부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 (부동산실명법)

목적

부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고, 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모

적용대상

명의신탁약정의 효력 (제4조)

• 명의신탁약정은 무효 (제4조 제1항)
• 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산 물권변동도 무효 (제4조 제2항)
• 무효는 제3자에게 대항하지 못함 (제4조 제3항)
  • '제3자': 명의신탁약정의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서, 명의수탁자가 물권자임을 기초로 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람
  • 소유권 취득자뿐 아니라 압류·가압류채권자도 포함
  • 선의·악의를 불문

불법원인급여 해당 여부

• 명의신탁약정 자체가 사회질서에 위반하는 것은 아니므로 → 타인 명의 등기 자체만으로 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다 (대판 2003다41722)

유효인 명의신탁 (제8조 특례)

적용 제외 대상

다음의 경우로서 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 명의신탁이 유효:

1. 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우
2. 배우자 명의로 부동산 물권을 등기한 경우
3. 종교단체 명의로 산하 조직이 보유한 부동산 물권을 등기한 경우

배우자 명의신탁

• 법률상 배우자만 해당 (사실혼 배우자 제외)
• 사실혼 배우자가 혼인한 경우: 혼인 시점부터 특례 적용 → 명의신탁 유효로 됨 (대판 2001마1235)
• 배우자 일방 사망: 유효로 인정된 명의신탁은 사망 후에도 여전히 유효 (대판 2011다99498)

유효인 명의신탁의 법률관계

• 대내적: 신탁자가 소유자 → 언제든지 신탁해지하고 소유권이전등기 청구 가능 (물권적 청구권, 소멸시효 불적용)
• 대외적: 수탁자가 소유자 → 제3자 침해 시 수탁자만 물권적 청구권 행사 가능, 신탁자는 대위행사만 가능
• 수탁자의 점유: 타주점유 (대판 77다1079)
• 수탁자는 유효하게 제3자에게 처분 가능 (선의·악의 불문, 다만 배임행위에 적극 가담하면 무효)

부동산실명법이 적용되지 않는 경우

1. 양도담보·가등기담보 (제2조 제1호 가목)
2. 신탁법·자본시장법에 따른 신탁재산 (제2조 제1호 다목)
3. 상호명의신탁 (구분소유적 공유) (제2조 제1호 나목)

상호명의신탁

• 부동산의 위치·면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기하는 경우
• 내부관계: 각자가 특정부분을 단독소유, 배타적 사용·수익 가능 (대판 93다49871)
• 대외관계: 필지 전체에 관해 공유자로서의 권리만 주장 가능
• 특정부분의 처분: 각자 단독으로 처분하고 공유지분등기를 이전할 수 있음
• 해소: 명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기의 이행을 구하면 됨 (공유물분할청구 불가)

무효인 명의신탁의 3유형

1. 2자간 등기명의신탁 (이전형)

구조

명의신탁자(甲) → 자기 소유 부동산을 명의수탁자(乙) 명의로 이전등기

법률관계

벌칙

• 명의신탁자: 과징금 + 형벌 (제5조 제1항, 제7조 제1항)
• 명의수탁자: 형벌 (제7조 제2항)

2. 3자간 등기명의신탁 (중간생략등기형)

구조

**명의신탁자(甲)**이 **매도인(丙)**과 매매계약 체결 후, 명의수탁자(乙) 명의로 직접 이전등기

법률관계

3. 계약명의신탁 (위임형)

구조

**명의신탁자(甲)**이 매수자금을 제공하고, **명의수탁자(乙)**이 매수인이 되어 **매도인(丙)**과 매매계약 체결 후 乙 명의로 등기

매도인(丙)이 선의인 경우

매도인(丙)이 악의인 경우

• 매도인 악의 + 법률효과를 甲에게 귀속시킬 의도 인정 시 → 3자간 등기명의신탁으로 봄 (대판 2010다52799)

경매에서의 계약명의신탁

• 타인 명의로 매각허가결정을 받은 경우 → 매도인 선의인 계약명의신탁과 동일
• 매수인은 명의인(乙)이므로 乙이 소유권 취득 (대판 2012다69197)
• 경매 소유자(丙)가 명의신탁 사실을 알더라도 乙이 소유권 취득

명의신탁 3유형 비교표

벌칙

과징금 (제5조)

• 명의신탁자에게 부과
• 부동산가액의 30% 범위 내
• 의무등기기간 경과 후 부과

이행강제금 (제6조)

• 과징금 부과 후 1년 이내에 실명등기 등의 조치를 하지 않은 경우
• 부동산가액의 10% → 20% 범위에서 부과
• 매년 1회 부과 가능

형사처벌 (제7조)

• 명의신탁자: 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 (제7조 제1항)
• 명의수탁자: 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 (제7조 제2항)

관련 개념

• 물권변동
• 등기
• 부당이득
• 소유권

핵심 암기 포인트

• 명의신탁약정: 원칙적 무효, 물권변동도 무효
• 무효의 제3자 대항 불가: 선의·악의 불문, 압류·가압류채권자도 포함
• 유효인 명의신탁: 종중·배우자·종교단체 (조세포탈 등 목적이 아닌 경우)
• 2자간: 소유권 甲에게 → 甲이 말소·진정명의회복 청구
• 3자간: 소유권 丙에게 → 甲은 丙에게 매매 이전등기 청구, 乙에게는 대위 말소만
• 계약(선의): 소유권 乙이 취득 → 甲은 매수자금 부당이득반환만 청구
• 계약(악의): 매매 무효 → 소유권 丙에게 → 甲은 乙·丙 모두에게 청구 불가
• 과징금: 부동산가액의 30%
• 이행강제금: 10%→20%, 매년 1회
• 형벌: 신탁자 5년/2억, 수탁자 3년/1억

OX 퀴즈

Q1. 명의신탁약정의 무효는 선의의 제3자에게만 대항하지 못한다. → X (제3자의 선의·악의를 불문한다, 제4조 제3항)

Q2. 배우자 명의신탁은 항상 유효하다. → X (조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 유효, 제8조)

Q3. 2자간 등기명의신탁에서 명의신탁자는 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 있다. → X (명의신탁약정이 무효이므로 해지를 원인으로 한 이전등기 청구는 불가, 소유권에 기한 말소 또는 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구해야 한다, 대판 2005다5140)

Q4. 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 무효이다. → X (매매계약은 유효하다)

Q5. 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우 명의수탁자가 유효하게 소유권을 취득한다. → O (대판 98다4347)

Q6. 계약명의신탁에서 명의신탁자는 명의수탁자에게 부동산 자체의 반환을 부당이득으로 청구할 수 있다. → X (부동산실명법 시행 이후에는 매수자금의 반환만 청구할 수 있다, 대판 2008다34828)

Q7. 명의신탁자에게는 과징금과 형벌이 모두 부과될 수 있다. → O (제5조, 제7조)

Q8. 명의수탁자에게는 과징금이 부과된다. → X (과징금은 명의신탁자에게 부과되고, 명의수탁자에게는 형벌만 부과된다)

Q9. 양도담보로 인한 등기명의 이전은 명의신탁약정에 해당한다. → X (양도담보는 명의신탁약정에 해당하지 않는다, 제2조 제1호 가목)

Q10. 상호명의신탁(구분소유적 공유)은 부동산실명법 위반으로 무효이다. → X (상호명의신탁은 부동산실명법이 적용되지 않아 유효하다, 제2조 제1호 나목)

함정 노트