소득세법 (양도소득세)

소득세법 중 양도소득세 부분은 개인이 토지·건물 등 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 과세하는 규정이다. 매년 4~6문항이 출제되며, 계산문제가 포함되는 최고 난이도 영역이다.

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1. 양도소득세의 위치와 특징

소득세법 체계 속 양도소득세

소득세법은 개인의 소득을 종합소득·퇴직소득·양도소득으로 구분하여 과세한다. 양도소득세는 분류과세로서 다른 소득과 합산하지 않고 별도로 과세한다.

소득세
├── 종합소득 (이자·배당·사업·근로·연금·기타)
├── 퇴직소득
└── 양도소득 ← 부동산세법 시험 범위

핵심 특징

2. 과세대상 자산

상세 내용: 양도소득세_과세대상

3. 양도의 개념

양도 = 자산의 등기·등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 유상 사실상 이전 (소득세법 제88조)

양도 해당 vs 비해당

4. 양도소득세 계산구조

양도가액 (실지거래가액)
- 취득가액 (실지거래가액)
- 필요경비 (자본적지출액, 양도비)
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= 양도차익
- 장기보유특별공제
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= 양도소득금액
- 양도소득기본공제 (연 250만원)
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= 양도소득과세표준
× 세율
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= 양도소득 산출세액

상세 내용: 양도소득세_계산구조

5. 비과세

1세대1주택 비과세 (제89조)

기타 비과세

• 농지의 교환·분합
• 8년 이상 자경농지 (조세특례제한법)

상세 내용: 양도소득세_비과세

6. 세율 체계

기본세율 (8단계 초과누진)

특수 세율

상세 내용: 양도소득세_세율

7. 장기보유특별공제

적용 제외: 미등기양도자산, 1년 미만 보유, 조정지역 다주택 중과 적용 주택

상세 내용: 양도소득세_계산구조

8. 신고·납부

예정신고

확정신고

• 다음 연도 5월 1일 ~ 5월 31일

부가세: 지방소득세

• 양도소득세의 10%
• 예정신고: 양도소득세 예정신고기한 + 2개월
• 확정신고: 양도소득세 확정신고기한 + 2개월

9. 양도소득 계산의 특례

이월과세 (배우자·직계존비속)

부당행위계산부인 (우회양도)

상세 내용: 양도소득세_이월과세_부당행위

10. 미등기양도자산의 불이익

미등기양도자산에 대하여는 5가지 세제상 불이익이 적용된다:

1. 비과세·감면 배제
2. 장기보유특별공제 배제
3. 양도소득기본공제 배제
4. 세율 70% 중과
5. 필요경비 개산공제 0.3% (일반 3%)

관련 개념

• 조세총론 | 납세의무_성립확정소멸
• 부동산_세율비교 | 부동산_부가세
• 부동산학개론: 조세정책 (양도소득세 중과의 동결효과, 조세의 전가와 귀착)

핵심 암기 포인트

• 양도소득세: 국세, 직접세, 신고납부, 개인만 과세, 분류과세, 초과누진세율(8단계)
• 기본세율 8단계: 6%→15%→24%→35%→38%→40%→42%→45%
• 1세대1주택 비과세: 2년 보유(조정 거주 추가), 고가주택 12억 초과분만 과세
• 일시적 2주택: 종전 1년 이상 보유 후 신규 → 3년(조정 2년) 이내 종전 양도
• 장기보유특별공제: 일반 매년 2%(한도 30%), 1세대1주택 보유4%+거주4%=최대 80%
• 단기보유 세율: 주택 1년 미만 70%, 1~2년 60%
• 미등기양도: 70%, 장특공제·기본공제·비과세 모두 배제, 개산공제 0.3%
• 예정신고: 양도일 속하는 달 말일부터 2개월(부담부증여 3개월)
• 확정신고: 다음해 5/1~5/31
• 이월과세: 배우자·직계존비속, 10년 내 증여, 납세의무자=수증자, 연대의무 없음
• 부당행위계산부인: 특수관계인(배우자·직계 제외), 10년 내 양도, 납세의무자=증여자, 연대의무 있음

