도시개발법 총론

도시개발법은 도시개발에 필요한 사항을 규정하여 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지하기 위한 법률이다.

도시개발사업의 절차 (개요)

수용방식: 도시개발구역 지정·고시 → 개발계획 수립 → 시행자 지정 → 실시계획 작성·인가·고시

환지방식: 도시개발구역 지정·고시 → 개발계획 수립 → 시행자 지정 → 환지계획 작성·인가 → 환지예정지 지정 → 공사 → 환지처분 → 환지등기

도시개발구역의 지정

지정권자

• 대도시 시장: 서울·광역시 제외 인구 50만 이상 대도시
• 협의 지정: 둘 이상 시·도에 걸치는 경우 관계 시·도지사 등이 협의하여 지정권자 결정

지정제안

• 시행자 지정 가능 자(국가·지자체·도시개발조합 제외)가 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 제안
• 민간 제안 시 동의요건: 사업대상 토지면적의 2/3 이상 토지소유자 동의
• 수용 여부 통보: 1개월 이내 (불가피 시 1개월 연장)

지정규모

지정요건 배제

• 취락지구·개발진흥지구·지구단위계획구역으로 지정된 지역
• 국가균형발전 목적 지역 (자연환경보전지역 제외)

지정절차

1. 기초조사 (임의)
2. 주민의견청취 (14일 이상 공람, 100만㎡ 이상 시 공청회)
3. 관계행정기관 협의 + 도시계획위원회 심의
4. 지정·고시 (관보·공보)

도시개발구역의 분할·결합 지정

• 분할: 분할 후 각 사업시행지구 면적이 각각 1만㎡ 이상
• 결합: 1만㎡ 이상 도시경관·문화재·군사시설 등 토지이용 제한 지역 포함 시
• 결합개발 제안 시: 지역별 대상 토지면적의 2/3 이상 토지소유자(지상권자 포함) 동의

도시개발구역의 지정·고시 효과

• 도시지역 및 지구단위계획구역 결정·고시 의제
• 행위제한: 건축물 건축·대수선·용도변경, 공작물 설치, 토지형질변경·토석채취·토지분할, 물건적치(1개월↑), 죽목 벌채·식재 → 허가 필요
• 기득권 보호: 지정·고시 당시 이미 착수한 자는 30일 이내 신고 후 계속 시행 가능

도시개발구역의 지정해제

지정 전 개발계획 수립의 경우

• 지정·고시일부터 3년 이내 실시계획인가 미신청 → 3년 되는 날의 다음 날 해제

지정 후 개발계획 수립의 경우

• 지정·고시일부터 2년 이내 개발계획 미수립 → 해제 (330만㎡ 이상: 5년)
• 개발계획 수립·고시일부터 3년 이내 실시계획인가 미신청 → 해제 (330만㎡ 이상: 5년)

개발계획

수립시기

• 원칙: 구역 지정 전에 수립
• 예외 (지정 후 수립 가능): 자연녹지, 생산녹지(30%↓), 도시지역 외, 국가균형발전 지역, 주거·상업·공업지역 합계 30%↓ 지역

환지방식 개발계획 수립 시 동의

• 토지면적의 2/3 이상 토지소유자 + 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의
• 동의 생략: 시행자가 국가·지방자치단체인 경우

도시개발사업의 시행방식

시행방식 선정

시행방식의 변경

• 수용 → 전부 환지 (가능)
• 혼용 → 전부 환지 (가능)
• 수용 → 혼용 (가능, 조합 제외)
• 환지 → 수용·혼용 (불가) / 혼용 → 수용 (불가)
• 원칙: 원주민·투자자에게 유리한 방향으로만 변경 허용

도시개발사업 시행자

시행자 지정

• 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 토지소유자, 도시개발조합 등에서 지정권자가 지정

전부 환지방식의 경우

• 원칙: 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정
• 예외: ①1년 이내 미신청 ②공공시설 사업 병행 ③토지면적 1/2↑ + 소유자 총수 1/2↑ 동의 시 지자체 등 지정 가능

도시개발조합

• 설립요건: 토지소유자 7명 이상 + 정관 작성 → 지정권자 인가
• 조합원 자격: 도시개발구역의 토지소유자
• 의결권: 보유토지 면적과 관계없는 평등한 의결권
• 대의원회: 의결권 조합원 50명 이상 시 설치 가능, 대의원 수 조합원 총수의 10/100 이상
• 법인격: 법인, 민법상 사단법인 규정 준용

시행자 변경

• 실시계획 인가 후 2년 이내 사업 미착수
• 구역 지정 고시일부터 1년 이내 (6개월 연장 가능) 실시계획 인가 미신청 등

수용 또는 사용방식

토지 수용

• 시행자가 토지 등을 수용·사용 가능
• 공익사업법 준용, 사업인정 및 고시 의제
• 재결신청: 개발계획 사업시행기간 종료일까지

토지상환채권

• 토지소유자가 원하면 매수대금 일부를 조성토지·건축물로 상환하는 채권 발행 가능
• 민간시행자: 금융기관 지급보증 필수
• 발행규모: 분양토지·건축물 면적의 1/2 이내
• 지정권자 사전 승인 필요

