주택법 총론

주택법은 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지하기 위한 법률이다.

주택의 분류

구조에 따른 분류

1. 단독주택

1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택

종류	요건
단독주택	건축법 시행령에 따른 단독주택
다중주택	바닥면적 합계 330㎡ 이하, 3층 이하, 독립 주거형태 미갖춤
다가구주택	바닥면적 합계 660㎡ 이하, 3층 이하, 19세대 이하
공관	대사관·영사관

2. 공동주택

종류	층수	바닥면적(1동)	핵심 구분
아파트	5층 이상	-	층수 기준
연립주택	4층 이하	660㎡ 초과	면적 큼
다세대주택	4층 이하	660㎡ 이하	면적 작음
기숙사	-	-	학교·공장 등

3. 세대구분형 공동주택

공동주택 내부 공간 일부를 세대별로 구분하여 생활 가능하되 구분소유할 수 없는 주택
사업계획승인 건설: 세대구분형 세대수가 전체 세대수의 1/3 이내

건설재원에 따른 분류

국민주택

국가·지자체·한국토지주택공사·지방공사가 건설하는 주택 또는 주택도시기금 지원 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택
국민주택규모: 주거전용면적 1호(세대)당 85㎡ 이하 (수도권 외 비도시 읍·면 100㎡ 이하)

민영주택

국민주택을 제외한 주택

준주택

주택 외의 건축물로서 주거시설로 이용 가능한 시설
기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔

도시형 생활주택

300세대 미만의 국민주택규모 주택으로서 도시지역에 건설하는 다음의 주택

종류	내용
아파트형 주택	독립된 욕실·부엌, 지하층에 세대 미설치
단지형 연립주택	연립주택 (건축위원회 심의 시 5층까지 가능)
단지형 다세대주택	다세대주택 (건축위원회 심의 시 5층까지 가능)

공동건축제한: 도시형 생활주택과 그 밖의 주택 함께 건축 불가 (85㎡ 초과 1세대 동시건축 등 예외)

주택단지

다음 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지:

철도·고속도로·자동차전용도로
폭 20m 이상 일반도로
폭 8m 이상 도시계획예정도로

사업계획 승인

승인대상

단독주택 30호, 공동주택 30세대 이상의 주택건설사업
10,000㎡ 이상의 대지조성사업

승인권자

원칙: 시·도지사(대도시 시장 등)
- 대지면적 10만㎡ 이상: 시·도지사 또는 대도시 시장
- 대지면적 10만㎡ 미만: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수
특례: 국토교통부장관 (국가·한국토지주택공사 시행, 330만㎡ 이상 택지개발 지역 등)

리모델링

종류	요건
대수선 리모델링	사용검사일(사용승인일)부터 10년 경과
증축 리모델링	15년(조례 15~20년) 경과, 주거전용면적의 30% 이내 (85㎡ 미만은 40%)
세대수 증가형	기존 세대수의 15% 이내 세대수 증가

수직증축형 리모델링

기존 15층 이상: 3개층 이하
기존 14층 이하: 2개층 이하
신축 당시 구조도 보유 필수

투기과열지구

지정권자

국토교통부장관 또는 시·도지사

지정요건

주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고 다음 기준 충족:
1. 직전 2개월 동안 월평균 청약경쟁률 5:1 초과 또는 국민주택규모 10:1 초과
2. 주택공급 위축 우려 (분양계획 30%↑ 감소, 건축허가 급감)
3. 신도시 개발·전매 성행 등으로 투기 우려

지정절차

국토교통부장관: 시·도지사 의견 청취
시·도지사: 국토교통부장관과 협의

재검토·해제

국토교통부장관: 반기마다 주거정책심의위원회에서 유지 여부 재검토
해제 요청 시 40일 이내 해제 여부 결정

분양가상한제

적용지역 지정

국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정
요건: 12개월간 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과, 3개월간 거래량 전년 대비 20%↑ 증가, 청약경쟁률 5:1·10:1 초과

분양가 구성

택지비 + 건축비
공공택지: 공급가격 + 택지관련비용
공공택지 외: 감정가액 + 택지관련비용

분양가심사위원회

시장·군수·구청장이 사업계획승인신청일부터 20일 이내 설치·운영

거주의무

구분	분양가격 비율	거주의무기간
공공택지(수도권) 80% 미만	5년
공공택지(수도권) 80~100%	3년
공공택지 외(수도권) 80% 미만	3년
공공택지 외(수도권) 80~100%	2년
토지임대부 분양주택	5년