OX 퀴즈

Q1. 양도소득세는 법인에게도 부과된다. → X (개인에게만 과세. 법인은 법인세로 과세)

Q2. 양도소득세는 종합소득과 합산하여 과세된다. → X (분류과세로서 종합소득과 합산하지 않는다)

Q3. 소득세법상 양도란 유상이전뿐 아니라 무상이전도 포함한다. → X (양도는 유상 사실상 이전만 해당. 무상이전은 증여)

Q4. 1세대1주택 비과세 요건 중 보유기간은 3년 이상이다. → X (2년 이상. 조정지역은 2년 거주 추가)

Q5. 고가주택의 기준은 양도가액 15억원 초과이다. → X (12억원 초과)

Q6. 양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월이다. → X (2개월. 부담부증여만 3개월)

Q7. 이월과세와 부당행위계산부인 모두 납세의무자는 수증자이다. → X (이월과세=수증자, 부당행위계산부인=증여자)

함정 노트

• ⚠️ 양도 해당 여부: 신탁재산 이전, 환지처분은 양도 아님. "대물변제, 경매"는 양도에 해당 — 사례별 구분 필수
• ⚠️ 예정신고 2개월 vs 3개월: 일반양도 2개월, 부담부증여 채무인수액 3개월. "3개월"로 통일하는 함정 주의
• ⚠️ 이월과세 vs 부당행위계산부인 혼동: 대상자(배우자·직계 vs 배우자·직계 제외 특수관계인), 납세의무자(수증자 vs 증여자), 연대의무(없음 vs 있음), 증여세(필요경비 산입 vs 비과세) — 4가지 차이점 반드시 암기
• ⚠️ 미등기양도 70% vs 1년 미만 70%: 같은 세율이지만 미등기는 추가로 장특공제·기본공제·비과세 모두 배제되므로 불이익이 훨씬 큼
• ⚠️ 장기보유특별공제 한도: 일반 30%(15년) vs 1세대1주택 80%(보유40%+거주40%) — 한도 혼동 빈출
• ⚠️ 양도차손 통산 불가: 부동산 양도차손을 사업소득 등 다른 소득에서 공제 불가
• ⚠️ 지방소득세 신고기한: 양도소득세 신고기한에 "2개월을 더한 날"까지 — 별도 기한임을 주의

주요 조문 원문

출처: 소득세법 [법률 제20610호, 2025. 2. 18., 일부개정]

제88조 (정의)

"양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

시험 포인트: "등기·등록에 관계없이" — 미등기라도 양도 해당. "유상 사실상 이전" — 무상(증여)은 양도 아님.

제89조 (비과세 양도소득) 제1항 제3호

1세대가 1주택(고가주택 제외)을 보유하는 경우로서 2년 이상 보유한 것을 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택에서 거주한 기간이 2년 이상인 것으로 한정한다.

시험 포인트: 비과세 핵심 요건 = 1세대 + 1주택 + 2년 보유(조정은 2년 거주 추가). 고가주택(12억 초과)은 초과분만 과세.

제95조 (양도소득금액)

② 장기보유특별공제액은 토지 또는 건물의 보유기간이 3년 이상인 경우에 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한다.

시험 포인트: 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상부터 적용. 1세대1주택은 보유+거주 각각 연 4% (합계 최대 80%).

제104조 (세율)

양도소득에 대한 소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 기본세율: 6%, 15%, 24%, 35%, 38%, 40%, 42%, 45% (8단계 초과누진)
2. 1년 미만 보유 토지·건물: 70% (주택·조합원입주권·분양권)
3. 1~2년 보유 주택: 60%
4. 미등기양도자산: 70%
5. 비사업용토지: 기본세율 + 10%

시험 포인트: 세율 구간별 정확한 암기 필수. 특히 단기보유·미등기 세율(70%, 60%)은 매년 출제.

제110조 (확정신고)

거주자는 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 경우에는 그 양도소득과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

시험 포인트: 확정신고 = 다음해 5/1~5/31. 예정신고를 한 경우에도 2건 이상 양도 등은 확정신고 필요.