부동산 거래신고 등에 관한 법률

1. 목적 (법 제1조)

부동산 거래 등의 신고 및 허가에 관한 사항을 정하여 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고 국민경제에 이바지함

2. 용어 정의 (법 제2조)

외국인등의 범위

• 대한민국 국적 미보유 개인
• 외국 법령에 따라 설립된 법인·단체
• 사원·구성원의 1/2 이상이 외국인인 법인·단체
• 임원의 1/2 이상이 외국인인 법인·단체
• 외국인이 자본금·의결권의 1/2 이상을 가진 법인·단체
• 외국정부, 국제기구 등

3. 부동산거래신고 (법 제3조)

신고 대상

• 부동산의 매매계약 (교환·임대차는 대상 아님)
• 법률에 따른 부동산 공급계약 (주택법, 도시정비법, 건축물분양법 등)
• 분양권·입주권의 매매계약

신고 시기 및 장소

• 계약체결일로부터 30일 이내
• 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장(신고관청)에 신고

신고 의무자

신고사항 (영 별표1)

• 거래당사자의 인적사항
• 계약체결일, 중도금·잔금 지급일
• 부동산의 소재지·지번·지목·면적
• 실제거래가격
• 계약조건·기한
• 개업공인중개사 인적사항 (중개거래 시)

법인신고서·자금조달계획서 제출

위반 시 제재

4. 해제신고 (법 제3조의2)

• 신고한 거래계약이 해제·무효·취소된 경우
• 확정된 날부터 30일 이내 신고관청에 공동 신고

5. 주택임대차계약 신고 (법 제6조의2)

• 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 시
• 30일 이내 소재지 관할 신고관청에 공동 신고
• 보증금·차임 증감 없이 기간만 연장하는 계약갱신은 제외
• 전입신고 시 임대차계약 신고한 것으로 의제
• 임대차 신고 접수 완료 → 확정일자 부여 의제

6. 외국인부동산취득 (법 제8조~제10조)

취득 신고

• 외국인등이 부동산을 취득하는 계약 체결: 계약체결일부터 60일 이내 신고 (부동산거래신고법 제8조 제1항)

📋 근거법률: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제1항 (법률 제20194호, 2024.5.17. 시행)

• 상속·경매 등으로 취득: 취득일부터 6개월 이내 신고
• 신고관청: 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장

계속보유 신고

• 외국인이 대한민국 국적 상실·이탈 시: 6개월 이내 계속보유 신고

7. 토지거래허가 (법 제11조~제25조)

허가구역 지정

• 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정
• 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역
• 지정기간: 5년 이내 (재지정 가능)

허가 대상

• 허가구역 내 토지에 관한 소유권·지상권 이전·설정 계약
• 매매·교환 등 (상속·이혼 재산분할 등은 제외)

허가 기준

• 자기거주용, 자기경영 농업·임업·어업용, 공익사업 등
• 이용의무기간: 허가받은 날부터 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 (제17조 제1항)

📋 근거법률: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조 제1항

위반 시

• 무허가 계약: 효력 없음(무효)
• 부정허가: 2년 이하 징역 또는 개별공시지가의 30% 이하 벌금 (제26조 제3항)

📋 근거법률: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제3항

8. 금지행위 (법 제4조)

• 거래가격을 거짓으로 신고하는 행위
• 실제 거래가격 외에 별도의 금전 등을 주고받는 행위
• 부동산등의 거래를 가장하여 신고하는 행위
• 거래신고 후 정당한 사유 없이 해제신고하는 행위

9. 관련 개념

• 부동산거래신고절차
• 자금조달계획서
• 외국인부동산취득
• 토지거래허가

주요 조문 원문

출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 [법률 제20194호, 2024. 2. 6., 타법개정] [시행 2024. 5. 17.]

