제29~30회 기출 분석 (2018~2019년) — 최근
1. 시기별 출제 경향 변화 분석
이 시기는 출제 경향이 가장 안정화된 시기이면서 동시에 최고 수준의 난이도를 보인 시기이다. 2018~2019년의 부동산 시장 과열과 정부의 강력한 규제 정책이 시험에도 반영되었으며, 특히 세법 분야에서 다주택자 중과세, 조정대상지역 규제 등 최신 정책이 직접 출제되었다.
주요 특징
- 최신 법령 개정 즉시 반영: 법 개정 후 바로 다음 시험에 출제되는 경향
- 고난이도 계산문제 정착: 부동산학개론의 계산문제가 다단계 풀이 필수
- 판례 문제의 최종 진화: 최신 대법원 판례까지 출제 범위에 포함
- 실무 능력 측정 강화: 중개실무에서 실제 거래상황을 가정한 문제
- 통합적 이해력 측정: 과목 간 경계를 넘나드는 융합 문제
2. 과목별 주요 출제 주제
1차 시험
부동산학개론
| 주제 | 출제 빈도 | 특이사항 |
|---|---|---|
| 부동산투자분석 (NPV, IRR, 수익성지수) | ★★★★★ | 다단계 계산 필수 |
| 비율분석법 (순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름승수) | ★★★★★ | 복합 비율 계산 |
| 저당상환방법 (원금균등/원리금균등/체증식) | ★★★★★ | 3방식 비교 |
| 부동산투자회사(REITs) | ★★★★★ | 설립자본금, 유형별 특징 |
| 프로젝트금융(PF) | ★★★★ | 비소구금융, 프로젝트회사 |
| 자산유동화(ABS, ABCP) | ★★★★ | 유동화 구조 세부 |
| 지분금융 vs 부채금융 | ★★★★ | REITs는 지분금융 |
| 감정평가 규칙 (용어정의, 3방식) | ★★★★★ | 인근지역/유사지역 정의 |
| 원가법 계산 (정액법/정률법) | ★★★★★ | 재조달원가, 감가수정 |
| 거래사례비교법 (사정보정, 시점수정, 요인비교) | ★★★★★ | 상승식 개별요인비교 |
| 수익환원법 (직접환원법) | ★★★★★ | NOI 산정 과정 |
| 공시지가기준법 | ★★★★ | 비교표준지 선정 |
| 부동산 가격공시 법률 | ★★★★★ | 이의신청 기간, 공시사항 |
| 감정평가 3방식 체계 | ★★★★ | 원가방식/비교방식/수익방식 |
| 부동산시장론 (수요/공급) | ★★★★ | 탄력성 계산 |
| 부동산경기변동 | ★★★ | 기본 출제 유지 |
| 부동산관리 | ★★★ | 유형 구분 |
| 부동산마케팅 | ★★★ | 4P 전략 |
| 화폐의 시간가치 | ★★★★★ | 미래가치계수 활용 |
| 포트폴리오 이론 | ★★★★ | 기대수익률 계산 |
| 비율임대차(percentage lease) | ★★★ | 30회 새로 등장 |
민법 및 민사특별법
| 주제 | 출제 빈도 | 특이사항 |
|---|---|---|
| 반사회질서 법률행위 | ★★★★★ | 이중매매, 보험계약 판례 |
| 통정허위표시 | ★★★★★ | 제3자 보호 범위 |
| 조건과 기한 | ★★★★ | 기한이익상실특약 |
| 대리 (무권대리, 복대리) | ★★★★★ | 복대리 세부 규정 |
| 무효와 취소 | ★★★★★ | 전환, 추인 요건 |
| 성년후견제도 | ★★★★ | 대리권 소멸 사유 |
| 점유취득시효 | ★★★★★ | 중간처분 판례 |
| 저당권 (법정지상권) | ★★★★★ | 관습법상 법정지상권 |
| 유치권 | ★★★★ | 성립요건 판례 |
| 계약 해제/해지 | ★★★★ | 원상회복의무 |
| 주택임대차보호법 | ★★★★★ | 보증금 반환, 임차권등기명령 |
| 상가건물임대차보호법 | ★★★★★ | 계약갱신요구권 5년→10년 |
| 명의신탁 (부동산실명법) | ★★★★ | 3자간/계약명의신탁 |
| 집합건물법 | ★★★★ | 관리비 체납, 재건축 |
| 매매 (담보책임) | ★★★ | 기본 출제 유지 |
| 동시이행항변권 | ★★★ | 기본 출제 유지 |
2차 시험 (주요 변화점 중심)
공인중개사법령 및 중개실무
- 부동산거래신고제 강화: 거래가격 검증체계, 신고 기한 단축(60일→30일)
- 중개보수 체계: 주택/비주택 구분, 한도액 계산
- 전속중개계약: 의무사항 세부 규정
- 확인설명의무: 확인설명서 항목 점검
- 손해배상 보증설정: 보증금액 기준
부동산공시법령 및 세법
부동산공법
3. 난이도 변화 추이
| 회차 | 난이도 | 특징 |
|---|---|---|
| 29회(2018) | 최상 | 계산문제 극대화, 비율분석 복합 문제 |
| 30회(2019) | 상 | 감정평가 규칙 종합 문제, 가격공시법 세부 |
29회는 역대 최고 난이도 중 하나로 평가되며, 특히 부동산학개론의 비율분석 복합 계산문제(순소득승수+채무불이행률+세후현금흐름승수 동시 산출)가 수험생들에게 큰 부담을 주었다. 30회는 약간 완화되었으나 여전히 높은 수준을 유지하였다.
