등기절차 - 공동신청 (법 제23조 제1항)
1. 공동신청주의의 원칙
등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.
취지
- 등기의무자의 불측의 손해 방지
- 등기의 진정성 보장
2. 등기권리자와 등기의무자
개념
| 구분 | 정의 |
|---|---|
| 등기의무자 | 등기부상 권리를 잃거나 기록형식상 불이익을 받는 자 |
| 등기권리자 | 등기부상 권리를 얻거나 기록형식상 이익을 받는 자 |
등기 유형별 구분
| 등기 유형 | 등기의무자 | 등기권리자 |
|---|---|---|
| 매매에 의한 소유권이전 | 매도인 | 매수인 |
| 저당권 설정 | 저당권설정자(소유자) | 저당권자 |
| 저당권 말소 | 저당권자 | 저당권설정자 |
| 환매특약등기 | 매수인 | 매도인 |
| 전세금 증액 변경등기 | 전세권설정자 | 전세권자 |
| 전세금 감액 변경등기 | 전세권자 | 전세권설정자 |
| 채권최고액 증액 변경등기 | 근저당권설정자 | 근저당권자 |
| 채권최고액 감액 변경등기 | 근저당권자 | 근저당권설정자 |
핵심 원리: "권리가 늘어나면 등기권리자, 줄어들면 등기의무자"
설정·말소에서의 전환
| 단계 | 설정 시 | 말소 시 |
|---|---|---|
| 저당권 | 설정자=의무자, 저당권자=권리자 | 저당권자=의무자, 설정자=권리자 |
| 전세권 | 설정자=의무자, 전세권자=권리자 | 전세권자=의무자, 설정자=권리자 |
3. 공동신청의 예외 (단독신청이 허용되는 경우)
→ 상세 내용은 등기절차_단독신청 참조
단독신청 사유 요약 (7가지)
4. 제3자에 의한 등기신청 (당사자 신청의 예외)
포괄승계인에 의한 등기신청
- 등기의무자·
등기권리자의 상속인· 합병법인 등 포괄승계인이 신청 가능
대위자에 의한 등기신청
- 채권자대위권(민법 제404조)에 기한 등기신청
- 채권자가 채무자를 대위하여 등기 신청 가능
대리인에 의한 등기신청
- 자격자대리인: 변호사, 법무사
- 자격자대리인의 사무원이 출석하여 신청 가능 (방문신청)
5. 등기신청 방법
| 방문신청 | 전자신청 |
|---|---|
| 신청인 또는 대리인이 등기소에 출석하여 서면 제출 | 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보· |
| 자격자대리인(변호사· |
방문신청과 동등한 지위 |
전부개정 부동산등기법에서는 방문신청과 전자신청을 동등하게 병렬적으로 규정
핵심 암기 포인트
- 등기는 원칙적으로 등기권리자 + 등기의무자 공동신청
- 증액 변경등기: 이익 받는 쪽이 등기권리자 (전세금 증액 → 전세권자가 권리자)
- 감액 변경등기: 반대로 전환 (전세금 감액 → 전세권설정자가 권리자)
- 설정 vs 말소: 등기의무자와 등기권리자가 역전됨
- 단독신청은 공동신청의 예외 → 7가지 암기 필수
OX 퀴즈
Q1. 저당권 설정등기에서 저당권자는 등기의무자이다. → X (등기권리자)
Q2. 저당권 말소등기에서 저당권자는 등기권리자이다. → X (등기의무자, 설정 시와 역전)
Q3. 전세금 증액 변경등기에서 전세권설정자는 등기의무자이다. → O
Q4. 매매에 의한 소유권이전등기는 단독신청이 가능하다. → X (공동신청)
Q5. 전자신청은 방문신청의 보충적 수단이다. → X (동등하게 병렬 규정)
Q6. 자격자대리인의 사무원은 등기소에 출석할 수 없다. → X (출석 가능)
Q7. 채권자대위권에 의한 등기신청은 불가능하다. → X (대위 신청 가능)
함정 노트
- 증액·
감액에 따른 권리자· : 전세금 증액 시 전세권설정자=의무자이나, 감액 시 전세권자=의무자. 반드시 "누가 불이익을 받는가"로 판단의무자 전환 - 환매특약등기: 매수인이 의무자, 매도인이 권리자. 일반적인 매매 이전등기와 의무자·
권리자가 역전 - 저당권 이전 후 말소: 저당권이 양도된 후 말소 시, 등기의무자는 저당권 양수인 (원래 저당권자가 아님)
- 소유권보존등기의 말소: 등기의무자 없이 단독신청 (보존등기 자체가 단독이므로 말소도 단독)