조성토지 공급

• 감정가격 이하 공급 가능: 학교, 공공청사, 사회복지시설(유료 제외), 공장(이전 공장), 임대주택, 국민주택규모 이하, 200실↑ 호텔

환지방식

환지계획

• 포함사항: 환지설계, 환지명세, 청산대상토지명세, 체비지·보류지 명세
• 인가권자: 행정청 아닌 시행자 → 특별자치도지사·시장·군수·구청장

환지계획 작성기준

• 동의에 따른 환지 제외: 토지소유자 신청·동의 시 환지 미지정 가능 (임차권자 동의 필요)
• 체비지: 사업경비 충당용 토지를 환지 미지정 → 보류지 중 일부를 체비지로 지정
• 입체환지: 토지·건축물 소유자 신청 시 건축물 일부 + 토지 공유지분 부여

평균토지부담률

• 원칙 50% 이내
• 지정권자 인정 시 **60%**까지
• 토지소유자 총수 2/3 이상 동의 시 60% 초과 가능

환지예정지 지정

• 종전 토지소유자·임차권자 → 환지예정지에서 종전과 같은 권리 행사
• 종전 토지: 사용·수익 불가
• 체비지 환지예정지: 시행자가 사용·수익·처분 가능

환지처분

• 공사완료 후 환지계획 확정을 위한 행정처분
• 효력발생: 환지처분 공고된 날의 다음 날부터 종전 토지로 봄
• 권리소멸: 환지 미지정 종전 토지의 권리 → 공고된 날이 끝나는 때 소멸
• 체비지 소유권: 시행자가 공고 다음 날 취득 (이미 처분된 체비지: 매수자가 이전등기 시 취득)
• 청산금 확정: 공고된 날의 다음 날
• 환지등기: 공고 후 14일 이내 촉탁·신청

관련 개념

• 개발행위허가 | 용도지역 | 도시군관리계획 | 도시정비법_총론

핵심 암기 포인트

• 지정권자: 원칙 시·도지사(대도시 시장), 예외 국토교통부장관
• 대도시: 서울·광역시 제외 인구 50만↑
• 민간 제안 동의: 토지면적 2/3↑ 소유자 동의
• 수용 여부 통보: 1개월 이내 (1개월 연장)
• 지정규모: 주거·상업·자연녹지 1만㎡, 공업 3만㎡, 도시 외 30만㎡ (예외 10만㎡)
• 환지 동의: 토지면적 2/3↑ + 소유자 총수 1/2↑ (국가·지자체 시행 시 동의 불요)
• 지정해제: 2년 미수립(330만㎡: 5년), 3년 미신청(330만㎡: 5년)
• 조합 설립: 토지소유자 7명↑, 대의원회 50명↑ 시 설치
• 시행자 변경: 실시계획 인가 후 2년 미착수, 지정고시 후 1년 미신청
• 토지상환채권: 분양면적 1/2 이내, 민간 지급보증 필수
• 평균토지부담률: 원칙 50%, 지정권자 60%, 소유자 2/3 동의 시 60%↑
• 환지처분 효력: 공고 다음 날, 권리소멸 공고 끝나는 때
• 행위제한 기득권: 30일 이내 신고

OX 퀴즈

Q1. 도시개발구역의 지정권자는 원칙적으로 시장·군수·구청장이다. → X (시·도지사, 대도시 시장)

Q2. 민간이 도시개발구역 지정을 제안하려면 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다. → O

Q3. 환지방식 개발계획 수립 시 시행자가 지방자치단체인 경우에도 토지소유자의 동의를 받아야 한다. → X (국가·지자체는 동의 불요)

Q4. 도시개발조합을 설립하려면 토지소유자 10명 이상이 정관을 작성하여야 한다. → X (7명 이상)

Q5. 도시개발사업의 시행방식을 환지방식에서 수용방식으로 변경할 수 있다. → X (원주민에게 유리한 방향만 가능, 환지→수용 불가)

Q6. 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 체비지의 소유권은 시행자가 취득한다. → O

Q7. 토지상환채권의 발행규모는 분양토지·건축물 면적의 3분의 2를 초과할 수 없다. → X (2분의 1)

Q8. 도시개발구역 지정 후 개발계획을 수립하는 경우, 지정·고시일부터 3년 이내 개발계획을 수립하지 않으면 해제된다. → X (2년, 330만㎡↑은 5년)

함정 노트

• ⚠️ 지정권자 vs 허가권자: 도시개발구역 지정은 시·도지사, 개발행위허가는 시장·군수
• ⚠️ 2/3 vs 1/2: 민간 제안·환지 동의 모두 토지면적 2/3, 환지 소유자 총수 1/2
• ⚠️ 조합 7명 vs 정비조합: 도시개발조합 7명↑, 정비조합은 추진위원회 5명↑
• ⚠️ 330만㎡ 기준: 지정해제 기간이 2→5년, 3→5년으로 늘어나는 규모
• ⚠️ 시행방식 변경 방향: 수용→환지(O), 혼용→환지(O), 수용→혼용(O, 조합제외), 환지→수용(X)
• ⚠️ 체비지 vs 보류지: 보류지 중 사업경비 충당용이 체비지, 보류지가 상위개념