용어해설집 — 부동산학개론

에듀랜드 2026 용어해설집 PDF에서 추출한 부동산학개론 관련 핵심 용어 340개 해설. 시험 직전 개념 확인용 레퍼런스.

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가격과 가치(價格과 價値)

가격(price)은 ‘특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 시장에서 매수인과 매도인 간에 실제 지불 된 금액’을 말하며, 가치(value)란 ‘장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값’을 말한다. 장 래 기대되는 편익에는 소득과 같은 화폐적 편익뿐만 아니라, 만족감과 쾌적성과 같은 비화폐적 인 편익도 포함된다. 가격은 가치가 화폐를 매개로 하여 표현된 과거 값으로 수요가 공급을 초과하면 가격은 가치 이상이 되고, 수요가 공급에 미달될 때는 가격은 가치 이하로 떨어진다. 따라서 가격은 수요·공급의 불일치로 인하여 가치와 단기적으로 괴리될 수 있으나 장기적으로 는 경쟁의 원리에 의해 가격과 가치는 일치하게 된다.

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가격변동률(價格變動率)

부동산감정평가방식의 하나인 거래사례비교법에 의하여 대상부동산의 가격을 구하고자 하는 경우, 거래사례의 거래시점과 대상부동산의 가격시점이 달라서 그 사이에 가격수준의 변동이 인정되는 때에는 당해 사례의 매매가격을 가격시점에 있어서의 가격으로 수정해야 하는데, 이 때 가격수준의 변동 정도를 가격변동률이라 한다. 즉, 거래시점의 거래사례가격에 이 가격변동률을 곱하면 가격시점에 있어서의 거래사례가격으 로 수정이 되는 것이다.

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가격수준(價格水準)

부동산가격수준을 말하는 것으로서, 어떤 지역 내 부동산의 평균적인 가격을 말한다. 가격수준에 는 토지의 가격수준과 건물의 가격수준이 있다. 그리고 가격수준은 지역분석을 통해 파악된다.

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가격수준조정저당(價格水準調整抵當, PLAM : Price-Level Adjusted Mortgage)

이자율을 변화시켜 인플레이션 위험에 대처하는 것이 아니라 예상된 인플레율에 따라 저당가격 수준(저당잔금액)을 정기적으로 조정하여 인플레위험에 대처하는 방식이다. 따라서 융자잔액이 융자원금보다 커질 수 있다. 그리고 매년 적용되는 이자율은 인플레가 전혀 없다고 가정했을 때의 실질 이자율이다.

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가격시점(價格時點)

감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜로, 물건의 가격조사를 완료한 일자로 하는 것이 원칙이다. 다만, 소급감정 등과 같이 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다. 이를 평가시점이라고도 한다. 임료의 가격시점은 임료산정의 개시일자로 한다.

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가능조소득(PGI : Potential Gross Income)

투자부동산으로부터 얻을 수 있는 최대한의 임대료수입을 의미하는데 이 의미의 계산은 부동산 임대와 관련하여 영업수지를 계산할 때 임대단 위 수에다 단위당 연임대료를 곱하여 구한다.

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가변이자율저당대부 방법

차입자와 대출자간에 사전에 합의된 내용에 따라 이자율이 변화되는 저당을 말하는데 이는 대 부 후 예상치 못한 인플레이션 급증에 대비한 저당대부 방법이다. 이자율이 변함에 따라 저당지 불액을 달리하는 방법과 상환기간을 달리하는 방법의 두 가지가 있다.

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가사정착물

가사정착물(domestic fixture)이란 남의 집을 빌려서 사용하는 주택 임차인이 생활의 편의와 안락을 위해서 설치한 물건이다. 공부방에 설치한 서가(書架)나 창틀에 부착시킨 블라인드 등은 가사정착물의 좋은 예가 된다. 가사정착물로 임차자정착물로서 동산으로 취급된다.

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감가수정·감가상각

감가수정이란 감정평가에서 대상부동산에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우 에 물리적 감가 및 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달 원가에서 공제하여 그 가격시점에 있어서의 대상 물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다. 감 가수정방법에는 내용년수를 기준으로 하는 방법(정액법·정률법·상환기금법)과 관찰감가법 그리고 분해법 등이 있다. 이에 대해 감가상각이란 취득원가를 내용년수동안 배분하는 기업회계상의 개념이다. 즉 기계와 같은 고정자산은 사용 또는 시간의 흐름에 따라 가치가 떨어지므로 이런 가치감소분을 매 영업 연도의 감가액으로 계상하여 자산의 장부가액에서 그 감가액을 공제하는 것을 말한다.

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감응도분석(민감도분석)

위험의 내용이 산출결과에 어떠한 영향을 미치는가를 파악하는 방법으로 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소(임대료, 영업비, 공실률, 감가상각비, 보유기간 등)가 개별적·집단적으로 변 화함에 따라 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 것이다. 감응 도분석은 투자수익에 가장 민감하게 영향을 주는 요소가 무엇인가를 파악할 수 있는데 감응도 가큰 투자일수록 순현가의 변동이 심하고 더 위험한 투자로 평가한다.

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감채기금계수

n년 후에 1원을 만들기 위해서 매년 불입해야 할 액수로 일정 누적액을 기간 말에 만들기 위해 서 매 기간마다 적립해야 할 액수를 구하는 계수를 말하는데 상환기금계수라고 한다. r 로 표시된다. 계수는 (1+r) n-1 연금의 내가계수와 역수관계에 있다.

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강성 효율적 시장

공표된 정보이건 공표되지 않은 정보이건 어떠한 정보도 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장 을 강성 효율적 시장이라고 하는데 강성 효율적 시장이야말로 진정한 의미의 효율적 시장이며 완전경쟁시장의 가정에 부합되는 시장이다.

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개발권 이전제도(TDR：Transferable Development Rights)

미국에서 이용되는 토지정책으로, 개발행위가 제한되고 규제되는 보전지역의 토지소유자들의 재산권을 소유권과 개발권으로 구분하여, 개발권을 독립된 재산권으로 보고 그 매매를 인정하 는 제도이다. 부동산 소유권에 양도성이 있듯이 부동산개발권에도 양도가능성이 있도록 한 것이다. 이 제도 는 이용 및 개발계획 제한으로 인한 손실을 완화시킬 수 있어 형평성을 제고시킨다.

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개별 분석

개별 분석이란 지역분석을 통하여 판정된 지역의 표준적 사용과 가격수준을 기준으로 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 최유효사용을 판단하여 대상부동산의 가격을 판정하는 작업이다. 부동산 감정평가에 있어서 개별 분석이 중요시되는 이유는 부동산의 가격은 그 부동산의 최유 효사용을 전제로 하여 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성되는 것이기 때문이며 부동산마다 개별 요인을 달리하고 최유효사용과 표준적 사용이 항상 일치하지는 않기 때문이다.

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개별성(비대체성)

지표상에 존재하는 토지는 위치·지형·지세·지반 등이 동일한 것이 없다는 토지의 특성을 말 하며, 그 개성도 다양하며 대체될 수 없는 성질을 가지고 있다는 점에서 비동질성, 비대체성이 라고도 하는데 이로부터 파생되는 특징은 다음과 같다. ① 일물일가의 법칙이 배제된다. ② 부동산비교를 어렵게 한다. ③ 감정평가를 해야 하는 근거가 된다. ④ 부동산분석시에 개별분석을 해야 하는 이론적 근거가 된다.

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거래사례비교법

거래사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교하여 대 상물권의 현황에 맞게 시점수정(時點修正) 및 사정보정(事情補正) 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말하며 이 방법에 의하여 구한 가격을 비준가격이라 한다. 사례의 선택, 시점수정, 사정보정, 지역요인 및 개별 요인의 비교 등을 통한 실증적인 방법으로 3방식 중 실무상 가장 중추적인 역할을 한다.

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거미집이론

에치켈이 체계화한 이론으로서 미국의 주기적인 돼지와 옥수수의 가격파동분석에서 유래되었 다. 수요량은 가격에 대하여 즉각적으로 반응하나 공급량은 생산기간이 필요하기 때문에 시차 를 두고 반응한다는 시장균형에 대한 동적 이론으로서, 부동산시장은 주기적으로 초과수요와 초과공급을 반복하며 가격폭등과 폭락을 반복하는 과정을 통하여 시장균형에 도달하게 되는데 그 궤적이 마치 거미집모형과 유사하다고 하여 거미집이론이라고 이름이 붙여진 이론이다. 주 거용 부동산보다는 상업용이나 공업용 부동산에 더 잘 적용된다.

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건물의 생애주기= 건물의 수명성

일반적으로 건물로 신축되어 그 내용연수가 전부 만료하여 철거되기까지 공통적인 국면이 있 는데 이를 건물의 생애주기 또는 빌딩의 라이프사이클(life cycle)이라고 한다. 건물의 생애주기는 전개발단계, 신축단계, 안정단계, 노후단계, 폐물단계 등으로 진행된다.

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건부감가(建附減價)

어느 부지에 건물이 있고 그 부지의 지상물이 최유효이용상태가 아닌 경우, 부지에 건물 등이 존 재하기 때문에 나타나는 부지에 대한 제약분(制約分)을 부지가격에서 감액하는 것을 말하는데 통 상 나지의 가격을 상한으로 하여 건부감가가 행해진다. 일반적으로 건물면적에 비해서 부지면적이 크면 클수록 부지에 대한 제약은 적고, 지상건물이 견고할수록 제약은 크다.

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결손준비비(缺損準備費)

건물 등 부동산의 임대차에 있어서 임대기간 중에 임차인이 약정한 임료를 지불하지 않음으로 써 발생할 임대인의 손실을 전보(塡補)하기 위한 표준적인 일정액을 말한다. 보증금 등 결손에 대한 충분한 조치가 있으면 별도의 계상은 필요가 없다.

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경기변동(순환)

경제현상은 정지된 상태를 계속 유지하는 것이 아니라호경기와 불경기를규칙적 또는 불규칙 적으로 파도와 같이 변동하면서반복하는데 이 현상을 경기변동 또는 경기순환이라고 한다 .

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경기시차관계

부동산경기국면은 일반경기국면과 동시에 진행되기도 하고 앞서 가기도 하며 또는 뒤따라가기 도 하는데 이와 같은 현상을 부동산경기순환과 일반경기순환의 시차관계라 하고 이 유형은 전 순환적·동시순환적·후순환적·역순환적 관계 등이 있다. ①전순환적 관계 : 부동산경기와 일반경기의 시차관계에서 부동산 중 주거용·상업용·공업용 등 부분별 경기가 일반경기순환에 비해 앞서 진행되는 관계를 말한다. ②동시순환적 관계 : 부동산경기와 일반경기의 시차관계에서 부동산 중 주거용·상업용·공업 용 등 부문별 경기와 일반경기순환이 동시에 진행되는 관계를 동시순환적 관계라 하는데 상 업용과 공업용 부동산은 주거용 부동산과 달리 일반경기순환과 동시순환적 관계에 있다. ③후순환적 관계 : 부동산경기와 일반경기의 시차관계에서 부동산 중 주거용·상업용·공업용 등 부문별 경기가 일반경기순환에 비해 늦게 진행되는 관계를 후순환적 관계라 하는데 부동 산시장경기는 일반적으로 후순환적 관계로 알려져 있다. ④역순환적 관계 : 부동산경기와 일반경기의 시차관계에서 부동산 중 주거용·상업용·공업용 등 부문별 경기와 일반경기의 순환이 서로 정반대의 방향으로 진행되는 관계를 역순환적 관 계라 하는데 주거용 부동산의 건축경기는 일반경기와는 반대되는 역순환적 현상을 보이고 있다고 할 수 있다.

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경제성 분석

경제성 분석이란 시장분석의 결과 주어진 자료를 토대로 하여 개발 사업에 대한 최종적인 투자 를 결정하는 것으로 개발사업의 수익성 여부를 평가하기 위한 분석이다. 경제성 분석의 과정은 개발사업으로부터 예상되는 영업소득과 영업경비를 분석하여 첫해의 세전 현금수지를 추계하고 예상수지 명세표를 확정하여 미래의 세후 현금수지를 계산하고 이를 현재가 치로 환원하여 순현가법, 내부수익률법 등을 적용하여 최종의 투자결정을 내린다.

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경제적 관리(경영관리)

부동산의 경제적 관리는 부동산을 활용하여 발생하는 총수익·제비용(관리비)·순이익이 합리 적으로 산출되도록 하는 관리인데 순이익이 적정수준이면 이를 계속 유지시키고 적정수준에 미 달되면 적정수준 이상이 되도록 노력하여야 한다. 관리의 분야에는 이외에도 법률적 관리와 기 술적 관리 등이 있다.

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경제적 내용연수

당해 건물이 인근지역의 변화, 인근환경과 부적합, 시장성의 감퇴 등 경제적으로 더 이상 사용 할 수 없을 때까지의 사용연한을 경제적 내용연수라 하는데 이는 건물의 수명을 경제적 측면에 서 파악하는 개념으로 부동산활동과 관련해서는 경제적 내용연수가 다른 내용연수보다 중요하 다. 경제적 내용연수는 물리적 내용연수보다 짧다.

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계승(繼承)

침입의 결과 새로운 차원의 인구집단 또는 토지이용이 종래의 것을 교체하는 결과를 말한다. 계승은 다른 형태의 침입을 불허하는 지배적 형태가 된다. 천이라고도 한다.

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고정이자율 저당

전체 대출기간 동안 고정된 이자율을 적용하는 저당(대출)이다. 융자가 이루어진 이후 시장이자율이 대출이자율보다 낮아질 경우 차입자는 만기전 변제로 금리 위험을 피하려하고, 시장이자율이 대출이자율보다 높아질 경우 기존 융자가 계속될수록 대출자 가손해를 보게 된다. 따라서 대출자가 차입자의 조기상환위험과 금리위험을 반영하여 고정이 자율 저당대출을 할 경우 대출이자율이 변동이자율 대출보다 초기 이자율이 높은 것이 일반적 이다.

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공간균배의 원리

공간균배의 원리란 경쟁관계에 있는 점포는 점포 사이에 있는 공간을 서로 균등하게 배분한다는 이론을 말한다. 이 이론은 하나의 상권에 동질적인 소비자가 균등하게 분포하고 있다고 가정하고, 한 점포가 먼저 입지하고 새로운 점포가 입지할 때 어느 위치에 입지하는 것이 유리한가를 분석하 는 이론이다. 이에 따른 점포유형에는 집재성, 집심성, 산재성, 국부적 집중성 점포가 있다.

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공급량의 변화

공급곡선상에서 부동산가격이 변함에 따라 생산자가 공급하려는 부동산의 수량이 변화하는 것 을 공급량의 변화라고 한다. 이 공급량의 변화는 공급곡선상의 변화를 의미하고 공급곡선상의 이동이라고 한다.

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공급의 변화

공급곡선을 구할 때 일정하다고 보았던 여러 조건, 즉 기술수준, 생산요소의 가격, 기타 날씨, 기후조건 등이 어느 하나라도 변화하면 공급곡선은 전체가 좌상향, 우하향으로 이동하게 되는 데 이를 공급의 변화라 한다. 공급의 변화는 공급곡선 자체의 변화를 의미하고 공급곡선의 이동 이라고 한다.

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공시지가(公示地價)

토지거래보상 및 과세의 기준을 삼기 위해 법률의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 매년 공시기준일 현재의 가격을 조사·평가하여 토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 토지 1제곱미터의 적정가격을 말한다.

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공중권(空中權)

공중권이란 토지의 소유권자가 토지의 공중공간(air space)을 일정한 높이(高度)까지는 타인에 게 방해받지 않고 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 말하며 지표면을 이용하려는 지상 권과는 구분된다. 공중권은 사적 공중권과 공적 공중권으로 구분하고 이의 설명은 다음과 같다. ①사적 공중권(私的 空中權) : 토지소유권자가 사적으로 이용·관리할 수 있는 범위인 사적 공중 공간까지를 뜻하는데 일조권과 같은 것으로 인접 토지소유권자의 권리를 방해해서는 안된다. ②공적 공중권(公的 空中權) : 어떤 공중공간에 대해서 공공목적으로 이용할 수 있는 권한으로 공적 공중공간을 의미하는데 항공권 같은 것이다.

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공중획지

공중공간도 지표나 지하와 마찬가지로 획지로 분할될 수 있다. 획지는 수평이나 수직으로도 분 할할 수 있다. 이렇게 공중공간을 획지로 분할하는 것을 공중분할(air subdivision)이라 하고, 공중권의 일부를 구분하여 그를 경계로 삼아 수평, 수직으로 생기게 되는 공간을 공중획지(air lot)라 한다.

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관리신탁

부동산 신탁에서 신탁회사는 수탁된 부동산의 관리를 대행해 주고 수수료를 받는 신탁형태를 말하는데 갑종 관리신탁과 을종 관리신탁으로 구분된다. ①종합관리형(갑종 관리신탁) : 신탁회사는 부동산의 소유자가 맡긴 부동산을 전체적으로 관 리·운영하여 주고 그 수익을 부동산 소유자인 수익자에게 배당하는 신탁형태이다. ②부분관리형(을종 관리신탁) : 관리를 하되 전체적인 관리가 아니라 일부만을 관리하는 것을 말하며 보통소유권의 법률관리만을 말하는 경우가 이에 해당한다. 일명 명의신탁이라 부른다.

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관찰감가법(觀察減價法)

부동산감정평가활동에서 감가수정을 하는 방법의 한 가지로서, 대상부동산의 각 구성부분에 대 하여 내용연수나 잔가율 등을 사용하지 않고 대상부동산의 각 구성부분 즉 지붕, 외벽, 창 등의 파손·노후화·균열 등의 실태를 관찰하여 감가액을 직접 구하는 방법이다. 이 방법은 내용연수에 의한 감가수정방법에 의한 경우 실제의 감가액과 불일치하다고 판단될 때 내용연수에 의한 계산상의 감가수정액과 실제의 감가액을 일치, 조정시키기 위하여 채택된다.

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광의(廣義)의 부동산

넓은 뜻의 부동산으로 협의의 부동산에 의제부동산(준부동산)을 합친 개념이다. 광의의 부동산= 협의의 부동산+ 의제부동산(준부동산)

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구분평가

1개의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우 이를 구분하여 평가할 수 있는데 이 를 구분평가라 한다. 예를 들면 1개의 토지가 전면부는 상업용, 후면부는 주거용으로 이용되는 경우, 즉 1필지가 2획지로 이용되는 경우 구분평가를 한다.

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국부적 집중성 점포

동 업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지하여야 유리한 점포를 말하는데 국부적 집중성 점포 에는 농기구점, 석재점, 철공소, 비료상점, 종묘점, 기계공구점 등이 있다.

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권리분석 → 권리분석

권리분석이란 대상부동산에 대한 권리관계의 태양(態樣)을 실질적으로 조사·확인·판단함으 로써 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 작업을 말한다. 권리분석작업은 부동산에 대한 권리의 하자유무를 조사·확인·판단하는 것에 불과한 것이지 발견된 하자를 제거하기 위한 조치를 취하는 것까지 의미하는 것은 아니며 권리분석은 권리확 인, 권리조사, 권원조사, 권리의 태양에 관한 확인이라고도 한다. 부동산권리분석의 특별원칙은 능률성의 원칙, 안전성의 원칙, 증거주의 원칙, 탐문주의 원칙 등이 있다.

