확인·설명사항 (영 제21조 제1항)

1. 확인·설명의 취지

• 개업공인중개사는 부동산거래 전문가로서 중개물건의 각종 사항을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 책임
• 비전문가인 의뢰인의 기대에 부응하여 필요한 사항을 설명하는 것이 핵심
• 확인·설명사항은 개업공인중개사의 최소한의 의무를 규정한 것 (영 제21조 제1항)

2. 설명 상대방

• 권리를 취득하고자 하는 의뢰인
  • 매매: 매수인
  • 교환: 쌍방 (양측 모두 권리 취득)
  • 임대차: 임차인

3. 설명 방법

• 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시 (법 제25조 제1항)
• 근거자료: 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장, 토지대장, 임야대장 등 각종 공부
• 위반 시: 500만원 이하 과태료

4. 설명 시기

• 중개의뢰를 받은 후 ~ 중개가 완성되기 전 (계약 성립 전)
• 거래계약 체결 후에는 확인설명서를 작성하여 양 당사자에게 교부

5. 확인·설명사항 10항목 상세

① 기본사항

• 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조·건축연도 등

② 권리관계

• 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등
• 매도인의 진정한 권리자 확인의무 포함 (대판 1993.5.11)
  • 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사·확인
  • 필요 시 등기권리증 소지 여부·내용 확인

③ 거래예정금액·중개보수·실비

• 거래예정금액, 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역

④ 공법상 거래규제·이용제한

• 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

⑤ 시설물 상태

• 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기·배수 등 시설물의 상태

⑥ 벽면·바닥면·도배 상태

• 건축물 내부 상태에 관한 사항

⑦ 환경조건

• 일조·소음·진동 등 환경조건
• 비선호시설은 자료요구 항목에서 제외

⑧ 입지조건

• 도로·대중교통 연계성, 시장·학교 근접성, 지형 등

⑨ 조세

• 권리 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율

⑩ 주택임대차 중개 시 추가 설명사항

6. 물건상태 자료요구 (법 제25조 제2항)

요구 대상

• 매도의뢰인·임대의뢰인 등 권리를 이전하고자 하는 의뢰인

자료요구의 성격

• 권리가 아닌 의무가 아님 (요구하지 않아도 법 위반 아님)
• 요구 범위: 중개대상물의 상태에 관한 자료만

의뢰인 불응 시

• 불응 사실을 매수·임차 의뢰인에게 설명
• 확인·설명서에 기재 (영 제21조 제2항)

자료 제출 후에도

• 개업공인중개사는 다시 물건상태 등에 대해 직접 확인하고 설명해야 손해배상 책임을 면할 수 있음

7. 신분증명서 제시 요구

• 중개업무 수행 시 필요한 경우 의뢰인에게 주민등록증(모바일 포함) 등 신분 확인 증표 제시 요구 가능

8. 확인·설명 주체

9. 위반 시 제재

10. 주요 판례

핵심 암기 포인트

1. 설명 상대방: 권리를 취득하고자 하는 의뢰인 (매수인, 교환 시 쌍방, 임차인)
2. 설명 시기: 중개의뢰 후 ~ 중개완성 전
3. 설명 방법: 성실·정확 + 근거자료 제시
4. 설명사항: 10항목 (기본-권리-보수-공법-시설-벽면-환경-입지-조세-임대차추가)
5. 물건상태 자료요구: 의무 아님, 상태에 관한 자료만
6. 의뢰인 불응 시: 매수·임차 의뢰인에게 설명 + 기재 의무 발생
7. 자료 제출 후에도 직접 확인 필요
8. 위반 시: 500만원 이하 과태료

OX 퀴즈

Q1. 확인·설명의 상대방은 매도인과 매수인 쌍방이다.

X — 확인·설명 상대방은 권리를 취득하고자 하는 의뢰인(매수인, 임차인 등)이다.

Q2. 교환의 경우 확인·설명은 한쪽 당사자에게만 하면 된다.

X — 교환의 경우 쌍방 모두 권리를 취득하므로 양쪽 모두에게 설명해야 한다.

Q3. 개업공인중개사는 매도의뢰인에게 물건상태에 관한 자료를 반드시 요구하여야 한다.

X — 자료요구는 의무가 아니며, 요구하지 않아도 법 위반이 아니다.

Q4. 매도의뢰인이 자료요구에 불응하면 개업공인중개사는 중개를 거절해야 한다.

X — 불응 사실을 매수·임차 의뢰인에게 설명하고 확인설명서에 기재하면 된다.

Q5. 무료로 중개한 경우 확인·설명의무가 감경된다.

X — 무료 중개라도 확인·설명의무가 감경되지 않는다 (대판 2002.2.5).

Q6. 소속공인중개사도 확인·설명의 의무가 있다.

X — 소속공인중개사는 확인·설명을 할 수 있으나, 의무는 아니다.

Q7. 확인·설명의무 위반 시 개업공인중개사에게는 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

O — 정확하다.

Q8. 의뢰인이 자료를 제출하였으면 개업공인중개사는 별도로 직접 확인할 필요가 없다.

X — 자료 제출 후에도 직접 확인하고 설명해야 손해배상 책임을 면할 수 있다.

함정 노트