4. 이 시기에 자주 출제되었으나 최근에는 줄어든 주제
이 시기는 가장 최근 시기이므로 줄어든 주제보다는 지속 출제 주제에 주목해야 한다. 다만 다음 주제는 최근(31회 이후) 출제 빈도가 다소 변화할 수 있다:
- 프로젝트금융(PF) 세부 구조: 기본 개념 수준으로 단순화 추세
- 에스크로우 계정: 직접 출제 감소
- 택지개발촉진법: 이미 폐지되어 출제 불가
5. 이 시기부터 새로 등장한 주제
29회(2018년)
- 금융위험(financial risk): 부채 증가에 따른 채무불이행 가능성
- 비율분석 복합 문제: 3개 비율을 동시에 산출하는 문제 유형
- 공시지가기준법 상승식 계산: 개별요인비교치를 상승식으로 산정
- 감정평가 규칙상 인근지역 정의: "지역요인을 공유하는 지역" (개별요인 아님)
- 부동산투자회사법 개정: 설립자본금 기준 변경
30회(2019년)
- 비율임대차(percentage lease): 기본임대료 + 매출액 기반 추가임대료
- 자산유동화법 세부: 유동화전문회사, ABCP 도관체
- 부동산 가격공시에 관한 법률: 독립 법률로서의 규정 (표준지공시지가 이의신청 30일)
- 감정평가 3방식 시산가액 조정: 산술평균 외 방법 인정
- 반사회질서 법률행위 최신 판례: 보험사기, 이중매매 대리인 가담
- 기한이익상실특약의 법적 성격: 정지조건부로 추정
29~30회 출제 특징 심층분석
부동산학개론 — 계산문제 패턴
29~30회의 계산문제는 다음과 같은 유형이 중심이었다:
- 자기자본수익률 계산: 타인자본 활용 유무에 따른 비교
- 순영업소득(NOI) 산정: 가능총소득 → 유효총소득 → NOI 단계별 산정
- 수익환원법 직접환원: NOI/환원율 = 수익가액
- 원가법 정률법 감가수정: 잔가율을 활용한 감가액 계산
- 개별요인비교치 상승식 계산: 각 요인을 곱하여 산출
- 공시지가기준법 종합: 비교표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인비교 → 개별요인비교 → 기타요인보정
민법 — 최신 판례 반영 패턴
29~30회의 민법 문제는 다음 판례를 중심으로 출제되었다:
- 복대리인의 사망과 복대리권 소멸: 대리인 사망시 복대리권도 소멸
- 기한이익상실특약: 정지조건부로 추정
- 내용증명우편과 의사표시 도달: 반송되지 않으면 도달 추정
- 통정허위표시와 채권자취소권: 무효인 법률행위도 채권자취소권 대상
- 반사회질서 판단 기준 시점: 법률행위 당시 기준
핵심 학습 포인트 (이 시기 기출 기반)
- 부동산학개론: NOI 산정 과정을 완벽히 숙지 — 가능총소득에서 공실손실상당액 차감, 기타소득 가산하여 유효총소득 산출, 영업경비(재산세, 보험료, 수선유지비 등 포함하되 소득세/부채서비스액은 제외) 차감
- 부동산학개론: 감정평가 규칙상 인근지역은 "지역요인을 공유하는 지역"이지 "개별요인"이 아님 — 오답 함정 주의
- 민법: 복대리에 관한 규정을 대리 규정과 구분하여 정확히 숙지
- 민법: 의사표시의 도달주의 원칙과 예외(발신주의 적용 경우: 격지자간 승낙)를 구분
- 공인중개사법: 부동산거래신고 기한과 위반시 과태료를 정확히 암기
- 세법: 양도소득세 다주택자 중과세율과 장기보유특별공제 배제 요건을 체계적으로 정리
- 감정평가: 시산가액 조정은 산술평균만이 아닌 다양한 방법이 인정됨을 확인