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귀속임대료

임차자는 일정기간 주택서비스를 사용한 대가를 임대료의 형태로 집주인에게 지불한다. 물론 자기집을 소유하고 있는 사람은, 아무에게도 임대료를 지불하지 않는다. 하지만 주택매수에 든 자금은 다른 용도로도 사용할 수 있었으므로, 집주인도 역시 그만큼의 수입을 주거비용으로 지 불하는 셈이 된다. 주택소유자가 지불하는 이같은 비용을 귀속임대료(ascribed rent)라 한다. 따라서 임차자든 소유자든 주택서비스에 대한 대가를 매 기간마다 지불하는 것은 마찬가지다.

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규모의 경제(規模의 經濟)

투입된 모든 생산요소의 총량(규모)의 확대로 생기는 생산비상의 절약 내지 수익상의 이익을 가리킨다. 다시 말하면 기업의 생산규모가 증가함에 따라 평균비용이 점점 감소하는 것을 의미 한다. 규모에 대한 수익이라고도 한다.

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균형가격(임대료)

어느 가격 수준에서 수요와 공급이 일치하고 있다면 수요자들은 사고 싶어하는 것들을 모두 살 수 있고 공급자들은 팔고 싶어하는 것들을 모두 팔 수 있어 수요자들과 공급자들이 모두 만족하 게 되는데 이를 균형이라 하고 균형이 이루어지고 있는 수요가격과 공급가격을 균형가격이라고 한다. 또한 이 때의 수요량과 공급량을 균형량이라고 한다.

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균형의 원칙

부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 구성 요소간의 내부결합에 균형이 있어야 한다 는 원칙이다. 균형의 여부는 개별 분석을 통해서 판단되며 균형의 원칙은 기능적 감가의 이론적 근거가 된다. 균형의 원칙은 내부구성요소의 균형을 의미하므로 외부구성요소와의 적합을 강조하는 적합의 원칙과는 차이가 있다.

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금융적 위험

부동산투자시 많은 자금이 소요되면서 투자재원의 일부로 부채를 사용했을 경우 원금과 이자를 매 기마다 지불해야 하는데, 이때 부채가 많으면 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 파산할 위험도 그만큼 더 커지게 되는 위험을 금융적 위험이라 한다.

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기능적 내용연수

당해 건물이 건물과 부지의 부적응, 설계의 불량, 형식의 구식화, 설비의 부족과 불량 등 기능 적으로 더 이상 사용할 수 없을 때까지의 사용연한을 기능적 내용연수라고 한다. 이 기능적 내용연수는 건물의 수명을 기능적 측면에서 파악하는 개념이다.

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기대수익률(예상수익률, 사전수익률)

당해 투자대상으로부터 앞으로 기대되는 수익률이 기대수익률인데 이를 내부수익률이라고도 한다. 예를 들어 A 토지를 현재 1억원을 투자하면 1년 후에 비용을 제외하고 1,000만원의 수익 을 기대한다면 기대수익률은 10%가 된다고 할 수 있다.

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기대이율(期待利率)

임대차 등에 제공되는 부동산의 취득을 위하여 투자된 자본가격에 대한 투자자가 기대하는 수 익의 비율을 말한다. 즉, 기대이율은 부동산이 물리적·기능적·경제적으로 소멸할 때까지 전 기간 중에서 일부기간에 대하여 부동산을 사용·수익하는 것을 기초로 발생하는 경제가치에 대 응하는 수익의 비율로, 임대차 기간동안 계약에 따른 단기적인 수익률이다.

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기본적 분석

어느 회사의 영업실적, 사업계획 등과 같은 공표된 사실(정보)을 토대로 시장가치의 변동을 분 석하는 것을 말한다. 준강성 효율적 시장의 시장참여자들은 모두 기본적 분석을 하고 있다고 전제하므로 준강성 효 율적 시장에서는 기본적 분석을 통해서는 정상이윤 이상의 초과이윤을 얻을 수 없다.

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기본적 사항의 확정

기본적 사항의 확정이란 부동산평가를 행함에 있어 실천적 작업을 결정하는 기본적인 것으로 대상부동산, 가격시점, 가격(또는 임료)의 종류 등을 확정하는 것을 말한다. 이는 평가활동의 제1단계 작업으로서 이의 적정성 여부는 처리계획의 수립 등 다음 제반절차의 수행에 중대한 영향을 미침은 물론, 이 작업이 부적절한 경우에는 의뢰인이 요구하는 적정한 평가액의 산정이 불가능하게 될 수도 있다.

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기술적 관리(유지관리)

부동산의 기술적 관리란 대상부동산에 대한 물리·기능적 흠을 발견하여 기술적인 조치를 하든 지 기술적으로 유지·보존하는 행위를 말한다. 기술적 관리를 협의의 관리라고도 하고 내용으로는 위생관리·보전관리·설비관리·보안관리 등이 있다.

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기여의 원칙

부동산의 가격은 대상부동산의 생산비의 합이 아니라 대상부동산을 구성하고 있는 각 요소의 기여도에 따라 영향을 받는다는 원칙을 말한다. 기여의 원칙은 부분과 전체에 관계되는 것으로 추가투자의 적정성 판정의 기준이 된다.

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기초가격(基礎價格)

부동산감정평가의 원가방식 중 적산법으로 임료를 구할 때의 기초가 되는 가격을 말한다. 가격 과 임료는 원본과 과실의 관계에 있으므로 임료를 구하기 위한 원본가치로서 기초가격을 산정 할 필요가 있다. 기초가격은 가격시점에서 대상물건이 갖는 가격이지만, 반드시 대상물건의 최유효이용을 전제 로 하는 가격은 아니고, 임대차계약 내용이나 조건에 알맞은 사용을 전제로 하는 가격이다.

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기한부평가

앞으로 도래할 어느 일정한 시점을 기준으로 한 평가이다.

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기회비용

기회비용이란 어떤 대안을 선택함으로 인해서 선택되지 않은 다른 기회를 희생한 대가를 의미 한다. 즉 현재 선택함으로써 포기해야 하는 다른 것의 대가 중 최선의 것을 의미한다. 어떤 행위의 기회비용은 재화의 희생뿐만 아니라 시간의 희생도 포함하는 것으로 기회비용은 합리적 의사결정의 기준이 된다. 기회비용의 원칙이란 어떤 투자대상의 가치평가를 그 투자대 상의 기회비용에 의해 평가하는 원리이다. 기회비용은 실제 지불된 비용이 아니고 계산된 비용, 인식된 비용이다. 따라서 기회비용은 지불에 대한 요구수익률을 측정하는 중요한 기준이 된다.

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나지(裸地)

지상에 건축물 및 기타 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 이는 건부지에 비하여 최유효이용이 기대되기 때문에 매 매에 있어서 가격이 비싸며 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 된다.

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내구성

부동산은 대표적인 내구재로서 그 효용이 장기간에 걸쳐서 지속되는 성질을 말한다. 내구성이 있는 부동산을 연구대상으로 하는 부동산학에서는 가격과 가치를 엄격히 구별하고 있 으며 부동산의 내구성으로 인하여 투하자본 회수의 장기성, 장기저리의 주택금융의 필요성, 할 부판매 등의 경제적 특성을 갖게 한다.

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내부수익률법

내부수익률은 예상된 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율이다. 즉, 순현가를 0으로 만드는 할인율로 투자에 대한 내부수익률과 요구수익률을 서로 비교하여 투자결정하는 방법을 내부수익률법(IRR)이라 한다. 내부수익률≥요구수익률이면 투자할 것이고, 내부수익률＜요구수익률이면 투자하지 않을 것 이다.

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내용연수

내용연수란 감가상각자산의 수명을 말하고 이에는 물리적 내용연수와 경제적 내용연수가 있다. 물리적 내용연수는 상각자산의 구조상으로 본 내용연수로서 자연적으로 노폐할 때까지의 기간 을 말하고 경제적 내용연수는 경제적 효용면으로 본 내용연수로서 임대수익할 수 있는 상태의 기간을 말한다. 부동산활동에서는 물리적 내용연수보다 경제적 내용연수가 더 중요하다. 일반 적으로 내용연수라 하면 경제적 내용연수를 말한다.

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노벨티 광고(novelty ads)

노벨티란 개인 또는 가정에서 이용되는 실용적이며 장식적인 조그만 물건을 말하는데 그것을 광고매체로 이용하는 것을 노벨티 광고라 한다. 즉 재떨이, 볼펜, 수건 등에 상호, 전화번호 등 을 표시하는 방법이다. 노벨티 광고의 목적은 ㉠ 부동산업자를 일반에게 알리고, ㉡ 장래 고객을 확보하고, ㉢ 거래하 여 준데 대한 감사의 뜻을 표하며, ㉣ 차후에도 계속 호의를 가져달라는데 있다. ① 노벨티는 될 수 있는 한 부동산과 관계있는 제품이면서 상대가 필요로 하는 것이 좋다. ② 노벨티는 사용횟수가 많고 수명이 긴 것이 좋다.

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노선가식평가법

노선가(路線價)란 가로에 연접한 표준획지의 단가를 말한다. 노선가식평가법은 특정한 가로(街 路)에 연접한 토지를 동일 접근성에 따라 하나의 단지로 설정하여 표준획지의 단가로 노선가(路 線價)를 결정하고, 이를 기초로 같은 가로에 연접해 있는 다른 획지의 가격을 깊이·토지의 형 태·가로 등에 따라 보정을 가하여 수학적으로 산출하는 방법이다. 노선가식평가법은 과세평가, 수용보상평가 등에 이용되고 있다.

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뉴타운(New Town) = 신도시

대도시의 폐단극복을 위해 계획인구에 상한선을 두고, 대도시에서 경제적으로 독립하고 주거· 상업·공업 등 다양한 토지이용에 따라 자족성을 유지하며 평면확산을 방지하여 장기간 단계적 으로 개발하는 도시이다. 즉, 대도시 주변에 계획적으로 건설된 대규모 주택단지를 말하며, 종 합적으로 소도시가 형성될 수 있는 도시기능을 구비한 신생도시이다.

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다계층채권(CMO : Collateralized Mortgage Obligation)

저당담보증권의 한 종류로 저당채권의 총 발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후 각 그룹마다 서로 상이한 이자율을 적용하고, 원금이 지급되는 순서를 다르게 정하고, 이처럼 나누어진 그룹 의 순서에 따라 원금의 지불이 연속적으로 이루어지는 형태의 저당채권을 말한다. 이때 나누어 진 각 그룹을 트랜치(tranche)라 한다.

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다핵심이론

다핵심이론은 맥캔지(Mckenzie)의 대도시 공간구조에 관한 연구를 해리스와 울만이 발전시킨 이론으로 도시성장에 있어서 도심의 핵심은 하나가 아니라 여러 개이고 도시는 복수의 핵심 주 변에서 발달한다는 이론이다. ①핵심지들은 도시가 팽창하면 할수록 그 수가 많아지고 보다 전문화된다. ②도시의 토지이용패턴은 단일 중심지를 핵으로 하여 이루어지는 것이 아니라 수 개의 불연속 적인 핵심지를 중심으로 형성된다.

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단독평가

단독평가란 한 사람의 평가 주체에 의한 평가를 말하며 신속, 경제적인 장점이 있으나 각 부문 에 대한 전문지식과 경험에 한계가 있고 객관성·타당성을 결할 우려가 있는 단점이 있다.

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단순개발방식

부동산 개발방식 중 가장 전통적인 방식으로 토지소유자가 자력으로 개발하는 방식인 형질변경 사업 등이 이것이다.

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담보신탁

부동산신탁에서 위탁자가 부동산을 신탁회사에 신탁하고 신탁회사로부터 수익증서를 받아 이 를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 신탁방법이다. 담보신탁의 경우에는 차입자의 채무불이행 시 신탁회사가 대상부동산을 공매처분할 수 있는 매각권을 가지고 있기 때문에 저당권의 실행 절차가 간편하여 시간과 경비를 절감할 수 있다는 이점이 있다.

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대부비율(LTV : Loan To Value) = 저당비율, 융자비율

부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말하며, 저당비율이라고도 한다. 대부비율이 높을수록 채 무불이행시 원금을 회수하기가 어려우며, 부동산 가치가 하락할 경우 대부비율이 100%를 초과 할 수도 있다. 공식은 대부비율(저당비율) ＝부채잔금(융자액) 로 표시된다. 부동산의 가치

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대체의 원칙

대체 가능한 2개 이상의 재화 간에는 상호 영향을 미쳐 가격이 형성되는데 부동산의 가격은 대 체·경쟁관계에 있는 유사한 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아 형성된다는 가격원칙을 대 체의 원칙이라고 말한다. 경제합리성을 추구하는 인간의 경제행위는 동등의 효용을 가진 2개 이상의 물건을 선택할 때는 값이 싼 쪽이 선택되고 값이 같을 때에는 효용성이 높은 것이 선택된다는 이론을 바탕으로 한 원칙이다.

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대체충당금

부동산의 비품을 정기적으로 교체하기 위하여, 매 기간 일정액씩 영업경비에서 지출하여 적립 하는 금액을 말한다. 따라서 대체충당금은 자본적 지출로 취급되어 세금공제가 되지 않는다.

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대체효과

부동산이 상호 대체관계에 있을 때 어떤 부동산의 가격이 상승하면 소비자는 주어진 예산으로 효용을 극대화하기 위하여 그 부동산의 사용을 줄이고 다른 부동산의 사용을 늘린다. 즉, A부동산과 B부동산이 상호 대체관계에 있을 때 A부동산의 가격이 상승하면 A부동산의 소 비는 줄고 대체관계에 있는 B부동산의 소비가 증가하는 현상을 부동산가격의 대체효과라 한다.

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대치원가(代置原價 : replacement cost)

가격시점 현재 대상부동산과 동일한 유용성을 갖는 부동산을 신축하는데 소요되는 효용성 측면 의 원가를 말한다. 건축자재·공법(工法) 등의 변천으로 인하여 대상부동산과 동일한 물건의 재조달원가를 구하기 곤란한 경우 대상부동산과 동일한 효용을 갖는 부동산을 신규로 대치(代 置)하는 경우의 원가를 말한다.

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도넛 현상(Doughnut 現象) = 공동화현상

대도시의 기능이 마치 도넛과 같은 모양으로 되는 것으로, 도시에서의 토지수급 균형이 깨져, 지가고(地價高) 등의 현상이 일어나면 지주들이 더 큰 지가상승을 기대하고 시가지 중심부의 토지를 팔지 않아 토지 수요자들은 저렴한 토지를 찾아서, 또한 도심의 공해 때문에 도시외곽으 로 이동하게 되는데, 이처럼 도시 중심부의 인구·기능·시설·능력 등이 교외로 분산되면서 중심부의 역할이 감소되어 비게 되는 현상을 말한다.

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도시스프롤(sprawl) 현상

도시가 무질서하고 불규칙스럽게 평면적으로 확산되는 현상을 도시스프롤 현상이라고 한다. 도 시스프롤 현상은 최유효이용에서 괴리됨으로써 일어나는 현상인데 도시스프롤 현상이 있는 도 시의 지가수준은 지역특성에 따라 다양하지만 일반적으로 표준치 이하가 일반적이다. 이 현상 은 주거지역뿐만 아니라 상업지역이나 공업지역에서도 생기고 대도시의 외곽부에서 더욱 기승 을 부린다. 공공시설 등이 주택 등의 확산에 따르지 못하여 과밀도시의 병리현상으로 되는 경우 가많아 심각한 문제가 되고 있다.

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도시화

도시화란 도시를 구성하고 있는 모든 요소들, 즉 인구·주택·교통량·문화시설·지가 등이 상 호작용을 통해서 변화해가는 현상이라고 할 수 있다. 즉 인구의 증가를 통해서 인간의 생활양식 이변하고 생활의 기반인 농업사회로부터 산업사회로 변하는 사회적·문화적·경제적 변화의 과정이라 할 수 있다.

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독립평가

부동산이 토지 및 건물로 구성되어 있는 경우에 토지만을 독립한 부동산(나지)으로 보고 평가하 는 경우를 독립평가라고 한다. 독립평가는 일종의 조건부 평가이다.

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독점중개의뢰계약

부동산중개의뢰시 한 중개업자에게 거래를 성사시킬 수 있도록 독점권을 부여하는 형태의 중개 의뢰계약을 독점중개의뢰계약이라고 한다. 이는 중개업자의 개입없이 의뢰인이 직접 계약을 성사시킨 경우에도 의뢰받은 중개업자에게 보 수가 보장된다는 점에서 전속중개의뢰계약과 차이가 있다. 중개업자에게 가장 유리한 형태로 중개업자가 보수를 받기 때문에 중개업자는 마음대로 비용과 노력을 들여 광고나 전시·안내를 하여 거래가 이루어질 수 있도록 전력한다.

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독점지대(獨占地代)

토지의 공공독점에 기인하여 발생하는 지대를 말한다. 토지의 수요는 무한한 데 비해 공급이 독점되어 있는 경우, 토지생산물의 초과이윤은 지대로 전환된다. 즉, 다른 토지에서는 생산될 수 없는 최상품의 농산물은 생산비에 관계없이 그 농산물의 수요에 따라 가격이 결정된다. 이 독점적 초과이윤이 바로 지대가 된다.

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동심원(同心圓)이론

동심원이론은 버제스(Burgess)에 의해 연구된 이론으로 도시는 그 중심지로부터 동심원상으로 확대되어 5개 지구[중심업무지대, 천이지대, 근로자주거지대, 주거(고소득)지대, 통근자지대] 로 분화되면서 성장한다는 이론이다. 이 이론은 튀넨의 농촌토지이용구조를 도시토지이용구조 에 적용시킨 것으로 5개 지구별 특징은 다음과 같다. ①제1지구 : 중심업무지대(CBD : Central Business District)로서 도시확산의 힘의 원천이 되 는 도시의 중심으로 백화점, 호텔, 금융기관 등이 주로 위치한다. ②제2지구 : 중심업무지대를 둘러싸고 있는 지역으로 중심업무지대에 있던 업무시설이 입지하 거나 경공업이 입지함으로써 주거환경이 악화되는 지역으로 천이지대라고도 한다. ③제3지구 : 변천지역에서 기반을 잡은 주민들이 다음 단계로 이주하는 지역으로 중심지 주변 에 주로 직장을 가진 근로자 주거지대이다. ④제4지구 : 비교적 소득이 높은 경영자, 전문인들이 모여 사는 곳으로 비교적 높은 소득으로 살아가는 주거지대이다. ⑤제5지구 : 도시외곽의 지역으로 주민의 거의 모두가 낮에는 중심지에 위치한 직장에 나가고 밤에는 모여드는 통근자 지역이다.

_{📖 p.17}

동일수급권

부동산활동에 있어서 대상이 되는 대상부동산과 대체성·경쟁성·접근성 등의 관계가 성립되고, 그 가격형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말한다. 동일수급권은 대체관계가 작용할 수 있는 지역적 한계를 나타내는 것으로 인근지역을 포함하며 인근지역과 상관관계에 있는 유사지역은 물론이고 주변의 용도지역까지 포함하는 광역적인 개 념이다. 종류로는 택지의 동일수급권(주거지·상업지·공업지·이행지의 동일수급권), 농지의 동일수급권, 임야의 동일수급권, 후보지의 동일수급권이 있다. 동일수급권은 거래사례선택의 최원방권이다.

