제35회 공인중개사 시험 기출 분석 (2024년)

1차 시험

부동산학개론 (40문항)

주요 출제 주제

• 부동산 기초개념: 토지 특성(부동성/개별성/부증성/용도다양성/영속성), 토지 용어(지목/나지 정의), 건축법상 다세대주택 요건, 등기방법 공시가능 물건(기선/항공기 등)
• 부동산 개발: 도시개발법상 수용방식 vs 환지방식 비교, 부동산개발사업(시장분석/BOT방식/재건축/사업위탁 vs 신탁개발), 4P 마케팅믹스
• 부동산 시장론: 균형변화(수요·공급 동시 변화), 교차탄력성·가격탄력성 종합계산, 균형가격 상승요인, 수요·공급 함수 계산, 저량(stock) 변수
• 입지·도시공간구조: 컨버스 분기점모형 계산, 입지이론 종합(호이트/크리스탈러/해리스·울만/베버/허프), 튀넨 위치지대설, 정보가치 계산
• 부동산 정책론: 부동산정책(지구단위계획/지역지구제/TDR/가격공시/토지비축제), 공공임대주택 유형(통합공공임대/행복주택/장기전세/분양전환), 금융규제(DSR), 주택법상 주택유형(도시형생활주택/토지임대부/세대구분형/장수명주택), 부동산 조세(동결효과/과세기준일/취득세/상속세 분류), 주거환경개선사업 정의
• 부동산 금융·투자: 순소득승수·세전현금흐름승수 계산, 포트폴리오(평균-분산지배원리), 투자분석기법(NPV/IRR/PI), 자본환원율, 헨리조지 토지단일세
• 감정평가: 감정평가 관련 문제

특이사항

• 수용방식 vs 환지방식 비교 문제가 구체적 사례(광역시장, 주거/상업용 택지)로 출제
• 공공임대주택 유형 4가지의 법령상 정의 정확성 판단 문제
• 교차탄력성과 가격탄력성을 동시에 적용하여 전체 수요량 변화율 계산
• 정보가치 계산(확률×가격 시나리오)이 2년 연속 출제
• 헨리조지 토지단일세 학자 이름 맞추기 출제

민법 및 민사특별법 (40문항)

• 전통적 주요 논점 출제: 법률행위, 대리, 물권변동, 소유권, 용익물권, 담보물권, 계약법, 특별법

2차 시험

중개법 (40문항)

• 개설등록, 결격사유, 중개대상물, 업무수행, 보증, 보수, 행정처분, 부동산거래신고 등

공법 (40문항)

• 국토계획법, 도시개발법, 도시정비법, 주택법, 건축법, 농지법

공시법 및 세법 (40문항)

• 지적법, 부동산등기법, 재산세, 양도소득세, 취득세, 종합부동산세

난이도 평가

• 부동산학개론: 중상 — 계산문제와 법령 지식 문제가 고르게 출제, 탄력성 종합 계산 고난도
• 민법: 중 — 전통적 범위 내 평이
• 중개법: 중 — 기본적인 법령 지식 위주
• 공법: 중 — 국토계획법 중심
• 공시법/세법: 중 — 기본 문제 위주

주요 함정 문제

1. 수용방식 vs 환지방식: 대토(代土)로 인한 구역 밖 지가상승은 수용방식의 특성이므로 비교 시 주의
2. 공공임대주택 유형: 통합공공임대주택의 정의(최저소득계층~사회취약계층)와 행복주택 정의(대학생/사회초년생/신혼부부) 혼동 주의
3. 세전현금흐름승수 계산: 부채서비스액(DS)을 NOI에서 차감하여 세전현금흐름을 구한 후 자기자본으로 나누는 과정에서 실수 가능