용어해설집 — 공인중개사법령 및 중개실무

에듀랜드 2026 용어해설집 PDF에서 추출한 공인중개사법령 및 중개실무 관련 핵심 용어 227개 해설. 시험 직전 개념 확인용 레퍼런스.

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가격의식형 고객(價格意識型 顧客)

물건에 대해 질(質)보다는 가격에 치중하여 깎는 습관이 있는 고객을 말한다. 이런 유형의 고객 은 가격을 깎지 않으면 그 거래가 잘 이루어지지 않는 경우가 많으므로, 물건비교의 원리대로 가격의 타당성을 설명하면서 설득해야 한다.

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가등기 → 가등기

종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장 래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전하게 되는 효력을 가지 는 등기이다. 예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1) 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력 이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므 로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2) 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기 자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다.

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가로조건(街路條件)

부동산가격형성요인의 하나로, 도로의 조건을 말한다. 즉, 토지에 있어서 대지의 이용가치는 그 대지가 접하는 가로(街路)의 성격과 양부(良否)에 따라서 영향을 받는데, 이러한 조건을 가 로조건이라 한다. 가로조건으로는 가로의 폭·계통·구조(포장)·차도와 인도의 분리 유무·경 사·경관(景觀) 등이 있다.

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각하

국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하 여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.

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감독권(監督權)

감독(監督)의 지위에 있는 기관이 일정한 자(者)나 기관의 행위에 대하여 필요한 인가(認可)· 감시(監視)·훈령(訓令) 등의 예방적(豫防的) 감독행위나 정지명령·취소 등의 교정적(矯正的) 감독행위를 함으로써, 행위의 합법성 내지 합목적성을 보장하는 권한(權限)을 말한다.

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감정인

특별한 지식경험에 속하는 법칙이나 이를 구체적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관 에 보고하는 자를 말한다. 감정인은 일정한 경우 감정 전에 반드시 선서하여야 하는데 선서하지 않고 한 감정은 증거능력이 없다. 또한 허위감정은 처벌을 받는다.

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감정평가액

집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정 가격의 결정을 뒷받침하고 매수신청자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝 히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.

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강제경매

채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻 음을 목적으로 하는 강제집행절차 중의 하나이다.

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강제집행

채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이 채권자를 위하여 집행권원에 표시된 사법상의 이행 청구권을 국가공권력에 기하여 강제적으로 실현하는 법적 절차이다.

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개별매각(분할경매)

수 개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저매각가격을 정 하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 법에 명문규정은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매각대 금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가 하지 아니하며, 이 경우 채무자는 매각할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄매각에 관한 특칙이 있음에 비추어 명백하고, 다만 법원은 수 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고 려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 자유재량에 의하여 일괄매 각을 정할 수 있다.

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객주(客主)

상인의 물품을 맡아 팔기도 하고 매매를 거간(居間)하기도 하며, 또한 숙박 등의 영업 또는 그런 영업을 하던 사람을 말한다. 우리나라의 부동산중개업은 고려시대의 객주(客主)에서 출발하였다.

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거래계약서(去來契約書)

중개업자의 중개활동의 목표는 거래당사자 간의 거래계약(去來契約)의 성립에 있으며, 거래성 립이라는 결실이 서면(書面)으로 현실화된 것이 거래계약서이다. 거래계약서를 작성한 때에는 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 5년간 보관하여야 한다. 거래 계약서에는 계약서를 작성한 중개업자(법인인 경우에는 대표자 또는 분사무소의 책임자)와 당 해 업무를 수행한 공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

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거래계약서의 필수적 기재사항

① 거래당사자의 인적 사항 ② 물건의 표시 ③ 계약일 ④ 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 ⑤ 물건의 인도일시 ⑥ 권리이전의 내용 ⑦ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 ⑧ 중개대상물확인·설명서 교부일자 ⑨ 그 밖의 약정내용

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거래예정가격(去來豫定價格)

매도의뢰인의 희망가격, 즉 매도의뢰인이 받고자 하는 금액(최고가격)과 매수의뢰인이 구입하 고자 하는 가격(최저가격)을 의미하며, 의뢰인에게 중개업자가 종합적인 분석을 통하여 적당하 다고 판단되는 가격을 제시하는 의견가격을 나타내기도 한다.

_{📖 p.146}

거래정보사업자(去來情報事業者)

부동산거래정보망을 설치·운영하는 자를 말한다. 거래정보사업자는 중개업자로부터 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한하여 공개하여야 하며, 의뢰받은 내용과 정보를 다르게 공개해서는 안 되며 중개업자에 따라 차별해서 공개해서는 안 된다.

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검인계약서제(檢印契約書制度) - 부동산등기특별조치법 제3조 제1항

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 부동산소재지 관할 시장·군수 또는 그 권한 을 위임받은 자 등의 검인(檢印)을 받은 계약서를 관할등기소에 제출해야 하는데, 이러한 제도 를 검인계약서제도라 한다. 검인계약서제도는 부동산투기와 탈세 등을 방지하기 위해 규정해 놓은 것이다.

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검인신청시 기재사항

①당사자 ②목적 부동산 ③계약연월일 ④대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항 ⑤부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자 ⑥계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건이나 기한

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경매개시결정

경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시결정이다. 이 때 집행법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라, 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동 산의 압류를 명하고, 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기공무원에게 촉탁한다. 경매 개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하 며, 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.

_{📖 p.147}

경매신청취하

경매부동산에 대하여 경매신청 후 매각기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어 서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 필요로 한다.

_{📖 p.147}

공과주관 공무소에 대한 최고

법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권 의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지할 것을 최고하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관 공무소로 하여금 조세 등 에 대한 교부청구의 기회를 주는 것이다.