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등가교환방식(等價交換方式)

토지유효활용방식 중 등가교환방식은 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 건축자금을 부담하여 건물을 건축한 다음 완성된 건물의 건물면적을 토지소유자와 개발업자가 토지가격과 건축자금의 비율에 기초하여 나누는 방식을 말하며 부분양도방식과 전부양도방식이 있다.

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리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)제도 - 부동산투자신탁

리츠제도는 주식 또는 수익증권을 발행하여 다수의 투자자로부터 자금을 조달한 후 이 자금을 소득창출부동산에 투자하여 얻은 임대료, 매매차익, 이자 등과 같은 수익을 투자자에게 배당해 주거나 이자의 형태로 되돌려주는 제도이다. 이는 부동산에 투자하는 뮤추얼펀드를 의미하며 투자자가 자금을 위탁한다는 점에서 부동산을 직접 위탁하는 부동산신탁과 차이가 있다. 우리나라 부동산투자회사법에서는 REITs를 자기관 리REITs, 위탁관리REITs, 기업구조조정REITs 등의 세 가지로 구분하여 규정하고 있다.

_{📖 p.18}

마샬(Marshall)의 지가이론

마샬은 토지의 유용성에 대한 화폐가치의 총액을 지가라고 하고 택지의 가격은 위치의 가치와 농업지대의 합으로 나타난다고 하여 위치의 중요성을 강조하였다.

_{📖 p.19}

만기전변제위험= 조기상환위험

차입자가 대부기간 만기 전에 채무를 변제함에 따라 발생하는 위험을 말한다. 만기전 변제는 저당이자율＞시장이자율일 때 발생한다. 차입자의 입장에서는 저당이자율이 시장이자율보다 높으므로, 만기 전에 저당을 변제하는 것이 유리하다. 시장이자율이 하락되었 으므로, 이자율이 낮은 저당을 새로 얻어 이자율이 비싼 오래된 저당을 변제하게 되면서 발생하 는 위험이다. 만기전 변제위험은 고정이자율저당의 경우 특히 심각하다. 따라서 고정이자율저당에서는 이같 은 위험에 대처하기 위하여 저당할인(mortgage discount)을 적용하거나, 만기전 변제에 대해 서 벌금을 부과하기도 한다.

_{📖 p.19}

매가할인저당

인플레 등으로 저당이자율이 높은 시기에, 개발업자가 주택판매를 촉진하기 위하여 사용하는 저당이다. 이는 초기 몇 년 동안은 저당이자율을 낮게 적용하고, 그 이후는 정상이자율을 적용 한다. 낮은 이자율 적용으로 인한 차액에 해당하는 금액은 저당설정시 개발업자가 매가 할인수 수료로 대출기관에 지불한다. 따라서 개발업자의 비용부담이 증가하기 때문에 결국 주택매매가 격이 높아질 수 있다.

_{📖 p.19}

매수방식(공영개발방식)

토지를 전면적으로 매수한 후 개발을 하여 택지로 이용하는 방식이 매수방식이고 주택지조성사 업과 택지공영개발사업이 대표적인 사업으로 기존 토지를 수용하는 절차가 필요하다.

_{📖 p.19}

매후환대차(賣後還貸借)

매후환대차란 매도자가 다시 장기 임대차한다는 조건으로 대상부동산을 대출기관(또는 매수자) 에 매도하는 것이다. 대출기관은 매매대금의 전부 또는 일부를 매도자에게 지불한다. 매후환대 차의 경우, 대출기관은 대상부동산에 대한 소유권을, 매도자는 임차권을 가지고 있기 때문에, 역저당의 형태를 띤다.

_{📖 p.19}

맹지(盲地)

주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 1필의 토지 사방 어느 면에도 공로(公路)에 접 한 부분이 전혀 없는 토지를 말한다. 따라서 맹지의 소유자는 공로에 나서기 위하여 주위 토지 를 사용할 주위토지통행권이 있다.

_{📖 p.19}

무위험률

정부가 보증하는 국채의 실질이자율과 같이 장래 기대되는 수익이 확실한 경우의 수익률로써 순수한 시간에 대한 대가이다. 무위험율에 영향을 주는 요인에는 신용의 제한, 화폐의 수요와 공급, 저축율, 투자율 등이 있다.

_{📖 p.20}

물리적 내용연수

건물의 이용과 시간의 경과 또는 자연작용으로부터 생기는 마멸·파손 또는 노후화 등으로 물 리적으로 더 이상 사용할 수 없을 때까지의 사용연한을 말하는데 이는 건물의 수명을 물리적 측면에서 파악할 때의 개념이다.

_{📖 p.20}

법률적 관리(보존관리)

부동산의 법률적 관리란 대상부동산의 유용성을 보호하고자 하는 법률상의 절차와 처리를 법적 으로 확보하려는 관리행위로 이에는 권리분석과 계약관리 등이 있다.

_{📖 p.20}

법률적 위험

부동산 개발에 있어 개발인·허가 및 인·허가에 관련한 지역지구제, 환경평가, 교통부담, 전 기, 상하수도 등의 시설공급 제한에 따르는 위험 등이 법률적 위험인데 이러한 위험은 사업을 아예 어렵게 하거나 개발원가를 가중시키는 요인이 되기도 한다. 법률적 위험을 최소화하기 위 해서는 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 바람직하다.

_{📖 p.20}

변동의 원칙

모든 현상은 자연법칙에 의해 항상 변화한다. 부동산에 대한 유용성도 그 내외적 요인의 변화에 따라 부단히 변동하므로 부동산가격도 가격형성요인의 상호 인과관계의 변동과정에서 형성된 다는 원칙이 변동의 원칙이다. 이 원칙은 감정평가업무에 시점수정 및 가격시점을 확정해야 한 다는 이론적 근거를 제시한다.

_{📖 p.20}

변동이자율저당

저당기간동안 이자율을 달리 적용하는 저당대부로써 이자율 변동위험을 대출자로부터 차입자 에게 전가시키기 위해서 고안된 융자제도이다. 가변이자율저당대부방법과 조정이자율저당대부 방법 등으로 구분된다.

_{📖 p.20}

보수적 예측방법

투자수익을 가능한 한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자결정을 하는 것이다. 투자수익을 최 대, 중간, 최소로 추계하고 그 중에서 최소추계치(最小推計値)를 판단기준으로 삼는 것이다. 이 같은 위험처리방법은 투자추계를 하향 편성함으로써 미래에 발생할지도 모를 위험을 상당수 제 거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.

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복조원가(reproduction cost : 복제원가)

대상부동산과 동일한 또는 유사한 재료에 의하여 부동산을 복조(複造)하는 비용을 복조원가라 고 한다. 특수한 공법과 자재가 건물의 가치를 나타내는 교회, 절 같은 특수목적 건물 및 계획중 인 건물의 평가에 적용된다.

_{📖 p.21}

복합부동산(複合不動産)

토지와 건물은 각각 별개의 다른 부동산이면서도 토지와 건물 모두 함께 부동산활동의 대상이 되기도 하고 거래나 평가가 되는 경우가 있는데 이를 복합부동산이라 한다. 개량부동산이라고도 불리며 감정평가시 일괄평가가 이루어진다.

_{📖 p.21}

부동산가격의 3면성

일반적으로 재화의 가격을 판단할 때에는 어느 정도의 비용이 투입되어 만들어진 물건인가 하는 비용성, 어느 정도의 값으로 시장에서 거래되고 있는가 하는 시장성, 그리고 물건을 이용함으로 써 어느 정도의 이익 또는 편익을 얻을 수 있는가 하는 수익성 등 세 가지 측면에서 고찰할 수 있는데 이를 가격의 3면성이라 하고 특히 재화가 부동산일 때 부동산가격의 3면성이라고 한다.

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부동산공급법칙

부동산 가격만을 변수로 하여 공급량과 가격의 관계를 나타낸 것으로 보통 A부동산의 가격이 높으며 높을수록 A부동산의 공급은 증가하고 가격이 낮으면 그 부동산의 공급이 감소하는 것을 공급법칙이라 한다. 즉 가격과 공급량은 비례관계에 있다는 것을 의미한다.

_{📖 p.21}

부동산공급의 가격탄력성

어떠한 부동산의 가격(임대료)의 변화율에 대한 그 부동산공급량의 변화율의 정도를 말하는 것 으로 다음과 같이 표시된다. 공급량의 변화분 ＝공급량의 변화율(%) 원래의 공급량 ○공급의 가격탄력성＝ 가격의 변화분 가격의 변화율(%) 원래의 가격

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부동산관리의 3방식

부동산관리를 어떻게 하느냐에 따라 부동산소유자가 직접 관리하는 자가관리, 관리하는 업자에 게 위탁하여 관리하는 위탁관리, 자가관리에서 위탁관리로 이행할 경우 과도기에 하는 혼합관리 등으로 구분되는데 이들 자가관리, 위탁관리, 혼합관리를 부동산관리의 3방식이라고도 한다.

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부동산관리의 정보체계

부동산관리에 관한 결정을 하기 위해서 필요한 자료를 수집·가공·정리하여 언제든지 정보를 이용할 수 있도록 체계화 해놓는 것을 부동산관리 정보체계라 한다. 이는 부동산관리를 과학화함으로써 위험을 제거할 뿐만 아니라 수익을 안정적으로 얻는데 크게 도움을 준다.

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부동산권리분석(不動産權利分析)

대상부동산에 대한 권리관계의 상태(태양)를 실질적으로 조사·확인·판단하여 권리상태의 현 상을 명확히 인식한 후, 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 부동산활동이다. 각종 부동산거 래활동에서는 먼저 부동산권리관계의 하자 유무에 대한 판단이 요구되며, 거래활동의 한 분야로 서 권리관계를 다루는 과학과 기술의 양면성을 지니는 작업이다. 부동산권리분석이 필요한 이유 는 형식적 심사주의하에서는 등기의 공신력이 없기 때문에 거래사고의 위험이 높기 때문이다.

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부동산 마케팅 믹스

마케팅 믹스(marketing mix)란 마케팅 목표의 효과적인 달성을 위하여 마케팅 활동에서 사용 되는 여러 가지 방법을 전체적으로 균형이 잡히도록 조정, 구성하는 일이라 할 수 있다. 부동산 마케팅 믹스는 표적 시장에 도달하고 또 시장 표적을 만족시키는 과정에 영향을 주는 통제불가능한 환경변수에 적응하기 위해 통제가능변수인 마케팅 요소를 조합하는 것이다.

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부동산상담(不動産相談)

부동산문제에 대해 조언, 안내, 지원을 제공하는 것을 의미한다. 즉, 부동산상담이란 의뢰인이 가지고 있는 다양한 문제들에 대해 상담사의 축적된 지식과 경험을 바탕으로 하여 적절한 조언 과 해결책을 제공하는 것이다.

_{📖 p.22}

부동산수요법칙

어떤 부동산의 가격이 하락하면 그 부동산의 수요량은 증가하고 가격이 상승하면 그 부동산의 수요량은 감소한다. 이와 같이 부동산가격과 부동산수요량이 역(逆)의 관계를 나타내는 것을 수요의 법칙이라 한다.

_{📖 p.22}

부동산수요의 가격탄력성

어떤 부동산의 가격이 변화할 때 그 부동산의 수요량이 얼마나 변화하는가를 측정하는 척도를 말하는데 다음과 같이 부동산수요의 가격탄력성은 가격의 변화율(%)로 나타낸다. 수요량의 변동분 원래의 수요량 수요량의 변화율(%)

_{📖 p.22}

○ 수요의 가격탄력성＝

＝ 가격의 변동분 가격의 변화율(%) 원래의 변동분 ○ 수요의 소득탄력성＝수요량의 변화율(%)/소득의 변화율(%) ○ 수요의 교차탄력성＝X재의 수요량의 변화율(%)/Y재의 가격변화율(%)

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부동산시장(不動産市場)

부동산에 관한 권리나 부동산 자체가 교환되고 매매가 행해지는 곳으로, 장소가 아닌 매도인과 매수인이 서로 만나는 장을 의미한다. 다시 말해 부동산시장이란 부동산권리의 교환, 상호 유리 한 가액으로 가액결정, 경쟁적 이용에 따른 공간균배, 토지와 공간이용의 패턴 결정, 수요와 공급의 조절을 돕기 위하여 의도된 상업활동을 하는 곳이다.

_{📖 p.23}

부동산시장의 경기순환

일반적으로 부동산경기는 주택건축경기를 의미한다. 경기순환은 회복시장 → 상향시장 → 후퇴 시장→하향시장으로 진행된다. 다만 부동산경기의 각 순환국면은 불규칙적·불명확하며 일반 경기에 비해 회복이 느리고 후퇴는 빠르다는 특징이 있다. ①회복시장 : 하향시장이 저점을 지나 부동산가격의 하락이 중단, 반전(상승)하여 부동산거래 가 늘어나고 부동산가격이 상승하기 시작하는 단계로 과거 판매했던 부동산 사례가격은 새 로운 거래가격의 기준가격이 되거나 하한선이 된다. ②상향시장 : 부동산의 가격이 계속 오르면서 거래가 활발해지는 시장으로 과거의 사례가격은 새로운 거래가격의 하한선이 되고 매도자 중시현상이 커지는 단계이다. ③후퇴시장 : 상향시장에서 보여 줬던 부동산가격의 상승이 중단, 반전(하락)하여 경기의 후퇴 가 시작되어 불황으로 내려가는 국면으로 부동산거래는 점차 한산해지는 것이 일반적이나 일부에서 급격히 한산하여 거래가 끊기기도 하는데 과거에 거래되었던 사례가격은 새로운 거래의 상한선이 되거나 기준가격이 된다. ④하향시장 : 후퇴시장 다음에 나타나는 시장으로 부동산가격이 하락할 뿐만 아니라 특수한 거래 이외는 거의 일어나지 않아서 매수자 중시현상이 커지고 과거의 사례가격은 새로운 거 래가격의 상한선이 된다. ⑤안정시장 : 일반시장과 달리 부동산시장이 지니고 있는 특수한 국면으로 불황에 강한 유형의 시장이라 할 수 있는데 부동산가격이 인정되어 있으면서 가벼운 상승을 유지하는 시장을 말 한다. 실수요자에 의해 지탱되는 시장으로 경기순환에 의해 분류된 것은 아니나 경기와 전 혀 무관하다고 할 수는 없으며 이 시장에서 과거의 사례가격은 신뢰할 수 있는 거래기준이 된다.

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부동산 신디케이션

부동산 신디케이션이란 부동산개발사업을 공동으로 수행하기 위하여, 일반투자자들의 자금과 부동산개발업자의 전문성을 결합한 투자자 집단을 의미한다. 신디케이션이 부동산을 취득, 개발, 관리, 운영, 매도하기 위해서는 법인의 형태를 가져야 하는 데, 이를 신디케이션회사 또는 신디케이트라고 하고, 결성된 신디케이션의 운영과 관리의 책임 을 지는 법인이나 자연인을 신디케이터라고 한다. 보통 건설회사, 개발회사, 리츠회사 등이 신 디케이터로서의 역할을 한다. 개발업자는 무한책임으로 관리·운영의 책임을 지며 투자자는 유한책임으로 투자한도 내에서 책임을 지며 출자비율에 따라 배당을 받는다.

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부동산신탁

부동산신탁이란 부동산 소유자인 위탁자가 부동산의 유지·관리를 목적으로 하거나 투자수익 을 올릴 목적으로 대상부동산을 수탁자에게 신탁하면 부동산을 위탁받은 수탁자는 그 부동산을 유지·관리하거나 또는 토지를 개발하여 임대하거나 분양하여 수익을 올려 그 수익을 수익자에 게 교부하는 행위를 말한다.

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부동산실명제(不動産實名制)

주택이나 토지 등을 실제 소유자 이름으로만 등기를 하게 하는 제도이다. 즉, 부동산실명제는 부동산에 관한 소유권과 전세권·저당권 등 물권등기시 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 기 존의 명의신탁제도를 악용하여 이루어졌던 ① 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위 방지, ② 부동산거래의 정상화, ③ 부동산가격의 안정 도모, ④ 국민경제의 건전한 발전을 도모하기 위해 제정되었다.

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부동산 위치

부동산의 고정되어 있는 일정한 ‘곳’을 부동산의 위치라고 하며 부동산 위치의 개념은 협의의 위치, 광의의 위치, 최광의의 위치 등으로 구분하여 설명할 수 있다. ①협의의 위치 : 대상부동산이 차지하는 위치로 획지를 의미한다. ②광의의 위치 : 해당 부동산과 용도가 유사하고 가격수준이 비슷한 대상부동산이 속해 있는 지역적 위치로서 인근지역 개념이다. ③최광의의 위치 : 해당 부동산이 위치한 인근지역이 속해 있는 도나 시 등의 광역적 위치를 말한다.

_{📖 p.24}

부동산의 유효수요

부동산에 대한 수요는 인간의 욕망을 나타내는 막연한 수요가 아니라 대가를 지불할 수 있는 구매력을 수반한 수요여야 하는데 이를 부동산의 유효수요라고 한다.

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부동산의 지역성(不動産의 地域性)

부동산은 자연적·인문적 조건의 전부 또는 일부를 공통적으로 가짐으로써 다른 부동산과 함께 어느 지역을 구성하고 있다. 따라서 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로서 그 지역과 상호의 존·보완·협동 및 대체·경쟁관계에 있으며, 이들의 상호관계를 통하여 사회적·경제적·행 정적 위치가 결정된다. 이러한 지역은 자연적·인문적 조건의 결합으로 이해되며, 또한 각각의 특성을 갖는다.

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부동산의 특성(不動産의 特性) → 부동산의특성

①자연적 특성：부동산 자체가 본래 지니는 특성으로, 부동성(비이동성, 지리적 위치의 고정 성), 영속성, 부증성, 개별성 등이 있다. ②인문적 특성：부동산이 인간과 어떤 관계를 형성할 때 나타나는 특성으로 용도의 다양성, 병 합 및 분할의 가능성, 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 등이 있다.

_{📖 p.25}

부동산투기

부동산투기는 부동산의 가격상승에 의한 양도차익만을 목적으로 부동산을 보유하는 것이다. 부동 산투기의 대상은 아직 개발되지 않았지만 개발될 가능성이 있는 미성숙지를 주대상으로 한다.

_{📖 p.25}

부동산투자

부동산의 생산 활동을 통하여 장래의 수익을 획득할 것을 목적으로 합리적인 안정성과 원금의 궁극적인 회수를 전제로 하여 상당히 오랫동안 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 것이다.

_{📖 p.25}

부동산투자수익률

부동산투자수익률이란 부동산에 투자된 투자자본에 대한 부동산으로부터 수익된 임대료의 비 수익임대료 율( 부동산투자자본)을 말한다. 투자수익률의 종류에는 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률 3가지가 있다.