전매제한

전매제한 대상

투기과열지구·조정대상지역·분양가상한제 적용주택·공공택지 외 주택 등
10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간

전매제한기간

구분	수도권	수도권 외
투기과열지구	3년	1년
조정대상 과열지역	3년	1년
조정대상 위축지역	6개월	6개월

전매제한 예외

세대원 전원 다른 광역시·시·군으로 이전 (수도권 내 이전 제외)
상속에 따른 이전
해외 이주·2년 이상 해외 체류
이혼으로 배우자 이전 등

부기등기

분양가상한제 적용주택·공공택지 외 주택: 소유권보존등기와 동시에 부기등기

핵심 암기 포인트

아파트: 5층 이상, 연립주택: 660㎡ 초과 4층 이하, 다세대주택: 660㎡ 이하 4층 이하
다가구주택: 660㎡ 이하, 3층 이하, 19세대 이하 → 단독주택
국민주택규모: 주거전용 85㎡ 이하 (수도권 외 비도시 읍면 100㎡)
도시형 생활주택: 300세대 미만, 국민주택규모, 도시지역
사업계획 승인대상: 단독 30호, 공동 30세대, 대지조성 1만㎡
투기과열지구 지정권자: 국토교통부장관 또는 시·도지사
투기과열지구 재검토: 반기마다, 해제요청 시 40일 이내 결정
분양가상한제: 택지비 + 건축비, 분양가심사위원회 20일 이내 설치
전매제한: 투기과열 수도권 3년, 수도권 외 1년
리모델링: 대수선 10년, 증축 15년, 면적 30%(85㎡ 미만 40%), 세대수 15%
수직증축: 15층↑ = 3개층, 14층↓ = 2개층

OX 퀴즈

Q1. 주택으로 쓰는 1동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고 층수가 4층 이하인 주택은 연립주택이다. → O

Q2. 다가구주택은 공동주택에 해당한다. → X (단독주택에 해당)

Q3. 국민주택규모란 주거전용면적 1호당 85㎡ 이하를 말한다. → O (원칙)

Q4. 도시형 생활주택은 500세대 미만의 국민주택규모 주택이다. → X (300세대 미만)

Q5. 투기과열지구의 지정권자는 국토교통부장관만 해당한다. → X (시·도지사도 지정 가능)

Q6. 분양가상한제 적용지역의 지정권자는 시·도지사이다. → X (국토교통부장관)

Q7. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 전매제한기간은 수도권 5년이다. → X (수도권 3년)

Q8. 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물이 15층 이상인 경우 3개층 이하까지 증축할 수 있다. → O

Q9. 주택단지를 분리하는 일반도로의 폭은 15m 이상이어야 한다. → X (20m 이상)

Q10. 분양가심사위원회는 사업계획승인신청이 있는 날부터 30일 이내에 설치하여야 한다. → X (20일 이내)

비교 정리

공동주택 비교

구분	아파트	연립주택	다세대주택
층수	5층 이상	4층 이하	4층 이하
바닥면적	-	660㎡ 초과	660㎡ 이하
구분 기준	층수	면적 큼	면적 작음

다가구주택 vs 다세대주택

구분	다가구주택	다세대주택
분류	단독주택	공동주택
층수	3층 이하	4층 이하
바닥면적	660㎡ 이하	660㎡ 이하
세대수	19세대 이하	제한 없음
구분소유	불가	가능

함정 노트

⚠️ 아파트 5층 "이상": 정확히 5층부터 아파트. 4층은 연립 또는 다세대
⚠️ 연립 vs 다세대: 660㎡ 초과=연립, 이하=다세대. "초과/이하" 방향 주의
⚠️ 다가구 vs 다세대: 다가구는 단독주택, 다세대는 공동주택 → 분류 혼동 빈출
⚠️ 국민주택규모 85㎡: 수도권 외 비도시 읍면은 100㎡ 예외 존재
⚠️ 분양가심사위원회 20일: "30일"이 아닌 20일 이내 설치. 시·도지사가 아닌 시장·군수·구청장이 설치
⚠️ 전매제한 상속 제외: 전매(매매·증여 포함)에서 상속은 제외