제3조 (부동산 거래의 신고)

①거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약
2. 택지개발촉진법, 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
3. 다음 각 목의 지위의 매매계약 가. 공급계약을 통해 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 (분양권) 나. 관리처분계획 인가 등으로 취득한 입주자로 선정된 지위 (입주권)

②거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우 → 단독으로 신고 가능

③개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우 → 개업공인중개사가 신고 (공동중개 시 공동 신고)

⑤신고관청은 신고 내용을 확인한 후 신고필증을 지체 없이 발급

⑥부동산등의 매수인은 신고필증 발급 시 부동산등기특별조치법 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

시험 포인트: 신고대상은 "매매계약"만 해당 (교환ㆍ임대차는 아님). 30일 이내 / 소재지 관할 신고관청. 직접거래 → 거래당사자 공동, 중개거래 → 개업공인중개사. 신고필증 = 검인 의제.

제3조의2 (부동산 거래의 해제등 신고)

①거래당사자는 제3조에 따라 신고한 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소(이하 "해제등"이라 한다)된 경우 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.

시험 포인트: 해제신고도 30일 이내. "확정된 날"부터 기산.

제4조 (금지행위)

누구든지 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고에 관하여 다음의 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 개업공인중개사에게 신고하지 않게 하거나 거짓 신고하도록 요구하는 행위
2. 신고의무자가 아닌 자가 거짓으로 신고하는 행위
3. 거짓 신고를 조장하거나 방조하는 행위
4. 계약을 체결하지 아니하였음에도 거짓으로 신고하는 행위 (허위 업계약)
5. 해제등이 되지 아니하였음에도 거짓으로 해제신고하는 행위

제8조 (외국인등의 부동산 취득ㆍ보유 신고)

①외국인등이 부동산등을 취득하는 계약 체결: 계약체결일부터 60일 이내 신고관청에 신고

②외국인등이 상속ㆍ경매 등 계약 외의 원인으로 취득: 취득일부터 6개월 이내 신고

③대한민국 국민ㆍ법인이 외국인등으로 변경된 경우 계속보유 시: 변경일부터 6개월 이내 신고

시험 포인트: 계약에 의한 취득은 60일, 계약 외 취득(상속ㆍ경매)은 6개월, 계속보유 신고도 6개월. 기간의 차이를 정확히 암기.

제9조 (외국인등의 토지거래 허가)

①외국인등이 취득하려는 토지가 다음에 해당하는 구역ㆍ지역 등에 있으면 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다.

1. 군사기지 및 군사시설 보호구역 등
2. 지정문화유산과 보호물 또는 보호구역 2의2. 천연기념물등과 보호물 또는 보호구역
3. 생태ㆍ경관보전지역
4. 야생생물 특별보호구역

③제1항을 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다 (무효).

시험 포인트: 외국인 토지거래허가 대상 지역 4종류 암기. 무허가 계약 = 효력 불발생(무효).

제10조 (토지거래허가구역의 지정)

①국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 허가구역으로 지정할 수 있다.

• 둘 이상 시ㆍ도 걸친 경우: 국토교통부장관 지정
• 동일 시ㆍ도 일부지역: 시ㆍ도지사 지정

⑤허가구역의 지정은 공고한 날부터 5일 후 효력 발생

제11조 (허가구역 내 토지거래에 대한 허가)

①허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.

⑥제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. (무효)

시험 포인트: 허가대상 = 소유권ㆍ지상권의 이전ㆍ설정 (대가 있는 경우만). 예약도 포함. 무허가 = 효력 불발생(무효). 허가권자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 (지정권자와 다름).

제17조 (토지 이용에 관한 의무 등)

①토지거래계약을 허가받은 자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.

제26조 (벌칙)

①부당 이득 목적 거짓 신고 (제4조제4호ㆍ제5호): 3년 이하 징역 / 3천만원 이하 벌금 ②외국인 무허가 토지취득계약 또는 부정허가: 2년 이하 징역 / 2천만원 이하 벌금 ③토지거래 무허가 또는 부정허가: 2년 이하 징역 / 개별공시지가의 30% 이하에 해당하는 금액의 벌금 ④허가취소ㆍ처분ㆍ조치명령 위반: 1년 이하 징역 / 1천만원 이하 벌금

제28조 (과태료)

시험 포인트: 과태료 금액별 해당 위반유형의 매칭이 자주 출제된다. 특히 거짓 신고의 경우 "취득가액의 10%"라는 비율형 과태료에 유의.