_{📖 p.25}

부동산투자위험

부동산투자로부터 발생하는 위험을 말하는데 부동산투자로부터 발생하는 위험은 크게 사업상 의 위험, 금융상의 위험, 법적 위험, 인플레위험 등이 있다. ①사업상의 위험 : 부동산 투자사업 자체로부터 발생하는 수익성에 관한 위험으로서 시장위험 과 운영위험 및 위치적 위험 등이 있다. ②금융적 위험 : 부동산투자시 투자재원의 일부로 부채를 사용했을 경우 원금과 이자를 매 기 마다 지불해야 하는데 이로부터 발생하는 위험을 말한다. ③법적 위험 : 부동산은 위치의 고정성, 공급의 부증성이라는 물리적 특성 때문에 부동산을 둘 러싸고 있는 소유권, 정부정책, 지역지구제 등의 법적인 환경에 지대한 영향을 받게 되는데 이러한 영향으로부터의 위험이 부동산투자에 대한 법적 위험이다.

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부동산평가의 3방식

비용성의 측면에서 부동산의 가격을 구하는 것을 원가방식이라 하고 시장성의 측면에서 부동산 의 가격을 구하는 것을 비교방식이라 하며 수익성의 측면에서 부동산의 가격에 접근하는 것을 수익방식이라 하고 이들 원가방식, 비교방식, 수익방식을 합쳐서 부동산평가의 3방식이라 한다.

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부동산평가의 6방법

원가방식에는 가격을 구하는 원가법(복성식평가법)과 부동산의 임료를 구하는 적산법이 있고 비교방식에는 가격을 구하는 거래사례비교법과 임료를 구하는 임대사례비교법이 있으며 수익 방식에는 부동산가격을 구하는 수익환원법과 임료를 구하는 수익분석법이 있다. 이와 같이 원가법과 적산법, 거래사례비교법과 임대사례비교법, 수익환원법과 수익분석법을 부 동산평가의 6방법이라 한다.

_{📖 p.26}

부동산 포트폴리오

포트폴리오이론(portfolio theory)이란 투자자가 투자를 할 때 한 종목에 집중적으로 투자하지 않고 여러 종목에 분산 투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자이론이 다. 부동산의 경우는 부동산의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인하여 부동산시장이 지역적으로 분화되기 때문에 부동산의 위치, 유형, 가격에 따라 다양한 부동산에 분산투자하여 불필요한 위험을 제거하여 보다 안정적이고 높은 수익을 얻을 수 있는 다양한 ‘부동산 포트폴리 오’를 선택할 수 있다.

_{📖 p.26}

부동산학의 지도이념

부동산활동을 전개할 때나 부동산학이론을 개발할 때 지켜야 할 행동지침으로 부동산과 인간의 바람직한 관계개산을 위해 부동산학의 지도이념이 필요하게 된다. 부동산학의 지도이념에는 법률적 측면에서 공·사익 조화의 원리, 경제적 측면에서 효율적 관 리의 원리, 기술적 측면에서 공간 및 환경가치증대의 원리 등이 있다.

_{📖 p.26}

부동산현상

부동산현상이란 인간이 이용하고 있는 부동산자체 및 부동산으로부터 비롯되는 여러 가지 법 칙, 제도 등의 제현상을 말한다. 부동산현상은 복합개념 측면으로 분석해야 한다.

_{📖 p.26}

부동산환경

부동산을 에워싼 자연적·사회적·물리적·경제적 조건 또는 상황 등을 부동산환경이라고 한다. 부동산은 환경의 구성분자로 환경과 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계가 성립되며, 양자의 관계는 상호 독립적인 관계가 아니라 서로 영향을 주고받는 유기적인 관계이다.

_{📖 p.26}

부동산활동

부동산활동이란 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 여러 가지 행위 또는 태도를 말하고 다양한 부동산활동은 크게 소유활동과 거래활동으로 구분되기도 한다. ① 소유활동 : 부동산이용활동, 부동산관리활동, 부동산개발활동 ② 거래활동 : 부동산취득, 처분활동, 임대차활동, 감정평가활동, 권리분석활동

_{📖 p.26}

부동산활동의 경제성 원칙

최소의 희생으로 최대의 효과를 올리려는 원칙이 경제성 원칙인데 부동산활동은 경제적 이익 및 합리성을 추구하는 것으로 부동산활동의 경제성은 부동산활동 전반에 걸쳐서 합리적 선택의 원칙이라고도 할 수 있다.

_{📖 p.27}

부동산활동의 공정성 원칙

부동산은 사회성과 공공성이 높은 재화이기 때문에 부동산활동도 사회성과 공공성을 갖고 있어 야 하고 특히 공적 부동산활동에서 부동산활동이 공정해야 한다는 것이다.

_{📖 p.27}

부동산활동의 능률성 원칙

부동산활동의 일반원칙으로 능률성 원칙, 안전성 원칙, 경제성 원칙, 공정성 원칙 등을 드는데 이 중 능률성 원칙이란 부동산활동을 능률적으로 하여야 한다는 것으로 부동산활동의 과학화· 기술화 내지는 합리화·근대화를 뜻하기도 한다. 부동산활동에서 가장 중요한 위치를 차지하고 있으며 구체적인 능률성의 원리는 다음과 같다. ①이전(利錢)의 원리 : 부동산활동에서 인간이 지금까지 담당하던 작업을 기계나 도구에 의존 함으로써 능률화를 추구하는 원리 ②보족(補足)의 원리 : 부동산활동에서 인간 능력의 한계를 보충·극복하는 수단으로 기계(컴 퓨터, 팩시밀리) 등을 사용함으로써 능률화를 추구하는 원리 ③분담(分擔)의 원리 : 예컨대 부동산중개활동에서 부동산의 유형별로 각자의 전문분야에 따라 그 업무를 분담하여 처리하는 원리 ④연결(連結)의 원리 : 부동산활동에서 그 업무를 분담하는 경우 각자가 행한 결과를 유기적으 로 잘 연결함으로써 능률화를 추구할 수 있다는 원리 ⑤표준(標準)의 원리 : 부동산활동에서 각종 서식 등을 표준화하여 능률을 꾀하는 원리 ⑥분발(奮發)의 원리 : 부동산활동에 참여하는 사람은 적극적으로 활동해야 하는 원리

_{📖 p.27}

부동산활동의 안전성 원칙

거래사고는 항상 일어날 수 있다는 점에서 부동산활동에서 안전성이 중요한데 이 안전성은 경 제적 안전성, 법률적 안전성, 기술적 안전성을 복합적으로 파악해야 한다. 그리고 안전성은 능률성을, 능률성은 안전성을 각각 저하시키는 요인이 될 수가 있기 때문에 안전성과 능률성은 상호 견제의 관계에 있다.

_{📖 p.27}

부동성(고정성·비이동성)

토지의 위치는 인간의 힘으로 이동할 수 없다는 토지의 본질적 특성을 말한다. 이 특성은 토지 가 갖는 자연적 특성으로서 고정성, 비이동성이라고도 하며 부동성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다. ① 동산과 구별짓는 근거가 된다. ② 부동산활동은 현장에서 이루어지는 임장활동(臨場活動)의 특징을 갖는다. ③ 부동산 시장을 추상적 시장으로 만들고 국지화시킨다.

_{📖 p.28}

부분별 단가적용법(部分別 單價適用法) = 구성단위법

부동산감정평가에 있어서 원가법으로 재조달원가를 직접 구하는 방법 중의 하나로, 감정평가 대상부동산에 대해 구조부분마다 따로 표준단가(標準單價)를 구하여 이 단가에 해당 면적이나 수량을 곱하여 총공사비를 구하고 이에 간접공사비, 수급인의 적정이윤, 도급인이 부담할 통상 의 부대비용을 가산하여 재조달원가를 구하는 방법이다.

_{📖 p.28}

부분원리금상환방법

상환만기일이 되어도 원리금이 완전히 상환되지 않고 일부분만 상환하는 방법인데 이는 변제 만기일이 되어도 차주와 대주간에 원리금이 완전히 상환되지 않음을 합의한 특별금융이다.

_{📖 p.28}

부분평가

부분평가란 부동산이 복합부동산으로 구성되어 있는 경우 그 상태를 주어진 것으로 보고 그 구 성부분을 평가대상으로 삼는 것을 말한다. 일체로 이용되고 있는 대상물건을 평가할 때 일부는 평가하지 않는 것이 원칙이지만 일체로 이 용되고 있는 대상 물건의 일부분에 대하여 특수한 목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우에 는 전체의 상황을 상정하여 그 일부분만을 별도로 평가할 수 있다.

_{📖 p.28}

부(負)의 상환

저당잔금이 오히려 증가하는 것을 말하는 바, 초기 지불액이 이자지급액에도 못 미칠 경우 발생 하며 특히 체증식 상환방법에서 많이 발생한다.

_{📖 p.28}

부(負)의 외부효과

한 경제주체의 행위가 시장기구를 통하지 않고 다른 제3자에게 미치는 불리한 효과를 말한다. 부의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 증가시키는데 사회가 부담하는 비용을 사회적 비용이 라 한다. 부의 외부효과시에는 사적 비용은 감소한다.

_{📖 p.28}

부정형 획지(不整形劃地)

획지(劃地)의 형상의 한 가지로서, 획지의 형상이 정방형(正方形)이나 장방형(長方形)이 되지 못하는 토지를 말한다. 동일면적의 정형획지(整形劃地)에 비하여 이용도가 낮으므로 지가는 일 반적으로 정형획지에 비하여 이용도가 낮은 정도에 따라 저렴하다. 부정형획지에 대한 감정평 가를 할 때에는 그와 근사한 획지의 면적을 상정하고 부정형 정도에 따라 30% 이내의 공제를 한다.

_{📖 p.28}

부증성(不增性)

토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 물리적 특성이 있는데 이를 부증성이라고 한다. 부증성을 비생산성, 비증가성이라고도 하며 부증성으로부터 파생되는 특징 은 다음과 같다. ① 생산비의 법칙이 적용되지 않는다. ② 토지의 공급곡선을 수직으로 만든다. ③ 토지이용을 집약화시키고 경제적 지대를 발생시킨다. ④ 균형가격의 성립을 어렵게 한다.

_{📖 p.29}

분할증분 저당

대출기관이 차입자의 이자부담을 덜기 위해 저당이자율을 낮게 적용하는 대신에 지분권자가 독 점하던 지분가치 상승분을 나누어 갖는 조건으로 대출하는 경우 대상부동산을 매도하거나 상환 할 때 대상부동산의 가치 증분의 일부를 추가이자로 취득하는 저당대부이다.

_{📖 p.29}

분할지분 저당

대출기관이 차입자의 이자부담을 덜기 위해 저당이자율을 낮게 적용하는 대신에 지분권자가 독 점하던 지분가치 상승분을 나누어 갖는 조건으로 대출하는 경우 대상부동산의 가능 조소득이 일정액을 초과할 때 그 초과분의 일정비율을 추가이자로 취득하는 저당대부이다.

_{📖 p.29}

비율임대차

비율임대차는 임대료를 결정할 때 임차인 총수입의 일정비율을 임대료로 지불하는 임대차로 매 장용 부동산에 일반적으로 적용된다.

_{📖 p.29}

비체계적 위험

시장의 전반적인 움직임과는 무관한 개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 위험으로 개별 자산에 국한하여 영향을 미치는 위험을 말한다. 투자대상을 다양화하여 분산투자를 함으로써 피할 수 있는 위험으로 이는 투자자가 여러 자산에 분산투자함으로써 제거될 수 있기 때문에 분산가능위험, 또는 피할 수 있는 위험이라 한다. 다양한 부동산 포트폴리오를 선택할 때 불필요한 비체계적인 위험을 제거하여 안정된 투자수익을 확보할 수 있으므로 포트폴리오의 선택에서 매우 중요한 의미를 갖는 것은 비체계적 위험이다.

_{📖 p.29}

BTL 사업방식(Build Transfer Lease)

민간이 자신의 비용으로 공공시설 등을 건설한 후 바로 국가나 지자체에 모든 관리 등을 귀속시 키고 그에 따른 리스료를 정부나 지자체로부터 민간이 받는 사업방식을 말한다.

_{📖 p.29}

빈지(濱地)

법으로 소유는 불가능하나 실익이 있는 토지를 말하는데 일반적으로 바다와 육지 사이의 해변 토지가 이에 해당된다.

_{📖 p.30}

사업수탁방식

건물의 개발단계에서부터 개발완료 후 운영까지의 부동산활용 전반을 개발자가 담당하는 부동 산개발방식을 말하는데 토지(개발)신탁방식과 유사하지만 개발에서부터 운영까지 토지소유자 명의로 행해진다고 하는 점에서 차이가 있다.

_{📖 p.30}

사정보정(事情補正)

사정보정이란 거래사정이 개입된 가격수준을 그러한 거래사정이 개입되지 않았을 경우의 가격 수준으로 정상화하는 작업을 말한다. 사정보정의 작업은 일정한 법칙이나 기준이 없으므로 사 정개입의 정도를 계량화하는 데는 감정인의 정확한 판단력이 요구되며 사정보정치는 다음공식 에 의하여 구하여진다. 정상가격 100(%)

_{📖 p.30}

○ 사정보정치＝

＝ 100(%) ± 사정개입의 정도(%) 거래가격

_{📖 p.30}

산재성(散在性) 점포

서로 분산 입지하여야 하며 한 곳에 집재하면 서로 불리한 점포를 산재성 점포라 한다. 산재성 점포에는 잡화상, 어물점, 모자점, 양화점, 이발소, 공중목욕탕, 세탁소 등이 있다.

_{📖 p.30}

상권(배후지)

상권 또는 배후지(hinterland)란 대상 상가가 흡인할 수 있는 실질적인 소비자의 숫자가 존재하 는 권역을 말한다. 상업활동을 성립시키는 지역조건을 가진 공간적 넓이라고 할 수 있으며 상업 활동은 고객을 상대로 하므로 고객이 존재하는 배후지가 상업지 입지선정시 가장 중요하다.

_{📖 p.30}

상대적 위치

상대적 위치란 주변의 토지이용상황에 따라 결정되는 위치를 말한다. 상대적 위치를 경제적 위 치라고도 하는데, 물리적(절대적) 위치보다 경제적 위치가 더 중요하다. 특정부지의 토지이용이 상대적 위치에 의해 영향을 받는 것을 토지의 위치성이라 한다.

_{📖 p.30}

상향여과

하위계층이 사용하던 저가주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다. 주택의 상향여과과정은 소득의 증가 등과 같은 이유로 인해 저가주택에 대한 수요가 감소되었을 때 나타나며 재개발 등의 형태로 나타난다.

_{📖 p.31}

상환기금법(償還基金法)

상환기금법은 부동산감정평가의 원가방식에서 재조달원가로부터 내용연수에 따라 감가수정할 경우의 방법과 수익방식에서 가격을 구하는 방법의 2가지로 쓰인다. 전자는 부동산의 내용연수를 통하여 매년 감가액에 해당하는 일정액을 적립하고, 거기에 복리 로 이자를 가산하여 산출한 원리금 합계액과 대상부동산 등의 재조달원가에서 잔존가격을 차감 한 잔액과 같게 하려는 방법을 말하며, 후자는 수익환원법에서 대상부동산이 부지와 건물 기타 의 상각자산과의 결합으로 구성되어 있을 경우 부동산임대 또는 일반기업경영에 의한 상각 전 순수익에 수익현가율을 곱하여 수익가격을 구하는 방법으로, 호스콜드방식이라고도 불린다.

_{📖 p.31}

상환비율

저당대부액 중 상환된 금액이 차지하는 비율을 상환비율이라 하고, 상환비율은 (1－잔금비율) 이 된다.

_{📖 p.31}

상환 조견표

매 기간의 저당지불액을 원금상환분과 이자지급분으로 나누고, 원금의 미상환분을 하나의 표에 나타낸 것이다. 저당지불액을 이자지급분과 원금상환분으로 구별하는 이유는 부동산개발이나 투자를 전문적인 사업으로 할 경우 이자지급분은 보통 경비로 취급되어 과세대상에서 제외되기 때문에 이를 구분하기 위해 필요하다. 상환의 초기에는 원리금상환액 중에서 대부분 이자지급분이고 원금이 차지하는 비율은 적다. 그러나 상환기간이 지날수록 이자지급분이 차지하는 비율이 줄어들고 원금상환분이 차지하는 비율이 커지며 일반적으로 만기의 2/3 정도가 지나야 원금의 1/2 정도가 상환된다.

_{📖 p.31}

선매품점

선매품이란 고객이 상품의 가격, 스타일, 품질 등을 여러 상점과 비교하여 구매하는 것을 말하 며, 선매품점이란 그러한 상품을 주로 판매하는 상점을 말하는데 이는 점포를 판매하는 상품에 따른 구분이다. 편의품점에 비해 가격수준이나 이윤율이 높은 대신에 구매회수가 적으므로 교통수단이나 접근 성이 좋아야 한다. 집심성, 집재성 점포에 속하는 경우가 많으며 가구, 부인용 의상, 보석류 등 이 이에 해당된다.

_{📖 p.31}

선용주의

선용주의란 주로 물이 귀한 건조지역에서 행해지는 것으로, 먼저 온 사람이 물을 독점적으로 사용하고, 남은 것이 있으면 그 다음 사람이 사용한다는 원칙이다. 따라서 선용주의에서는 인접 토지 소유자들 간에 동등한 용수권이나 합리적 사용이라는 개념이 없다.

_{📖 p.31}

선형이론(扇形理論)

도시내부구조의 일반화에 관한 호이트(Hoyt)의 이론으로서, 도시의 지역구조를 원(圓)과 그 중 심에서 방사되는 선형상에 따라서 지역구조를 파악하려는 이론이다. 즉, 도시성장과정에서 주거지 배치가 도심지에서 부채꼴 모양으로 펼쳐가는 형태를 가진다는 주장이다.

_{📖 p.32}

소급평가

소급평가란 현재시점을 기준으로 평가하는 것이 아니라 과거의 어느 시점을 기준으로 하여 행 하는 평가이다. 즉, 가격시점을 과거의 일정시점으로 잡고 행하는 평가를 말한다.

_{📖 p.32}

소득효과

부동산가격(임대료)이 상승했다는 말은 소비자의 실질소득이 상대적으로 줄었다는 것을 의미하 게 되는데 소득이 줄어들면 소비자는 그전보다 적은 양의 부동산을 소비할 수밖에 없으며 이로 인해 수요량이 감소하는 현상을 소득효과라 한다.

_{📖 p.32}

수복재개발(修復再開發)

현재의 불량. 노후상태가 관리나 이용부실로 발생된 경우 본래의 기능을 회복하기 위하여 현재 의 대부분 시설을 그대로 보존하면서 노후·불량화의 요인만을 제거시키는 소극적인 재개발로 도시재개발의 대표적인 예이다.

_{📖 p.32}

수요·공급의 원칙

부동산의 가격도 기본적으로는 그 수요와 공급과의 상호관계에 의하여 결정된다는 원칙이다. 부동산은 부증성, 부동성, 개발성 등 여러 특성 때문에 이 원칙이 제한을 받기도 하나 용도적 관점(택지개발, 주택의 신축 등)이나 효용면에서 대체가 가능하므로 수요·공급의 원칙이 적용 된다고 볼 수 있다.

_{📖 p.32}

수요량의 변화

수요곡선상에서 부동산가격이 변화함에 따라 소비자가 구매하려는 부동산의 수량이 변화하는 것을 수요량의 변화라고 하는데 이 수요량의 변화는 수요곡선상의 변화로 나타난다. 수요량의 변화는 수요곡선상의 변화로 수요곡선 자체의 변화를 나타내는 수요의 변화와 구분된다.

