년
• 직권해제 동의: 토지등소유자 30/100↑ 요청
• 기본계획: 10년 단위, 5년마다 타당성 검토
• 재건축진단: 소유자 1/10↑ 동의로 요청

OX 퀴즈

Q1. 재건축사업의 토지등소유자에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 지상권자도 포함된다. → X (재건축은 소유자만, 지상권자 제외)

Q2. 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의가 필요하다. → O

Q3. 재건축사업의 조합설립에는 주택단지 전체 구분소유자의 2분의 1 이상의 동의가 필요하다. → X (4분의 3 이상)

Q4. 조합설립추진위원회를 구성하려면 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다. → X (과반수)

Q5. 조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있다. → X (두어야 한다 = 의무)

Q6. 정비기본계획의 수립권자는 5년마다 타당성 여부를 검토하여야 한다. → O

Q7. 주거환경개선사업은 환지로 공급하는 방법으로 시행할 수 있다. → O

Q8. 재건축사업에서 공동주택 외 건축물은 일반주거지역에서도 건설할 수 있다. → X (준주거·상업지역에서만)

Q9. 토지등소유자가 20인 미만인 경우 조합을 설립하지 않고 재개발사업을 시행할 수 있다. → O

Q10. 정비구역에서 이동이 용이하지 않은 물건을 14일 동안 쌓아두려면 시장·군수 등의 허가를 받아야 한다. → X (1개월 이상 쌓아놓는 행위가 허가 대상)

비교 정리

정비사업 3종 비교

조합설립 동의요건 비교

함정 노트

• ⚠️ 재개발 3/4 + 1/2 vs 재건축 각동과반수 + 3/4 + 3/4: 동의요건 수치 정확히 구분. 재건축이 더 엄격
• ⚠️ 토지등소유자 범위: 재개발은 지상권자 포함, 재건축은 소유자만. 빈출 함정
• ⚠️ 추진위원회 과반수 vs 조합 3/4: 추진위 구성은 과반수, 조합 설립(재개발)은 3/4 → 단계별 동의비율 상이
• ⚠️ 대의원회 설치: 도시개발조합 50명↑ "임의", 정비조합 100명↑ "의무"
• ⚠️ 조합원 지위 이전: 재건축 = 조합설립인가 후, 재개발 = 관리처분계획인가 후 → 시점 다름
• ⚠️ 물건 적치 1개월: "14일" "1주일" 등으로 바꿔 출제. 1개월 이상만 허가 대상
• ⚠️ 재건축 공동주택 외: 준주거·상업지역만. "일반주거"로 바꿔 출제 빈출