_{📖 p.32}

수요의 변화

수요곡선을 구할 때 일정하다고 보았던 부동산가격 이외의 여러 조건, 즉 소득, 다른 재화의 가격, 기호 등 중의 어느 하나라도 변하면 수요곡선은 전체가 좌·우로 이동하는데 이를 수요의 변화라 하는데 이 수요의 변화는 수요곡선 자체의 변화로 나타난다.

_{📖 p.32}

수익배분의 원칙

수익배분의 원칙이란 토지·자본·노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수익은 이 들 제요소에 배분되는바 자본·노동 및 경영에 배분된 몫 이외의 잔여액(잉여생산성)은 그 배분 이 정당하게 행하여지는 한 토지에 귀속된다는 원칙을 말한다.

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수익분석법

수익분석법이란 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익(상각 후)을 구한 후 대상 물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상 물건의 임료를 산정하는 방법을 말하고 이 방법에 의한 임료를 수익임료 라 한다. 기업용 부동산에 귀속하는 순이익을 적절하게 구하는 경우에만 유효하며 통상적인 임대기간은 1년 또는 1개월 단위로 쓰인다.

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수익체증·체감의 원칙

부동산에 대한 단위투자액을 계속적으로 증가시키면 그에 대응하는 수익이 어느 점(최대수익 점)까지는 체증하지만 그 이후는 수익증가율이 체감하게 되는 바 이를 수익체증·체감의 원칙 이라 한다.

_{📖 p.33}

수익환원법

수익환원법이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다. 수 익환원에 의하여 구한 가격을 수익가격이라 하며 임대용 부동산이나 기업용 부동산의 가격을 구하는데 유효하다. 수익환원법에 의한 수익가격의 산출산식은 다음과 같다. 순수익 ＝총수익－총비용

_{📖 p.33}

순가중개의뢰계약(net listing)

부동산중개의뢰에서 매도인이 매도가격을 미리 정하여 중개업자에게 제시하고 이를 초과한 가 격으로 매도한 때는 그 초과액을 중개업자가 보수로 지급받는 의뢰계약방법이다. 이 계약은 현 행 부동산중개업법상 금지된 형태이다.

_{📖 p.33}

순임대차

임차인은 순수한 임대료만을 임대인에게 지불하고 순임대료를 제외한 경비는 임대인과 임차인 이 사전협상에 따라 지불하는 형태의 임대차를 말한다. 협상에 의한 비용부담 조건에 따라 1차, 2차, 3차 순임대차로 구분하는데 보통 순임대차라고 하면 1차 순임대차를 말하며 공업용 부동산의 경우 3차 순임대차가 널리 사용되고 있다.

_{📖 p.33}

순현가법(NPV : 純現價法) = 순현재가치

투자로 인하여 발생할 미래의 모든 현금흐름을 할인율(요구수익률)로 할인하여 얻은 순현가를 투자의 준거로 삼아 투자결정을 하는 방법이다. 즉, 순현가법은 투자의 결과로 발생하는 현금유 입을 요구수익률로 할인하여 얻은 현금유입의 현가와 투자비용을 요구수익률로 할인하여 얻은 현금유출의 현가를 비교하는 투자분석방법이다. 순현가란 부동산 투자사업에 투입되는 비용과 산출되는 수익의 차이를 의미한다. 따라서 순현 가는 투자사업에 대한 해당기업의 초과이윤이 되며 다음과 같이 계산된다. “순현가＝부동산 보유기간 동안 예상되는 매년의 세후 현금수지의 현재가치＋부동산 처분시 에 예상되는 세후 지분복귀액의 현재가치－지분투자액”이다. 따라서, 순현가≥0 이면 투자를 결정할 것이고 순현가＜0 이면 투자를 하지 않을 것이다.

_{📖 p.34}

스킬믹스(skill mix) 기능

부동산업을 경영하는 경영자가 관리적·인간적·기술적 기능을 최고경영자층, 중간경영자층, 하층경영자층별로 어떻게 혼합할 것인가 하는 것을 스킬믹스 기능이라고 한다. 최고경영자층은 관리적 기능을 더 중요시하고, 중간경영자층은 인간적 기능을 더 중요시하며, 하층경영자층은 기술적 기능을 더 중요시한다.

_{📖 p.34}

시산가격

감정평가액을 산출하는 중간에 감정평가의 실천적 작업의 하나의 과정으로 감정평가의 3방식 을 적용하여 구한 가격을 시산가격이라 한다. 원가방식에 의하여 구해진 시산가격을 적산가격 (積算價格), 비교방식에 의하여 구해진 시산가격을 비준가격(比準價格), 수익방식에 의하여 구 해진 시산가격을 수익가격(受益價格)이라고 한다. 최종적으로 감정평가액을 결정할 때는 이들 시산가격의 상호조정이 필요하다.

_{📖 p.34}

시장의 실패(市場의 失敗)

어떠한 요인에 의해 사적 시장의 매커니즘이 자원의 적정분배를 자율적으로 조정하지 못하는 것을 말한다. 예를 들면 불완전 경쟁, 외부효과, 정보의 불완전성, 공공재의 존재 등에 의해 발 생한다.

_{📖 p.34}

시점수정(時點修正)

시점수정이란 사례물건의 거래시점과 대상물건의 가격시점이 불일치할 경우 사례가격을 거래 시점의 가격수준에서 가격시점의 가격수준으로 정상화하는 작업을 말한다. 가격시점의 지수) ○ 사례가격＝거래사례가격× 가격변동률( 거래시점의 지수

_{📖 p.34}

실질임료

실질임료는 순임료와 필요적 경비로 구성되는데 세부적인 것은 다음과 같다.

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실현수익률(사후수익률)

실현수익률이란 투자를 통해서 실제로 달성된 수익률을 말하는데 사후수익률 또는 역사적 수익 률이라고도 한다. 즉 10,000만원을 투자한 부동산이 1년간 1,000만원의 수익을 달성했을 경우 실현수익률은 10%가 된다.

_{📖 p.35}

애드믹스(ad mix)

부동산광고를 하는데 있어서 TV, 라디오, 신문광고 등 광고내용이 비싼 광고매체가 광고효과가 큰 것이 사실이지만 그렇다고 광고비를 어느 특정한 광고매체에만 집중시키는 것이 좋은 선택 이라고 할 수 없다. 따라서 광고효과를 극대화하기 위해서는 다양한 광고매체를 효과적으로 짜 맞춰야 하는데 이와 같이 광고효과의 극대화를 위해 광고매체를 조합하는 일을 애드믹스(ad mix)라 한다.

_{📖 p.35}

약성 효율적 시장

과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라 하는데 이 기술적 분 석에 의해서 밝혀진 기술적 지표들이 현재 부동산가치에 반영된 경우는 어느 누구도 과거의 추 세분석으로는 정상이윤 이상의 초과이윤을 얻을 수 없다. 이와 같이 현재 시장가치가 과거의 추세를 충분히 반영하고 있기 때문에 현재 가치에 대한 과거 의 역사적 자료를 분석한다고 하더라도 정상이윤 이상의 초과이윤을 획득할 수 없는 시장을 약 성 효율적 시장이라고 말한다.

_{📖 p.35}

에스크로업(Escrow業) = 이행대행업

부동산거래에서 매도인과 매수인이 합의한 대로 거래가 이루어질 수 있도록 자금과 서류 등 모 든 책임을 공정한 제3자에게 맡기어 이해당사자의 권리와 의무를 동시에 처리하기 위한 제도로 서 부동산거래에서 거래개시시점과 종결시점 사이에서 발생할 수 있는 사고를 미연에 방지할 수 있는 제도적 정치를 말한다. 에스크로업은 부동산거래가 복잡하고 발전된 사회에서는 필수 적이며, 실제로도 복잡한 저당채무액 등을 정밀하게 검산하고, 소유권이전등기 절차·금융·보 험까지 대행하고 있다.

_{📖 p.36}

여과현상(filtering)

주택을 저소득계층이 거주하는 저가주택과 고소득계층이 거주하는 고가주택으로 구분할 때 소 득의 증·감, 주거지역의 개발 등으로 저가주택에서 고가주택으로, 고가주택에서 저가주택으로 이동하는 현상을 주택의 여과현상이라 한다. 과현상에는 하향여과와 상향여과가 있다. ①하향여과(filtering-down) : 상위계층이 사용하던 고가주택이 하위계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다. ②상향여과(filtering-up) : 하위계층이 사용하던 저가주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층 의 사용으로 전환되는 것을 말한다.

_{📖 p.36}

연금의 미래가치 계수(연금의 내가계수)

매년 1원씩 받게 되는 연금을 이자율 r 로 계속해서 적립했을 때 n년 후에 달성되는 금액을 구하 는 계수로 매 기간마다 일정액을 불입했을 때 기간 말에 달성되는 누적액을 구하는데 이용된다. (1+r) n- 1 이다. 공식은 r 감채기금계수와 역수관계에 있다.

_{📖 p.36}

연금의 현재가치 계수(연금의 현가계수)

매년 1원씩 n년 동안 받게 될 연금을 일시불로 환원한 액수로 일정기간동안 매 기간마다 일정액 을 타게 될 때 이것의 현재가치를 구하는데 이용된다. 1-(1+r) - n 공식은 이 사용된다. r 저당상수와 역수관계에 있다.

_{📖 p.36}

영속성(永續性)

토지는 사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성이 영속성이다. 영속성은 불변성, 비소모성, 내구성, 불괴성 등이라고 하는데 이 특성은 토지와 건물에 차이가 있으며 파생되는 특징은 다음과 같다. ① 부동산활동을 장기적으로 하게 한다. ② 소유의 이익과 이용의 이익을 구별시키며 임대차시장이 발달하는 근거가 된다.

_{📖 p.36}

예측의 원칙(豫測의 原則)

예측의 원칙이란 부동산의 가격 형성요인과 지역특성, 가격수준은 부단히 변하고 이에 따라 부 동산가격도 변동되기 때문에 평가활동에 있어서는 그 요인의 추이나 동향에 대한 예측을 하여 야 한다는 원칙이다. 부동산가격은 그 부동산 자체의 변화에 의하여 변하는 것보다 일반적으로 부동산을 둘러싼 사 회적·경제적·행정적 요인의 변화에 따라 변하므로 과거 및 현재 뿐만 아니라 미래의 장기적 예측에 의하여 현재의 가격결정에 영향을 미치게 된다.

_{📖 p.37}

완전경쟁시장

똑같은 질을 가지고 있는 제품의 매도자와 매수자가 다수이면서 제품에 대한 완전한 정보를 가 지고 있어 누구도 시장가격에 영향을 미칠 수 없을 만큼 경쟁이 이루어지고 있는 시장을 말한 다. 따라서 개별기업은 시장의 가격을 주어진 대로 받아들이는 가격순응자가 되며 일물일가의 법칙이 성립된다.

_{📖 p.37}

외부효과

어떤 경제활동과 관련하여 시장의 교환과정에 참여하지 않는 다른 사람에게 의도하지 않는 혜택 이나 손해를 가져다주는 데도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 것을 외부효과라 한다. 정(＋)의 외부효과는 시장기구를 통하지 않고 이익을 받은 사람이 그에 대한 대가를 지불하지 않는 경우로 외부경제라고도 한다. 그 반대로 다른 사람에게 의도하지 않은 손해를 입히고도 이에 대한 대가를 지불하지 않는 경우를 부(－)의 외부효과라 한다.

_{📖 p.37}

요구수익률

투자에 뒤따르는 위험에 대한 비용을 감안한 최소한의 수익률을 요구수익률 또는 외부수익률이 라고 한다. 투자를 한다는 것은 몇 개의 투자방법 중에서 다른 곳에 투자를 하는 기회를 포기한 다는 데서 요구수익률을 기회비용이라고도 한다. 요구수익률은 위험을 감안한 수익률로서 위험이 크면 클수록 요구수익률도 커진다. ○ 요구수익률＝무위험률＋위험할증률＋예상인플레율

_{📖 p.37}

용도의 다양성

토지는 주거용지·공공용지 및 산업용지 등으로, 산업용지는 다시 1차·2차·3차 산업용지 등 다양한 용도로 사용될 수 있는데 이 특성을 용도의 다양성이라고 한다. 용도의 다양성으로부터 파생되는 특징은 다음과 같다. ① 인문적 특성 중 최유효이용의 판단 근거가 된다. ② 이행과 전환을 가능하게 한다.

_{📖 p.37}

원가법

원가법이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정하여 대상물건이 가지는 현 재의 가격을 산정하는 방법을 말하고 원가법이라고도 한다. 이 방법에 의하여 구한 가격을 복성 가격(적산가격)이라 한다. 원가법의 정도는 재조달원가와 감가상당액의 적정한 파악에 좌우되며 주로 건물 등 상각자산의 평가에 널리 사용된다. 토지는 생산비의 개념이 없어 원가법으로 적용이 불가능하나 매립지나 조성택지와 같이 원가개 념이 성립될 수 있는 토지는 복성가격으로 평가할 수 있다.

_{📖 p.38}

원금균등상환방식(균등상환저당) = 체감식 상환방법

저당원금은 매 기간 일정하게 상환하고, 이자는 매 기간 말의 저당잔금에 이자율을 적용하여 상환하는 방법으로 체감식 융자금상환방법이라고도 한다. 상환기간동안에 원금상환액은 일정 하고, 이자는 감소하게 되므로 기간의 경과에 따라 저당지불액(원금＋이자)은 감소하게 된다.

_{📖 p.38}

원리금균등상환방식(균등지불저당)

일정기간에 원금과 원금에 대한 일정률의 이자를 매월 지불하는 상환방법을 원리금 균등상환방 법이라고 한다. 상환기간동안 원금과 이자의 합계(저당지불액)가 균등한 방법으로, 상환기간 초기에는 전체 상 환금액 중 이자지불액이 많고 기간 말에 가까울수록 원금지불액이 많아진다. 따라서 저당대출자 입장에서 볼 때, 원리금균등상환방식보다 원금균등상환방식이 보다 채무불이행의 위험이 낮다. 부동산금융에서 가장 보편화된 차금지불방법으로 특히 주택금융이나 건물의 장기저리 대부에 이용된다.

_{📖 p.38}

원리금 수취권

저당대출시 또는 저당유동화 증권에 투자했을 경우 일정기간마다 원금과 이자를 받을 권리를 말한다.

_{📖 p.38}

위치성(位置性)

토지이용이 상대적 위치에 따라 영향을 받는 것을 말한다. 일반적으로 접근성이 좋을수록 그 부동산의 가치가 높아진다. 접근의 정도는 어떤 대상물이 인간생활에 필요한 경우라도 그 접근 성이 지나치면 불리한 경우가 있으며, 거리와의 접근성은 일단 가까우면 접근성이 좋은 것으로 생각되나 때로는 가까우면서도 주차문제, 일반통행문제, 가로의 횡단문제 등으로 인하여 위치 로서 나쁜 경우가 있다. 또한, 접근성은 용도에 따라 달라지는데, 공업지로 보면 유리한 위치라 도 주거지로 보면 불리한 위치가 될 수 있다.

_{📖 p.38}

위치의 가변성(변화성)

토지는 토지를 둘러싸고 있는 인문적 환경이 변하면 토지의 가치가 변화하는데 이를 위치의 가 변성이라고 하며 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성으로 나눠 설명된다. ① 사회적 위치의 가변성 : 가구구조의 변화, 인구의 변화, 공장·학교의 이전 ② 경제적 위치의 가변성 : 소득의 변화, 교통체계의 변화 ③ 행정적 위치의 가변성 : 토지거래 허가제, 양도소득세변화, 주택정책의 변화

_{📖 p.39}

위탁관리(외주관리)

소유자 자신이 관리하지 않고 부동산관리를 전문적으로 하는 전문업자에게 맡겨 관리하는 방식 이다. 최근에 많이 이용되는 방식으로 가장 진보된 관리방식이라고 하는데 이 방식은 빌딩고층 화에 따른 고도의 관리기술의 필요성 때문이다.

_{📖 p.39}

위험선호형

위험을 선호하는 인간행동으로 위험이 커지더라도 보상의 대가기회가 존재한다면 그 수익률이 적게 상승하더라도 기꺼이 위험을 감수하려는 유형을 말한다.

_{📖 p.39}

위험혐오적

기대수익률이 동일한 두 개의 투자대안이 있을 경우 투자자는 덜 위험한 쪽을 선택하는데 이러 한 행동을 위험혐오적이라 한다. 위험혐오적이라는 말은 투자자는 전혀 위험을 감수하려고 하지 않는다는 것을 의미하는 것이 아니라 감수할 만한 유인책이 있는 위험이거나 회피할 수 없는 위험일 경우 투자자는 기꺼이 이를 감수한다.

_{📖 p.39}

유사지역

유사지역이란 인근지역의 지역적 특성과 유사한 지역 특성을 갖는 다른 지역을 말한다. 따라서 인근지역과 인접해 있느냐의 여부와 관계없이 지역적 특성이 유사하면 유사지역이 된다. 인근 지역과 지리적 위치는 다르나 물리적·경제적·사회적(인구)상태로 보아 용도적·기능적으로 유사하여 지역구성 요소가 동질적이고 인근지역과 대체성을 갖는다.

_{📖 p.39}

유상도시이론

베리(Berry)의 유상도시이론은 도시내부구조가 도로의 발달로 동서남북으로 띠 모양을 이루며 발전해 간다는 이론이다. 이는 교통기관의 현저한 발달로 종래 도시 내부에 집약되어 있던 업무 시설과 주택이 간선도로를 따라 확산 입지하는 경향이 있다고 자동차를 이용해서 도시성장구조 이론을 전개하였다.

_{📖 p.39}

유효조소득

부동산임대 투자시에 임대료 수익계산시 가능조소득에서 공실 및 불량부채 충당금을 빼고 기타 소득을 더한 것을 말한다.

_{📖 p.39}

의제(擬制)부동산

등기·등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급하는 특정의 동산이나 동산과 일 체로 된 부동산의 집단을 의제부동산 또는 준부동산이라고 한다. 외제부동산에는 광업재단, 공장재단, 선박(20톤 이상), 건설기계, 항공기, 자동차, 어업권, 입 목(立木)등이 있다.

_{📖 p.40}

2차 저당시장

저당 대출기관과 다른 투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장이다. 2차 저당시장에서는 1차 대출기관들이 그들이 설정한 저당을 팔고 자금을 조달하는데 결정적인 역할을 하므로 2차 저당시장은 저당이 유동화되는데 결정적 역할을 한다.

_{📖 p.40}

이체증권(MPTS)

저당담보증권의 한 종류인 이체증권은 근거가 되는 모저당의 저당지불액이 매월을 단위로 불입 되는데 매월을 단위로 하여 원금과 이자를 지불받는다. 이것은 차입자가 지불하는 부채서비스 액에서 저당관리비용을 제하고, 바로 투자자에게 지불되기 때문에 이체증권이라 한다. 그리고 중간에 원금의 전부가 조기에 상환되면 투자자는 그때 일시에 많은 금액을 지불받게 되고 이 증권은 만기보다 일찍 끝나게 된다.

_{📖 p.40}

이행지

용도지역의 세분화된 지역 내에서 그 용도전환이 이루어지고 있는 이행토지를 이행지라 한다. 예를 들면 개발사업으로 공업지역이 주거지역으로 이행되고, 주거지역이 상업지역으로 이행되 고 있는 토지를 말한다.

_{📖 p.40}

인근지역

인근지역이란 대상동산이 속해 있는 지역으로 대상부동산의 가격형성에 직접적으로 영향을 주 는 지역적 특성을 가진 지역을 말한다. 인근지역은 대상부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미치고 지역 내의 부동산은 상호 대체 경쟁관계가 있고 동일한 지가수준을 가지며 용도적·기능적 동질성을 갖는다.

_{📖 p.40}

인근지역의 생애주기

거래대상이나 평가대상이 되는 대상부동산이 속한 지역을 인근지역이라고 하는데 동·식물에 서 나타나는 생태학적 성쇠현상을 인근지역이라고 하는 지역에 적용하여 인근지역이 개발되어 성장하고 쇠퇴하는 과정을 주기적으로 파악하여 각 국면에서 나타나는 여러 가지 현상을 설명 하는 이론을 인근지역의 생애주기라고 한다. 인근지역의 생애주기별 특성은 다음과 같다. ①성장기(개발기) : 지가의 상승이 활발하여 투기적 경쟁이 치열하고 주민의 유동이 많은 주기 이다. ②성숙기 : 부동산가격, 지역기능이 정점에 도달하여 지가와 지역주민의 사회적·경제적 수준 이 최고로 높고 지역주민의 유동이 적으며 입지경쟁도 안정된 주기이다. ③쇠퇴기 : 지가 수준이 하락하여 고소득층은 이 지역을 떠나고 사회적·경제적 지위가 보다 낮은 주민들이 이주하여 오는 필터링(filtering)현상이 시작되는 주기이다. ④천이기(遷移期) : 쇠퇴기에 재개발이 이루어지지 않고 종래의 건축상태를 그대로 유지·수선 해 갈 경우 도래하는 단계로, 하향여과가 활발해져 지가는 가벼운 상승현상이 나타나기도 하나 전체적으로 볼 때는 쇠퇴기보다는 지가상승률은 낮아진다. ⑤악화기 : 지역이 소유자들에 의해 포기되는 기간으로 떠돌이 노동자, 사회적 지위가 가장 낮 은 사람이 유입되고 슬럼기 직전의 단계이다.

_{📖 p.40}

인접성(隣接性)

토지는 본래 연속되어 있고 반드시 다른 토지와 연결되어 있으며 인접토지와 긴밀한 공간관계 에 있다는 성질로 연결성이라고도 하는데 다음과 같은 특징을 파생시킨다. ① 부동산에서 용도면에서 대체가능성이 존재한다. ② 개발이익의 사회적 환수논리의 근거를 제공한다. ③ 인접지와 협동적 이용을 필요화시킨다.

_{📖 p.41}

일괄평가

평가는 대상물건을 개별로 행하는 것이 원칙이지만 2개 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있는데 이를 일괄평가라 한다. 예를 들면, 2필지 이상의 토지가 일단지로 이용되고 있어 이를 일괄평가하는 경우나 구분소유건물에 있어 대지와 건물을 일괄하여 평가하는 경우를 말한다.

_{📖 p.41}

일반중개의뢰계약(open listing)

부동산 중개의뢰에서 부동산 의뢰인이 다수의 중개업자에게 동등한 기회로 부동산 판매를 의뢰 하는 계약을 일반중개의뢰계약이라고 한다. 이 계약은 우리나라에서 현재 가장 많이 이용하는 방법이나 선진국에서는 별로 사용되지 않는다.

_{📖 p.41}

일시불의 미래가치 계수

1원을 이자율 r로 저금했을 때 n년 후에 찾게 되는 금액으로 기간 초에 불입된 일시불에 대해서 일정기간 후 원리금의 합계를 구하는데 이용된다. 공식으로는 (1+r) n를 사용한다.

_{📖 p.41}

일시불의 현재가치 계수

할인율이 r %일 때 n년 후의 1원이 현재 얼마만한 가치가 있는가를 나타내는 것으로 일정기간 후의 일시불과 동등한 가치를 가지는 현재의 액수를 구하는데 이용된다. 공식으로는 (1+r) n = (1+ r) - n를 사용한다.

_{📖 p.42}

1차 저당시장

저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말하는데 1차 저당대출자들은 주택을 구입하고자 하는 일반수요자와 새로이 부동산을 공급하고자 하는 건설업자에게 저당을 설정하고 자금을 대여하고 있다. 1차 저당대출자들은 저당을 자신들의 자산 포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고 자금의 여유 가 없으면 2차 저당시장에 팔기도 한다.

_{📖 p.42}

임대사례비교법

임대사례비교법이란 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정과 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

_{📖 p.42}

임대차계약

부동산 임대차계약이란 해당 부동산의 임차자와 임대자간의 권리와 의무관계를 규율하는 계약 인데 임대차계약은 임대차에서 발생하는 임대료·부동산세금·보험료·수선비·부과금 등의 조건을 어떻게 하느냐에 따라 종류가 다르다. 임대료 등의 지급조건을 어떻게 결정하느냐에 따라서 조임대차(gross lease), 순임대차(net lease), 비율임대차(percentage lease)의 유형이 있으나 상호간의 협상에 의해 변형된 유형도 나타난다.

_{📖 p.42}

임장활동(臨場活動)

부동산은 부동성이라는 물리적 특성과 대물활동이라는 부동산활동의 속성 때문에 부동산을 거 래·이용·관리·평가 등을 하기 위해서는 직접 현장에서 확인하고 대상부동산의 개별적 상태 등을 직접 점검하는 것이 필요한데 이것을 부동산의 임장활동이라고 한다.

_{📖 p.42}

임차자 정착물

임차자의 편의에 의해 설치한 정착물로써 부동산 정착물에 해당되지 않으며, 그 소유권은 원칙적 으로 임차자에게 있다. 임차자 정착물에는 거래정착물, 농업정착물, 그리고 가사정착물이 있다.

_{📖 p.42}

입지경쟁

입지잉여가 높은 토지는 한정되어 있고, 그 토지를 원하는 입지주체는 많으므로, 유사한 업종에 속하는 입지주체들끼리 보다 유리한 입장에서, 보다 유리한 이용을 하려는 경쟁을 말한다.

_{📖 p.42}

입지선정

입지선정이란 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견하는 것을 말하며 때로는 주어 진 부동산의 적정한 용도를 결정하는 역할도 포함한다. 전자는 협의의 입지선정이라 하고 후자 는 광의의 입지선정이라 한다. 입지는 정적이고 공간적인 개념인데 반해, 입지선정은 동적이고 공간적 시간적 개념이라 할 수 있다.

_{📖 p.43}

입지인자

특정장소에 입지함으로써 얻게 되는 비용절약상의 이익을 입지인자라 하는데 입지조건의 평가요 소 혹은 평가항목을 의미한다. 입지인자는 크게 경제적 인자와 비경제적 인자로 구분할 수 있다. 경제적 인자란 입지인자 중 경제적 이익에 관한 인자를 말하고 비경제적 인자라 함은 경제적 인자 이외의 인자를 말한다.

_{📖 p.43}

입지잉여

입지조건이 다른 입지보다 양호함으로써 다른 입지에서 얻어지는 이윤보다 많은 초과이윤을 입 지잉여라 한다. 입지잉여는 입지조건이 같은 경우라도 모든 입지 주체에 똑같이 생기지 않으며 입지주체가 그 위치를 최유효이용할 수 있는 경우에 생기는 것이다. 입지잉여가 0인 경우를 한계입지라 하고 입지잉여가 플러스인 경우를 입지조건이 좋다고 하며 입지잉여가 마이너스인 경우를 입지조건이 나쁘다고 한다.

_{📖 p.43}

입찰지대곡선

제한된 토지에 대한 입지경쟁의 결과 도심으로부터 거리에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것을 입찰지대곡선(bid rent curve)이라 한다.

_{📖 p.43}

자가관리(직접관리)

부동산을 소유자 자신이 직접 관리하는 방식을 말하는데 이 방식은 가장 오래된 부동산관리방 식으로 빌딩 임대업자나 소규모 부동산투자가들이 많이 이용하고 있다. 자치관리, 자영관리라 고도 한다.

_{📖 p.43}

자본이득

부동산 투자로 인해 창출되는 수익에는 기간 중의 소득이득과 기간말(처분시)에 발생하는 자본 이득이 있다. 즉 자산가치의 상승에 따른 이익을 말하며, 당해 자산을 매각시 실현되는 것으로 매매차익, 양도차익이라 한다.

_{📖 p.43}

자본회수세

자본회수란 부동산학에서 감가상각을 의미하는데 감가상각을 초과한 금액에 대하여 부과하는 세금을 말한다.

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잔금비율

주택융자금을 만기 전에 상환하는 경우 상환시점을 기준으로 미상환된 원금을 계산해야 한다. 저당대부액 중 미상환된 원금을 잔금이라 하고, 대출금 중에서 잔금이 차지하는 비율을 잔금비 율이라 한다.

_{📖 p.44}

잔여법(殘餘法)

건물부지와 같이 복합부동산으로부터 발생하는 전체의 순이익에서 구성부분인 토지·건물 중 어느 일방의 순이익을 공제함으로써 잔여토지 또는 건물의 순이익을 구할 수 있는데 이를 잔여 법이라 한다. 잔여법에는 토지잔여법과 건물잔여법이 있으며 수익배분의 원칙이 이론적 근거가 된다. ①토지잔여법 : 토지와 건물로 구성된 복합부동산에서 건물에 귀속하는 순이익을 공제하여 토 지의 순이익을 구하는 방법이다. 토지의 순이익을 토지의 환원이율로 나누면 토지의 수익가 격을 구할 수 있다. ②건물잔여법 : 건물과 토지의 복합부동산의 순이익에서 토지에 귀속된 순이익을 공제하여 건 물의 순이익(상각전)을 구하는 방법이다. 건물의 상각전 순이익을 건물의 상각후 환원이율 에 상각률을 더하여 나누면 건물의 수익가격을 구할 수 있다.

_{📖 p.44}

재래적 저당

각종 금융기관에서 일반대출자들을 상대로 담보부동산의 가치와 차입자의 신용상태 등을 분석 한 후에 저당대부를 해주는 제도를 재래적 저당 또는 전통적 저당이라 한다. 재래적 저당은 차 입자가 채무를 불이행했을 경우 정부에서 대출자의 손해를 대신 보장해준다는 것을 보증하는 정부보증프로그램이 없기 때문에 정부지원저당보다 대부기간이 짧고 부동산가치에 대한 대부 비율도 낮은 것이 일반적이다.

_{📖 p.44}

재산3분법

재산을 부동산·증권·예금 중 어느 한 가지에만 집중시키지 않고 부동산·증권·예금 3분야 에 분산하여 투자하는 것을 말한다. 이 재산 3분법은 경기변동에서 오는 위험부담으로부터 벗어나고 수익을 안정적으로 취하자는 데 목적을 둔 자산관리방법이다.

_{📖 p.44}

재조달원가

재조달원가란 현존하는 물건을 가격시점에서 원시적으로 재생산 또는 재취득하는 것을 상정하 는 경우에 필요한 적정원가의 총액을 말한다. 도급건설한 경우 수급인에게 지불되는 표준적인 건설비와 도급인이 별도로 지불하는 통상의 부 대비용을 합한 것이다.

_{📖 p.45}

저당권의 유동화

저당권 자체를 하나의 상품처럼 유통되게 하는 것을 저당권의 유동화라 한다. 즉 부동산저당권 을 다시 유통시켜 신용 창조의 수단으로 활용하는 것을 말한다. 저당권의 유동화는 당초 부동산자금 융자를 한 기관 외에 다른 기관을 부동산저당채권에 투자 케 하여 간접적으로 자금이 부동산부문으로 흘러 들어오게 한다. 미국에서는 1차 대출기관이 일시적으로 취득한 저당을 모아서 2차 대출기관에 매매하여 자금을 회수, 거래은행의 대출을 갚음으로써 단기자금이 장기자금으로 전환되고 있다.

_{📖 p.45}

저당담보증권(MBS)

저당담보증권이란 저당대출기관, 저당회사, 기타 투자자들이 설정하거나 사들인 저당을 담보로 해서 발행하는 새로운 형태의 증권을 말한다. 이 저당담보증권은 지급이 보증되기 때문에 시장 에서 쉽게 유동화될 수 있다. 그리고 근거되는 모저당이 고정이자율 저당이었다고 하더라도 저당담보증권은 가변이자율로 발행될 수 있고 한 개의 저당을 여러 개로 쪼개어 저당담보증권을 발행할 수도 있다. 종류로는 이체증권, 저당채권, 참여증서, 다계층채권(CMO) 등이 있다.

_{📖 p.45}

저당대출제도

저당(mortgage)은 부동산을 담보로 해서 필요한 자금을 융통하는 것으로 이 때 차입자를 피저 당권자(mortgagor)라 하고 대출자를 저당권자(mortgagee)라고 한다. 저당대출이란 부동산을 담보로 제공하고 사용을 공여 받는 금융의 형태를 지칭하는데 저당대출 제도란 금전대차관계에 있어서 차주의 채무변제를 담보하기 위하여 차주 또는 제3자 소유의 부 동산에 저당권을 설정하고 채권자는 담보물상의 채권을 채무불이행시에 행사함으로써 자기 채 권을 충족시킬 수 있는 제도이다.

_{📖 p.45}

저당상수= 연부상환률

저당상수는 현재 1원을 이자율 r로 n년 동안 빌렸을 때 매년 갚아야 할 원리금을 말한다. 저당 지불액을 구하기 위해서 저당금액에다가 저당상수를 곱하는 것으로, 일정액을 빌렸을 때 원리 금 균등상환방식으로 상환하는 경우 매 기간마다 갚아나가야 할 원금과 이자의 합계를 구하는 데 이용된다. r 1-(1+r) - n 을 사용한다. 공식으로는

_{📖 p.45}

저당채권(MBB)

저당담보증권의 한 종류로 저당차입자의 만기 전 변제는 안정된 수익을 바라는 투자자들에게 위험으로 작용하므로 저당투자자들은 이 같은 위험을 제거할 수 있는 다른 형태의 투자대안을 원하는데 이것이 바로 저당채권이다. 저당담보증권의 매수자가 발행자의 만기 전 변제에 대해 방어하는 것을 ‘콜방어’라 하는데, 저 당채권은 매수자가 콜방어를 할 수 있는 장치가 마련되어 있다. 저당채권은 이체증권처럼 매월 원금과 이자를 지불받는 것이 아니라, 보통 6개월을 단위로 원 금과 이자를 지불받는다. 그리고 저당채권의 이자율로는 사전에 정해진 쿠폰이자율(coupone rate)이 적용된다.

_{📖 p.46}

적산법(積算法)

적산법이란 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상 물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다. 이 방법은 주로 임대사례가 적어 임대사례비교법의 적용이 곤란한 경우에 주로 이용되며 이 방 법에 의하여 구하는 임료를 적산임료라 한다.

_{📖 p.46}

적합의 원칙

부동산이 그 유용성(수익성 또는 쾌적성)을 최고도로 발휘하기 위해서는 부근 환경에 적합하여 야 한다는 원칙이다.

_{📖 p.46}

전문품점

고객이 특수한 매력을 찾으려 하며 구매를 위한 노력을 아끼지 않고 유명상표 상품을 갖춘 상점 을 전문품점이라 한다. 고급의상, 고급향수, 고급시계, 골프용구 등이 이에 해당되며, 가격수준 이 높으므로 구매결정에 신중을 기한다.

_{📖 p.46}

전속중개의뢰계약(exclusive agency listing)

부동산중개의뢰에서 특정중개업자에게 거래를 성사시킬 수 있도록 특권을 부여하는 형태의 중 개의뢰계약이 전속중개계약이다. 이는 부동산소유자에게 가장 유리한 형태로서 중개업자의 개 입 없이 의뢰인이 직접 계약을 성립시킨 때에는 중개업자는 보수를 받지 못한다는 점에서 독점 중개의뢰계약과는 다르다.

_{📖 p.46}

전이현상

부동산현상은 지역적이고 국지적 현상인데 이 부동산현상이 지역상호 간에 옮겨가는 운동을 전 이라 하며 전이현상에는 확대현상과 수축현상이 있다. ①확대현상 : 어떤 부동산현상이 발생한 지역에서 다른 지역을 향하여 급격히 또는 서서히 이 동하는 현상(부동산투기현상, 개발현상 등) ②수축현상 : 부동산현상이 광역적으로 확대된 후에 그 지역적 규모가 점점 축소되는 현상

_{📖 p.46}

절대적 위치

절대적 위치란 지리적 좌표로 결정되는 토지의 위치를 말하는데 물리적 위치라고도 한다.

_{📖 p.47}

절대지대설

자본주의 경제에 있어서 모든 토지는 사유화되어 있으므로 토지를 사용하기 위해서는 그 소유 자에게 사용료를 지불하여야 하고 이 사용료는 생산력과는 전혀 무관하게 요구되는 것이므로 이를 절대지대라고 하고 이 이론을 절대지대설이라고 한다.

_{📖 p.47}

점두광고(店頭廣告)

점포의 간판, 유리창 등에 하는 광고를 말한다.

_{📖 p.47}

점이지대(漸移地帶)

중심업무지구를 둘러싸고 있는 불량한 주거지구로서 중심업무지구에 입지하였던 업무시설이나 주변의 경공업이 주거지를 잠식하고 있어 거주환경이 더욱 악화되고 있는 지대이다. 이 지대의 내측에는 경공업지구가 있고 외측에는 불량주거지대가 나타나고 있다. 전이지대 또는 천이지대라고도 한다.

_{📖 p.47}

정률법(定率法)

정률법은 부동산의 매년 말 가격에 일정한 상각률(정률)을 곱하여 매년의 상각액을 구하는 방법 이다. 즉, 매년 말의 상각잔고에 대하여 정률을 곱하여 상각액을 산출하는 것이므로 상각이 진 행됨에 따라 잔고가 감소하여 상각률은 불변인데도 상각액은 점차 감소하므로 체감상각법 또는 잔고점감법(殘高漸減法)이라고도 한다. 초기에 감가액이 많아 안전하게 자본을 회수할 수 있는 방법으로 기계, 기구의 감가상각액 산정 시 주로 적용된다.

_{📖 p.47}

접근성(接近性)

어떤 대상물에 도달하는데 시간적·거리적·경제적 부담이 적은 것을 의미하는 상대적인 거리 관계를 말한다. 일반적으로 접근성이 좋을수록 그 부동산의 입지조건이 좋고 그 가치도 크다.

_{📖 p.47}

정박임차자= 중요임차자

은행, 증권회사와 같이 특정 건물에 장기 임차하는 임차인을 정박임차자라 하는데, 이들 정박임 차자들은 일단 한곳에 입지를 정하게 되면 좀처럼 이동하지를 않는다. 따라서 임대의 안전성확 보 및 편의점 등 군소임차자유인에 유리하다.

_{📖 p.47}

정(正)의 외부효과

한 경제주체의 생산 또는 소비행위가 시장메커니즘을 통하지 않고 다른 제3자에게 미치는 유리 한 효과를 말하며, 공원, 호수 같은 자연경관, 인근지역의 효율적 관리 등이 있다.

_{📖 p.48}

정상가격

통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래 당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말하는데 정상가격의 조건은 다음과 같다. ① 대상물건이 시장성이 있어야 한다. ② 통상성이 있는 시장에서 성립된 가격이어야 한다. ③ 통상적인 시장에서 충분한 기간 방매된 후 합의되는 가격이어야 한다. ④ 정상가격은 매매당사자 간에 자유의사로 합의될 수 있는 매매가능가격이어야 한다. ⑤당사자가 부동산시장의 추이에 정통하고 대상부동산의 경제가치나 시장성에 정통하여야 한다.

_{📖 p.48}

정액법(定額法)

정액법은 대상물건의 감가총액을 단순한 경제적 내용연수로 평등하게 분배하여 매년의 감가액 으로 하는 방법이다. 정액법은 균등상각법이라고도 하는데 계산이 간편하다는 장점이 있어 건 물 등의 상각자산에 많이 이용되고 있으나 매년 일정하게 감가하기 때문에 실제의 감가와 일치 하지 않는 단점이 있다.

_{📖 p.48}

정착물

정착물이란 토지와 결합되어 사용되고 있으며 토지와 분리하여 사용하는 것이 불가능한 물건을 말한다. 정착물 중에는 토지와 법률상으로 독립된 부동산으로 간주되는 건물과, 독립성이 없고 토지의 일부에 지나지 않는 수목, 돌담, 교량 등이 있다.

_{📖 p.48}

조건부평가

조건부평가는 현황평가에 대립되는 개념으로 대상물건이 있는 상태대로 가치를 평가하는 것이 아니라 일정한 조건이 있는 상태에서 평가하는 것이다.

_{📖 p.48}

조방한계

조방한계란 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 수익밖에 얻을 수 없는 집약도를 말한다. 따라서 조방한계는 토지이용 집약도의 하한선을 의미한다.

_{📖 p.48}

조세의 귀착(歸着)

전가된 실질적인 조세부담이 각 경제주체들에게 최종적으로 낙착되는 결과를 조세의 귀착이라 한다. 재산세는 정부에 의해서 주택의 공급자(임대인)에게 부과되나 부과되는 세금의 상당부분 은 수요자(임차인)에게도 전가되는데 임대인과 임차인 사이에서 세금이 어느 정도로 배분되느 냐 하는 것은 수요·공급의 상대적 탄력성에 달려 있다.

_{📖 p.48}

조세의 전가(傳家)

조세가 최초에 어느 한 경제주체에게 부과되었을 때 각 경제주체들이 자신의 경제활동에서 부 과된 조세의 실질적인 부담의 일부 또는 전부를 다른 경제주체에게 이전하는 것을 조세의 전가 라 한다.

_{📖 p.49}

조임대차(gross lease)

임차인은 순임대료·부동산세금·보험금·특별부과금 등을 합한 총(조)임대료를 임대인에게 지불하는 방식으로 아파트와 같은 주거용 부동산에 많이 적용된다.

_{📖 p.49}

주거분리

고소득층 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상을 말한다. 주거분리현상 은 도시 전체적인 측면에서 뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 일어난다.

_{📖 p.49}

주택개발금융

주택건설을 촉진하려는 목적에서 주택건설업자의 건설활동에 수반되는 자금융통의 필요성에 대응하여 이를 지원해 주는 건설업자에 대한 금융이다.

_{📖 p.49}

주택 서비스

주택 서비스란 주택이 소유자에게 제공하는 효용을 말한다. 주택을 물리적 실체로 보지 않고 주택 서비스를 제공하는 효용의 주체로 보면, 주택은 동질적 상품으로 취급될 수 있다.

_{📖 p.49}

주택소비금융(저당대부)

주택의 거래를 원활히 하고 국민의 지불능력을 높이기 위해 주택을 구입하거나 개량하고자 하 는 사람에게 주택을 담보로 하여 자금을 융자해 주는 가계에 대한 금융이다.

_{📖 p.49}

주택유량

일정기간의 주택량을 주택유량이라고 하는데 일정한 기간 동안에 공급자들이 공급하고자 하는 주택의 양을 주택유량의 공급량이라고 하고 일정한 기간 동안에 수요자들이 보유하고자 하는 주택의 양을 주택유량의 수요량이라고 한다.

_{📖 p.49}

주택저량

일정시점의 주택량을 주택저량이라고 하는데 일정시점에 존재하는 주택의 물리적인 양을 주택 저량의 공급량이라고 하고, 일정시점에 수요자들이 보유하고자 하는 주택의 양을 주택저량의 수요량이라고 한다.

_{📖 p.49}

준강성 효율적 시장

현재 공표되는 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라 하고 기본적 분석을 하여 투자를 하더라도 기본적 분석이 벌써 반영되어서 정상 이상의 이익을 올릴 수 없는 시장이 있다. 이와 같이 어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되기 때문에 공표되는 어떤 새로 운 정보로 정상 이상의 초과이익을 올릴 수 없는 시장을 준강성 효율적 시장이라고 한다.

_{📖 p.49}

지가(地價)

지대를 토지사용에 대한 대가라 하면, 지가는 미래의 지대총량을 현재가치로 환산한 것이다. 그리고 지대는 토지용역의 대가를 말하고, 지가는 토지교환의 대가를 말한다.

_{📖 p.50}

지가구배현상

한 도시를 이루고 있는 토지의 지가(地價)는 도심이 가장 높고 도심에서 외곽 쪽으로 갈수록 점점 낮아진다. 이는 도심의 토지는 집약적이고 외곽으로 갈수록 조방적이기 때문이다. 도심의 지가수준이 가장 높은 곳은 100%입지라고 하고 도심에서 멀어짐에 따라 지가수준은 낮 아지는 지가의 분포를 일정한 모양으로 도식화하면 도시의 지가는 원추처럼 되어 지는데 이러 한 현상을 지가구배현상이라고 한다.

_{📖 p.50}

지대(地代)

토지소유자가 그 토지의 이용자(임차인)로부터 일정기간 동안 토지이용에 대한 대가로 받는 보 상을 지대라 한다. 즉 토지용익의 대가이다. 지대는 토지용익의 대가라는 점에서 토지소유권에 대한 가격인 지가와는 구별된다.

_{📖 p.50}

지렛대 효과

부동산투자로부터 얻은 수익률이 대출로부터 발생하는 이자보다 높게 발생하는 경우 금전대부 를 통해서 부동산투자를 하게 된다. 이와 같이 자기자본에 금전대부금액을 합쳐서 투자할 경우 자기자본만 가지고 투자하는 것보다 수익률이 높을 때 자기 자본 이외에 대부금액을 이용하는 데 이를 대부금액의 지렛대 효과라 한다. 지렛대 효과는 다시 차입금이 지분수익을 증가시키는 정의 지렛대 효과와 감소시키는 부의 지렛대 효과로 구분된다.

_{📖 p.50}

지목(地目)

연속적으로 되어 있는 토지 위에 선을 그어서 경계를 만든 후 그 용도에 따라 지적공부인 토지 대장 또는 임야대장에 등록한 토지의 구분을 지목이라 하고 주된 용도에 따라 28개로 분류한다. 지적법에 규정된 28개의 지목은 공시법에서 참고한다.

_{📖 p.50}

지분배당률

세금공제 전 현금수지를 지분투자액으로 나눈 값으로 세전수익률이라고도 한다. 세전 현금수지승수의 역수이다.

_{📖 p.50}

지분수익률

지분수익률은 대상부동산으로부터 기대되는 모든 세전현금수지의 현재가치를 원래의 지분투자 액과 같도록 만드는 할인율(내부수익률)을 말한다. 그리고 지분수익에는 매 기간의 세전현금수 지 뿐만 아니라, 기간 말에 부동산의 처분으로 인한 세전현금수지도 포함된다. GRM(Gross Rent Multipliers). GIM(Gross Income Multipliers) 분석법 대상부동산의 총임료(GR)에 총임료승수(GRM)를 곱하여 대상부동산의 가격을 산출하는 방법을 GRM분석법이라 하고 총수익(GI)에 총수익승수(GIM)를 곱하여 대상부동산의 가격을 산출하는 방법을 GIM 분석법이라 한다. GRM 분석법 및 GIM 분석법은 장래 산출할 것으로 기대되는 수익에 기초를 두고 있기 때문에 수익방식의 일종으로 간주되며 사례부동산의 수익사례에 기초한다는 점에서 비교방식의 일종 으로 간주되어 활용되고 있다.

_{📖 p.51}

지역분석

지역분석이란 당해지역의 지역특성, 장래동향을 명백히 하여 그 지역내 부동산의 표준적 사용 과 가격수준을 판정하는 작업을 말한다.

_{📖 p.51}

지표권(surface right)

지표권이란 지표상의 토지를 배타적으로 이용할 수 있는 권리를 말하는데 작물의 경작, 건물의 신축, 지표상 물의 이용 등의 권리들이 지표권이다.

_{📖 p.51}

지하권(subsurface right)

지하권이란 토지의 소유권자가 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 이를 사용할 수 있는 권리를 말하는데 이에는 사적 지중권과 공적 지중권으로 구분할 수 있다. ①사적 지중권이란 토지소유권자가 소유토지의 지하에 있는 자갈·모래·지하수 등을 사적으 로 이용·관리할 수 있는 권리로 사적 지중공간에 해당된다. ②공적 지중권이란 토지소유권자의 권리가 미치지 않는 석탄, 광물, 석유 등이 있는 공적 지중 공간을 말한다.

_{📖 p.51}

직·주 분리

직장은 도심에 두고 거처는 도심에서 먼 곳에 둠으로써 직장과 주거지가 다른 현상을 직·주 분리라고 한다. 직·주 분리의 원인으로는 도심의 환경 악화, 도심지의 지가고, 도심지의 재개발로 인한 주택 철거, 교통수단의 발달 등을 들 수 있다. 직·주 분리의 결과 도심의 상주인구가 감소하는 공동화현상이 나타난다.

_{📖 p.51}

직·주 접근

직장과 주거를 가까운 곳에 두려는 현상으로 회귀현상이라고도 한다. 직·주 접근의 원인은 정 책적으로 유도하는 경우도 있지만 도심지가의 하락, 도심환경의 개선, 교통체증의 심화 등도 원인이 된다. 직·주 접근의 결과 도심의 건물이 고층화된다.

_{📖 p.52}

집심성(集心性) 점포

배후지의 중심지에 입지하여야 유리한 점포를 집심성 점포라 한다. 집심성 점포에는 도매점, 백화점, 고급음식점, 보석점, 미술품점, 고급의류점, 장식품점, 화장품점, 시계점, 대형서점, 약국, 영화관 등이 있다.

_{📖 p.52}

집약도

토지이용에 있어서 토지단위 면적당 투입되는 노동, 자본재의 비용을 말한다. 토지이용의 집약 도가 낮은 경우를 조방적 토지이용이라 하며, 토지이용의 집약도가 높은 경우를 집약적 토지이 용이라 한다.

_{📖 p.52}

집약한계

집약한계란 투입되는 한계비용과 한계수입이 일치되는 데까지 추가 투입되는 경우의 집약도를 말한다. 즉 이윤극대화를 가져오는 토지이용의 집약도이다. 따라서 집약한계는 토지이용 집약 도의 상한선을 의미한다.

_{📖 p.52}

집재성(集在性) 점포

동일 업종의 점포가 서로 한 곳에 모여서 입지하여야 유리한 점포를 말한다. 집재성 점포는 은 행, 보험회사, 상가의 사무실, 관공서, 서점, 기계점, 공구점, 가구점 등이 있다.

_{📖 p.52}

차지방식(借地方式)

토지유효활용방식 중 종래의 차지방식은 토지소유자가 토지를 제3자에게 임대하고 차지인이 권리금을 지불한 다음에 토지 위에 건물을 건축하여 차지권부건물로서 분양하거나 임대하던 것 이었는데 최근에는 차지계약을 체결할 때 권리금을 주고받지 않는 대신에 차지계약기간 중에 토지소유자에게 고액의 지대가 지불되고 차지계약 종료시점에는 토지는 무상으로 반환되고 건 물은 시가로 양도되는 신차지방식이 선호되고 있다. 그리고 공동사업형의 신차지방식이란 신차 지방식 중 토지 전부를 임대하는 것이 아니라 토지소유자의 토지 중 일부만을 차지권자가 차지 하여 토지소유자 소유부분과 차지부분에 공동으로 건물을 건축하여 임대사업을 공동으로 하는 공동사업형 신차지방식이다.

_{📖 p.52}

참여중개

중개업자의 부동산 중개행위는 거래당사자 사이에서 계약이 체결되도록 참여하여 소개·알선 (매개)하는 중개행위라는 측면에서 중개행위를 참여중개라고 하는데 우리나라의 과거 전통적인 거간제도는 참여중개에 속한다.

_{📖 p.53}

처분신탁

처분신탁이란 신탁회사는 수탁된 부동산을 처분해주고 그 대금을 의뢰자에게 지급해주는 신탁 형태를 말하는데 갑종 처분신탁과 을종 처분신탁으로 구분된다. ①갑종 처분신탁 : 소유자가 맡긴 부동산에 대해 처분시까지 총체적인 관리 및 처분을 신탁회 사가 행하며 처분대금을 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 신탁의 형태이다. ②을종 처분신탁 : 처분시까지의 소유권 관리 및 단순한 처분행위만을 수행하며 처분대금을 부 동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 신탁의 형태이다.

_{📖 p.53}

체계적 위험

체계적 위험이란 시장의 힘에 의해서 야기되는 위험으로 모든 부동산에 영향을 주는 피할 수 없는 위험이다. 경기의 변동, 인플레의 심화, 이자율의 변동 등에 의해 야기되는 위험 등이 체 계적 위험에 해당된다.

_{📖 p.53}

체증식(遞增式) 융자금상환방법

상환을 위한 지불금이 초기에는 낮으나 기간이 지남에 따라 지불금이 점진적으로 증가하는 상 환방법으로 젊은 직장인한테 적합한 상환방법이다.

_{📖 p.53}

총가격적산법(總價格積算法) = 총량조사법

부동산감정평가 대상부동산을 구성하는 자재량과 소요되는 노동량을 조사하여 그에 단가(單價) 를 곱하여 얻은 가격을 적산(積算)해서 기타의 부대비용을 가산함으로써 재조달원가를 구하는 방법이다.

_{📖 p.53}

최고가격제

가격의 통제의 방법 중 가격이 균형가격보다 낮은 수준에서 형성되도록 통제하여 균형가격 이 하의 가격으로 거래되도록 하는 가격제도가 최고가격제도인데 이 최고가격제는 가격을 통제하 여 소비자를 보호하는데 목적이 있다.

_{📖 p.53}

최대수요이론

뢰쉬가 주장한 이론(1954)으로서, 베버의 최소비용이론이 너무 생산비에만 치우쳐 있음을 지적 하고 총소득이 최대가 되는 지점으로 이윤극대화를 가져오는 곳이 최적입지라 하였다. 이윤극 대화를 꾀하기 위해 공장의 입지는 수요창출을 높이기 위한 시장확대가능성이 가장 풍부한 곳 에서 이루어져야 한다고 했다. 수요측면에서 접근한 공장입지론이다.

_{📖 p.53}

최소비용이론

베버가 공업입지론으로 주장한 이론으로, 공업입지는 다른 생산조건이 동일하다면 생산과 판매 에 있어 최소수송비가 드는 지점에서 이루어진다는 것이다. 이 경우 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다는 원칙을 적용하였다.

_{📖 p.54}

최소요구치

중심지 기능이 유지되기 위해 필요한 최소한의 고객 수 또는 상권의 범위를 말하며, 최소요구치 의 지역범위가 재화의 도달범위 내에 있어야 중심지가 성립된다.

_{📖 p.54}

최유효이용

객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 보유하는 사람이 합리적이고, 합법적인 최고 최선 의 이용을 할 경우를 말한다. 토지자원을 효율적으로 이용하기 위해서는 최유효이용의 원칙이 그 기준이 된다. 최유효이용 판단은 다음의 법률적·경제적·기술적 측면에서 기준하여 판단하여야 한다. ①법률적 기준 : 대상부동산을 특정용도로 이용하는 것이 지역지구제, 토지이용규제, 환경규제 등에 어긋나지 않는 합법적 이용이어야 한다. ②경제적 기준 : 해당이용에 대한 주변상황이나 수요측면에서 보아 가까운 장래에 경제적 타당 성이 있는 합리적 이용이어야 한다. ③기술적 기준 : 대상부동산의 건축가능성 등 물리적 채택가능성이 있는 이용이어야 한다. ④경험적 증거 : 최유효이용이란 합리적·합법적·물리적으로 채택 가능한 여러 가지 대안적 이용 중에서 그 이용이 최고의 수익을 올릴 수 있다는 것이 경험적 자료에 의해 지지될 수 있는 이용을 말한다.

_{📖 p.54}

최유효이용의 원칙

최유효이용의 원칙이란 부동산가격은 부동산의 최유효이용의 방법을 표준으로 하여 형성된다 는 원칙이다. 최유효이용의 원칙은 부동산의 특성인 용도의 다양성과 공급의 상대적 희소성에 서 이론적 근거를 찾을 수 있으며, 부동산가격형성의 개별 분석을 판정하는 기초가 된다.

_{📖 p.54}

최저가격제

가격의 통제방법 중 균형가격보다 높은 수준에서 가격을 정하여 균형가격 이상으로 거래되도록 하는 제도가 최저가격제도인데 이는 기업간의 과도한 경쟁을 방지하고 특정산업을 보호하여 생 산자와 공급자를 보호하는데 목적이 있다.

_{📖 p.54}

침입

어떤 지역 기능에 새로운 지역 기능이 개입되는 현상을 말한다. 이 경우에는 대개 지가상승을 수반하는데, 예컨대 기존 주택가에 빌라가 신축되기 시작하는 현상을 침입이라 한다.

_{📖 p.54}

컨설턴트(consultant)

부동산 의사결정자에게 부동산에 관련되는 제반문제나 현상에 대하여 조언을 해 주거나 다소 전문적인 일을 수행해 주고 그 대가로 보수를 받는 업을 부동산컨설팅이라고 말하고 이 업무를 담당하는 사람을 컨설턴트(consultant)라 한다.

_{📖 p.55}

타성기간(惰性期間)

타성기간이란 부동산경기의 운동이 일반경기의 진퇴에 비해 뒤지는 시간차(time lag)를 말한 다. 이러한 타성현상이 나타나는 이유는 부동산경기가 주거용, 상업용, 공업용 등 부문별 특수 순환의 가중평균치적인 성격을 갖고 있기 때문이며 부동산의 경우 착공에서 완공까지 상당한 시간이 소요되기 때문이다.

_{📖 p.55}

택지(宅地)

부동산감정평가상 용어로서 주택, 점포, 기타 여러 가지 건물 및 구축물의 부지(敷地)로 쓰이거 나 쓰이는 것이 사회적·경제적·행정적으로 합리적이라고 인정되는 지역으로, 그 지역 내의 토지를 말한다. 또한, 택지개발촉진법상 정하는 바에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공 공시설용지를 말한다.

_{📖 p.55}

택지의 성숙도

택지의 성숙도란 일정지역 내에서 대상토지가 이용될 수 있는 적당한 시기에 이르는 정도를 말 하는데 택지가 건축할 수 있는 조건을 얼마나 갖추고 있는가에 관한 개개의 택지에 대한 복합개 념이다. 통상적으로 동일택지라도 용도가 다르면 성숙도에 차이가 있으며 특히 미성숙지는 대규모의 개 발계획 또는 투기 등의 대상이 되기도 하는데 성숙도의 판단은 법률적·경제적·기술적 측면에 서 복합적으로 판단한다. ① 성숙지 : 시간의 낭비 없이 즉시 건축활동 등에 이용할 수 있는 토지 ② 미성숙지 : 택지가 성숙하기까지 상당한 기간이나 비용이 필요한 택지

_{📖 p.55}

토렌스제도

토렌스제도란 부동산의 권리를 관할법원에 등록케 하고, 법원이 등록된 부동산에 대한 권리를 보증하는 제도로 미국의 몇몇 주에서 채택되고 있는 제도이다. 권리증서상에 나타나지 않는 사항에 대해서는 권리를 인수받은 다음 사람은 아무런 책임을 지 지 않는다는 장점이 있으나 시간과 비용이 많이 들고 현재의 소유자보다 미래의 소유자를 지나 치게 보호한다는 단점이 있다.

_{📖 p.55}

토지공개념

토지는 자연적으로 공급이 유한(부증성)하므로 수요증대로 인해 지가는 상승하고 사회적 경제 잉여를 토지소유자에게만 귀속시키는 정당하지 못하는 결과를 가져온다. 토지의 이용에 있어 국가 정책적 차원에서 사익과 공익의 조화를 기하고 공공복리를 우선시킴으로써 유한한 국토자 원의 효율적인 이용과 균형을 추구하고자 하려는 토지정책적 개념이다.

_{📖 p.56}

토지자본

토지가 그 유용성을 발휘하는 데 소요되는 비용으로, 토지에 투입되어 토지로부터 분리할 수 없게 된 일종의 고정자본이다. 토지자본은 크게 도시토지자본과 농촌토지자본으로 나눌 수 있 다. 도시토지자본은 도시의 미성숙지를 매입한 매입자금 외에 택지조성이나 성토·축대·매립 공사 등을 위해서 신규 또는 추가로 투입되는 비용을 의미하므로 토지자본이라 함은 단순히 토 지의 토지매입자금이나 매입가격이 아니다. 즉 토지의 매입가격은 토지자본의 일부를 형성하는 요소이다.

_{📖 p.56}

투자가치와 시장가치

투자가치란 대상부동산이 투자자에게 부여하는 주관적 가치로서 부동산소유자로부터 기대되는 미래의 편익이 특정한 의사결정자에게 주는 현재의 값어치를 말하며 이때 환원하는 할인율로서 요구수익율이 사용된다. 시장가치란 대상부동산이 시장에서 가지는 객관적 가치로서 공정한 매매를 할 수 있는 모든 조 건이 충족된 공개경쟁 시장에서 성립될 가능성이 가장 많은 가격이다. 투자자는 투자가치가 시장가치보다 크면 투자를 하려고 할 것이고 투자가치가 시장가치보다 작 으면 투자를 하지 않는다.

_{📖 p.56}

투자결합법(投資結合法)

대상부동산에 대한 투자자본과 그것의 구성비를 고려하여 환원이율을 결정하는 방법이다. 투자 결합법은 물리적 투자결합법(토지수익과 건물수익과의 결합)과 금융적 투자결합법(저당수익과 지분수익과 결합)으로 나뉜다.

_{📖 p.56}

튀넨권

19세기 독일 경제학자 튀넨의 저서 ｢ 중에 언급된 농업지역 구분이다. 고립국｣ 튀넨은 폐쇄적인 공간인 고립국의 중심에 오직 하나의 도심이 존재하는 상태를 상정하고, 여기 에서는 도시로부터의 거리에 따라 동심원적인 6종류의 다른 농업형태의 권역이 형성된다고 하 였다. 이와 같은 권역 결정요인은 도시로부터의 거리에 따라 증가하는 수송비의 차이에 따라 생산물의 종류, 비료의 자급도, 토지의 이용방식 등에 차이가 생긴다고 하였다.

_{📖 p.56}

튀넨의 입지교차지대설

튀넨이 그의 저서 ｢ 에서 주장한 것으로 토지의 위치에 따라 지대가 달라진다는 것이다. 고립국｣ 튀넨에 의하면 지대는 생산자와 시장 간의 거리에 의해 결정된다고 본다. 즉, 도시중심지 가까 이 있어 접근성이 좋으면, 먼 거리에서 곡물을 재배한 것에 비해 수송비가 절약되는데 그 절약 분 만큼이 지대가 된다는 이론이다.

_{📖 p.57}

트랜치

저당채권의 총 발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후, 각 그룹마다 서로 상이한 이자율을 적용 하고 원금이 지급되는 순서에 따라 연속적으로 이루어지는 형태의 저당채권을 CMO(다계층저 당채권)라 하는데 이때 나누어진 각 그룹을 트랜치 또는 불어로 뜨랑쉬라 한다.

_{📖 p.57}

특정가격

물건의 성격상 정상가격으로 평가함이 부적당할 경우 또는 평가에 있어서 특수한 조건이 수반 되는 경우에 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 가격을 말한다.

_{📖 p.57}

파생수요

인간이 사용하고 소비함으로써 그들의 욕망을 직접적으로 충족하는 재화를 소비재라 하고 그러 한 소비재에 대한 수요를 직접적 수요 또는 본원적 수요라 한다. 또한 소비재를 생산하는 데 사용되는 생산재에 대한 수요는 직접수요에서 파생되어 오는 간접수요 또는 파생수요라 한다. 따라서 토지에 대한 수요는 토지 자체에 대한 직접 수요라기보다는 토지에서 만들어진 생산물 에 대한 수요에 의해서 결정된다고 보아 파생수요로 보는 것이 일반적이다.

_{📖 p.57}

판독

권리분석활동에서 판독이란 자료의 판독을 의미하는데 자료의 판독이란 위험사례를 될 수 있는 한 미리 발견하기 위한 노력으로 수집된 여러 서면 자료를 통해서 우선적으로 하자의 유무를 검토하여 발견하는 작업으로서 자료의 판독이란 임장활동(臨場活動) 전단계에서 이루어지는 활 동이다.

_{📖 p.57}

penalty이론

윙고(Wingo), 알폰손(Alonson), 밀(Mills) 등이 주장한 것으로 고용·시장·시설 등이 도심지 에 있는 것으로 가정할 경우 도심지에서 멀어질수록 penalty가 커지므로 지가는 도심지에서 멀 어짐에 따라 감소된다고 보는 이론이다.

_{📖 p.58}

편의품점

일상의 필수품을 판매하는 상점을 편의품점이라 하는데 주로 가정용 상품을 팔고 주부가 고객 이며 구매결정이 신속하고 가격 수준이 낮다. 편의품점은 상점의 접근성이 중요하다.

_{📖 p.58}

편재원료

편재원료란 광물자원과 같이 특정한 장소에서만 생산되는 원료를 지칭하며 일반적으로 편재원 료를 많이 사용하는 공장들은 원료지향형 입지를 하는 경향이 있다.

_{📖 p.58}

포괄저당

대상부동산에 이미 저당이 설정되어 있을 때, 추가자금이 필요한 차입자는 기존저당을 새로운 조건으로 재금융하거나, 후순위의 종저당을 새로 설정할 수 있는데 이러한 방식이 여의치 않을 경우 기존의 저당을 모두 포괄하는 새로운 저당을 설정할 수 있는데 이를 포괄저당이라 한다.

_{📖 p.58}

포트폴리오 이론(portfolio theory) → 포트폴리오이론

일반적으로 투자자는 한 종류의 자산에만 투자하는 것이 아니고 여러 종류의 자산에 투자하는 데, 이러한 여러 종류의 자산의 조합 또는 집합을 포트포리오라고 한다. 따라서 포트폴리오 이 론은 개인투자자나 개별기업이 한 종류의 자산에 투자함으로써 발생할 수 있는 위험을 제거하 기 위하여 여러 종류의 자산에 분산투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법 및 원리를 말한다.

_{📖 p.58}

표준지

표준지란 일정한 지역마다 그 지역의 토지들을 대표할 수 있는 표준적 이용이나 규모가 되는 토지로서 공시지가의 산정대상이 되는 토지를 말하는데 표준지의 선정기준은 다음과 같다. ①표준지 선정단위구역의 지가수준(용도별)을 대표할 수 있는 토지 ②당해 표준지 선정단위구역의 일반적 용도에 적합한 토지로서 그 이용 상태가 일시적이 아닌 토지 ③토지의 이용상황, 형상, 면적 등이 표준적인 토지 ④다른 토지와의 구분이 명확하고 쉽게 확인할 수 있는 토지

_{📖 p.58}

풍선저당

기간말에 원금의 전부나 일부를 일시불로 상환하는 저당을 말하며, 원금일시상환저당이라고도 한다. 풍선저당은 원리금균등상환방법보다 매 기간 지불하는 금액이 적은 것이 일반적이다.

_{📖 p.58}

프로젝트 파이낸싱(Project financing)

프로젝트에 대한 다양한 금융조달방식을 말하며, 부동산 담보대출 대신 사업의 수익성을 담보 로 회사채를 발행하여 자금조달을 하는 방법이고 자금을 대는 측과의 일종의 공동사업형태라고 할 수 있다. 따라서 프로젝트 파이낸싱은 사업성이 담보가 되며 개인적인 채무가 없는 비소구금 융(非遡求金融)이다.

_{📖 p.59}

피셔효과(Fisher效果)

시장에서 인플레가 예상된다면 투자자는 예상되는 인플레율만큼 더 높은 수익률을 요구할 것이 다. 이처럼 요구수익률에 예상되는 인플레율이 반영된다는 것을 피셔효과라고 한다.

_{📖 p.59}

필요제경비

필요제경비란 임대차계약에 기하여 일정기간에 대상부동산을 임대하여 투자수익을 확보함에 필요로 하는 제경비를 말한다. 이에는 감가상각비, 조세공과 등이 있다. 즉, 유지관리비, 손해보험료, 결손준비비, 공실에 따 른 손실상당 등이다.

_{📖 p.59}

한계교통비용(MCC : Marginal Commuting Cost)

한계교통비용(MCC)이란 도심에서 외곽으로 나아감에 따라 단위거리당 유발되는 교통비용 (CC：Commuting Cost)의 증가분(△CC)을 말한다.

_{📖 p.59}

한계주거비용(MHC : Marginal Housing Cost)

한계주거비용(MHC)이란 도심에서 외곽으로 나아감에 따라 단위거리당 유발되는 주거비용 (HC：Housing Cost)의 감소분(△HC)을 말한다.

_{📖 p.59}

한계지

도시의 통근한계(通勤限界)에 있는 토지 또는 택지이용의 최원방권을 한계지라고 하는데 한계 지의 변동특징은 다음과 같다. ①한계지는 교통수단의 발달로 연장된다. ②급격한 한계지의 연장은 그 한계지의 지가변동을 급상승시킨다. ③자가(自家)의 한계지는 차가(借家)의 한계지보다 더욱 택지이용의 원방권에 위치하는 것이 일반적이다. ④한계지의 지가는 소비자들의 구매형태에 따라 많은 영향을 받으며 상호간에 대체관계가 성 립한다. ⑤한계지의 지가수준은 농경지의 지가수준과는 무관하게 형성되는 것이 일반적이다(단절지 가).

_{📖 p.59}

한정가격

어떤 부동산과 취득하는 다른 부동산과의 병합 또는 부동산의 일부를 취득할 때의 분할의 경우 에 부동산의 가치가 정상가격과 달라짐으로써 시장이 상대적으로 한정된 때 취득부분에 대하여 당해 시장의 한정에 부응하는 적정한 경제가치를 표시하는 가격을 말한다.

_{📖 p.60}

할당 효율적 시장

자원이 효율적으로 할당되었다는 것은 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없다는 것을 의미하며 할당효율적 시장이란 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로서 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시장이다. 따라서 독점시장의 경우 에도 독점을 획득하기 위해 지불해야 하는 기회비용이 모든 투자자들에게 동일하다고 하면, 독 점시장도 할당효율적 시장이 될 수 있다.

_{📖 p.60}

할인현금수지분석법

장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자판단을 결정 하는 방법이다. 이는 투자로부터 예상되는 장래의 수입과 지출을 추계하여 현금수지에 대한 위 험을 평가하고 이를 기초로 적절한 위험조정할인율을 결정하여 분석된 자료를 토대로 투자 여부 를 결정하는 방법이다. 이는 다시 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법 등으로 나누어진다.

_{📖 p.60}

합동개발방식

부동산개발방식 중의 하나로서 토지개발사업에 참여하는 자인 토지소유자, 개발업자, 사업시행 자, 금융지원자 등이 함께 의견을 모아 일정가격으로 대상토지를 전면 매수하는 것을 말한다. 이는 공영개발사업에서 적용이 가능하다.

_{📖 p.60}

합의제 평가

다수인 공동으로 합의하에 행하는 평가를 말하며 객관성을 유지할 수 있는 장점이 있으나 신속 하지 못하는 단점이 있다.

_{📖 p.60}

허프의 확률 모델

상권에 관한 이론 중 허프의 확률모델은 상권에 영향을 주는 것은 근본적으로 행동자로서의 소 비자이기에 대도시 내부의 구매중심점은 소비자의 기호와 소득정도, 교통의 편의관계 등 소비 자행태를 고려하여 선택된 상품을 판매하여야 상권이 형성된다는 경험적인 확률이론이다. 허프 는 이 이론을 배경으로 대도시에서 쇼핑패턴을 결정하는 확률모델을 제시하였으며 이것은 상업 지를 측정하는데 흔히 쓰인다.

_{📖 p.60}

헤이그의 마찰비용이론

도심의 지가는 공간의 마찰비용에 따라 달라지는데 공간의 마찰비용은 지대와 교통비의 합이며 교통비의 절약액이 지대라고 하는 이론이다.

_{📖 p.61}

현금흐름(현금수지)

현금수지 또는 현금흐름이란 기간별로 현금이 들어오고 나가는 것을 함께 일컫는 말로 들어오 는 것을 현금유입, 나가는 것을 현금유출이라 한다.

_{📖 p.61}

현황평가

대상물건이 있는 상태대로의 가치를 평가하는 것을 말한다.

_{📖 p.61}

혼합관리

자가관리와 위탁관리의 혼합형태로 관리업무의 전부를 위탁하지 않고 필요한 부분만 위탁하는 방식이다. 이 방식은 자가관리에서 위탁관리로 넘어가는 과도기적인 관리방식이다.

_{📖 p.61}

혼합방식(환지방식+ 매수방식)

대상토지를 전면적으로 매수한 후 개발하여 환지하는 매수방식과 환지방식을 혼합하는 방식으 국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 에 의한 도시개발사업 로 주택법에 의한 대지조성사업이나 ｢ 등이 있다.

_{📖 p.61}

환원이율(還元利率)

수익환원법에 적용하는 환원이율은 순수익을 자본으로 환원하는 이율로서 자본환원률이라고도 한다. 환원이율은 대상부동산의 원본가격에 대한 장래에 기대되는 순수익의 비율로서 부동산의 수익 성을 나타낸다. 따라서 환원이율은 대상물건의 전체 내용연수 동안의 최유효이용을 전제로 하 는 장기적인 수익률이다. 따라서 수익률로서의 환원이율은 투자자본 수익률과 투자자본 회수율 로 구성되며, 투자자본 회수율을 상각률이라고도 한다. 환원이율에는 개별환원이율과 종합환원이율이 있는데 개별환원이율이란 토지와 건물 각각 다 른 이율인 경우에 그 각각의 환원이율을 말하고, 종합환원이율이란 토지와 건물의 환원이율을 종합한 가중산술평균치를 말한다.

_{📖 p.61}

환지방식 → 환지방식

종전의 토지의 위치·지목·면적·등급·이용도 등 기타 필요한 사항을 고려하여 택지를 개발 한 후 개발된 토지를 토지소유주에게 재분배하는 개발방식으로 택지개발방법으로 널리 이용되 며 도시개발법에서 규정된 방식이다. 환지시 감보율을 적용함으로써 토지소유권의 물리적 공간범위는 축소되며, 환지는 면적기준이 아니라 가격기준으로 한다.

_{📖 p.62}

회귀분석

회귀분석이란 부동산의 특성으로 선택된 변수와 시장가치와의 관계를 파악하고 이것으로부터 대상부동산의 시장가치를 추론해 내는 것이다. 즉 통계학적 방법을 사용하여 부동산평가에 활 용하고자 하는 것으로 토지가격은 통행인구수·토지면적 등과 상호관련이 있을 것이라는 가정 하에 토지가격을 종속변수로 놓고 통행인구수·토지면적 등을 독립변수로 분석한다. 한 개의 독립변수와 종속변수와의 관계를 분석하는 선형(단순)회귀분석과 여러 개의 독립변수 와 종속변수와의 관계를 분석하는 다중회귀분석이 있는데 실무상은 컴퓨터에 의해 처리되는 다 중회귀분석이 연구의 초점이 된다.

_{📖 p.62}

효율적 시장(效率的 市場)

부동산시장에서 부동산에 관한 새로운 정보가 얼마나 빠르게 부동산가치에 반영하는가를 나타 내는 것을 시장의 효율성이라고 하고 부동산에 관한 새로운 정보가 지체없이 즉각 부동산가치 에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다. 효율적 시장은 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 구분된다. ①약성 효율적 시장：현재의 시장가치가 과거의 추세를 충분히 반영하고 있기 때문에 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석한다 하더라도 정상 이상의 수익을 획득할 수 없는 시장을 말한다. ②준강성 효율적 시장：어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장이다. ③강성 효율적 시장：공표된 것이건 공표되지 않은 것이건 어떤 정보도 이미 시장가치에 반영 되어 있는 시장이며 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합된 시장이다.

_{📖 p.62}

후버의 시간법칙

좋은 상업입지는 투자한 자본과 노력에 대하여 충분한 이익을 확보해 주지만 이러한 이익은 개 점과 더불어 즉각적으로 나타나는 것은 아니고 충분한 시간이 흘러야 된다는 것이 후버의 상업 입지의 시간법칙이다.

_{📖 p.62}

후보지

용도별 구분 중 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 토지를 후보지라 하는데 일반적으로 임지지역에서 농지로, 농지에서 택지로(즉 임지→농지→택지) 전환되어 간다.

_{📖 p.63}

휴한지(休閑地)

농토의 비옥도 회복을 위해 한동안 경작을 쉬고 있는 토지를 말한다.

_{📖 p.63}

흡수율분석

부동산수요와 공급을 구체적으로 조사하는 것을 의미하는데, 시장에서 공급된 부동산이 1년동 안 시장에서 얼마만큼의 비율로 흡수되었는가를 분석한다. 흡수율분석은 과거에 얼마나 흡수되었는가 하는 과거추세분석뿐만 아니라 그 원인은 무엇이었 는지를 분석하는데 목적이 있으며 부동산시장의 추세를 파악하는 중요한 단서가 된다. 시장연 구 및 시장성연구의 한 방법으로 활용된다. 민법 및 민사특별법2 공인중개사 02 민법 및 민사특별법

_{📖 p.63}