_{📖 p.147}

공동경매

수인의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 아직 경매개시결정을 하지 아니한 동안에 동일 부 동산에 대하여 다른 채권자로부터 경매신청이 있으면 수 개의 경매신청을 병합하여 1개의 경매 개시결정을 하여야 하며, 그 수인은 공동의 압류채권자가 되고, 그 집행절차는 단독으로 경매신 청을 한 경우에 준하여 실시되는 절차이다.

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공동중개의뢰계약(共同仲介依賴契約)

독점중개의뢰계약의 형태를 변형·보완한 것으로서 부동산중개업자의 단체 또는 부동산거래센 터, 기타 2인 이상의 중개업자가 공동으로 활동하는 중개업무를 허용하는 것을 말한다. 이 계약 은 중개의뢰인에게 신속하게 최선의 가격으로 대상부동산 매도(賣渡)의 기회를 제공하며, 계약 체결 후에는 중개업자 간의 계약에 의한 중개수수료(仲介手數料)를 나누어 갖게 된다.

_{📖 p.147}

공부(公簿)

관공서가 법령의 규정에 따라 작성·비치하는 장부를 말한다. 부동산공부의 종류로는 부동산등 기부·지적공부·건축물대장(가옥대장)·토지이용계획확인서(부지증명) 등이 있다.

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공의무(公義務)

공권(公權)에 대응하여 다른 자의 이익을 위하여 의무자의 의사에 가하여진 공법상의 구속(拘 束)으로, 성질에 따라 작위(作爲)·부작위(不作爲)·수인(受認)·급부(給付)의 의무가 있다.

_{📖 p.148}

공인중개사(公認仲介士)

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률｣ 에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자를 ｢ 말한다. 공인중개사는 부동산중개를 할 수 있는 자격을 소지한 것일 뿐, 중개업자와는 다르다. 중개업을 하고자 할 때에는 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에 게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.

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공인중개사 시험위원회(公認仲介士 試驗委員會) - 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령

제4조 시험에 관한 사항을 심의·의결하기 위하여 국토해양부에 설치한 기관으로, 위원장 1인을 포함 해 5인 이상 7인 이내의 위원으로 구성된다. 심의·의결사항으로는 다음과 같다. ① 응시자격에 관한 사항 ② 시험방법에 관한 사항 ③ 선발예정인원의 결정에 관한 사항 ④ 시험문제의 출제 및 채점에 관한 사항 ⑤ 시험합격자의 결정에 관한 사항 ⑥ 기타 시험의 실시를 위하여 필요한 사항

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공인중개사 자격시험(公認仲介士 資格試驗)

공인중개사 자격시험에 응시하고자 하는 자는 제1차 시험일이 속한 연도에 20세 이상이어야 한 다는 규정은 삭제됨 따라서 연령제한은 없다(외국인도 응시 가능). 공인중개사 자격이 취소된 자는 3년 이내, 시험부정행위자는 5년 간 그 응시자격이 정지된다. 원칙적인 시험실시기관은 특별시장·광역시장 및 도지사지만, 국토해양부장관도 시험수준의 균형유지를 위하여 필요한 때에는 직접 시험을 시행할 수 있다.

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공인중개사협회 → 공인중개사협회

중개업자인 공인중개사가 자질향상 및 품위유지와 중개업에 관한 제도의 개선 및 운용에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 설립한 협회를 말한다. 공인중개사협회는 사법인, 즉 사법상의 법인에 속하고, 비영리법인 즉 민법상의 법인에 속하며, 일정한 목적을 위하여 결합된 사람의 집합, 즉 단체가 법인으로 된 사단법인의 성격을 띤다.

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공인중개사협회의 소멸(公認仲介士協會의 消滅)

협회, 즉 법인이 권리능력을 상실하는 것을 말하며, 자연인의 사망에 해당한다. 그러나 자연인 은 사망 즉시 권리능력을 상실하고 상속이 개시될 수 있으나, 협회의 소멸에 있어서는 일정한 절차를 거쳐 단계적으로 행해진다. 협회는 해산에 의하여 원래의 적극적인 활동을 정지하고 청산절차에 들어가게 되며, 그 청산이 종결되면 비로소 협회는 완전히 소멸된다.

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공장재단(工場財團) - 공장저당법 제3조·제15조

공장저당법상 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로써 구성되는 일단의 기업재산으로서 공장 저당법에 의하여 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다. 공장에 속하는 토지와 공작물(工 作物)·기계·기구·전주·전선·배치제관·궤조 기타의 부속물, 지상권 및 전세권, 임대인의 동의가 있는 경우에는 물건의 임차권, 공업소유권의 전부 또는 일부로써 이를 구성할 수 있다. 이것들은 일반적으로 1개의 부동산으로 보는데, 소유권 및 저당권(임차권 예외) 이외의 권리의 목적은 되지 못한다. 재단을 구성하는 물건은 분리하여 처분할 수 없으며, 제3자의 개별적인 집행도 불가능하다. 재 단 및 그것을 구성하는 것은 공장재단등기부 및 공장재단목록에 의해 공시된다.

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공장저당법(工場抵當法)

공장에 속하는 토지 또는 건물에 대한 저당권의 설정, 공장재단의 구성, 이 재단에 대한 저당권 의 설정 및 등기 등의 제관계(諸關係)를 적절히 규율함으로써 생산공업의 제기업(諸企業)으로 하 여금 자금을 확보하게 하여, 기업의 유지와 그 건전한 발전을 도모함을 목적으로 하는 법이다.

_{📖 p.149}

공제사업(共濟事業)

중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해배상책임을 보장하기 위하여 공인중개사협회가 회원 상호간의 상호 부조를 목적으로 하는 사업이다.

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공제조합(共濟組合)

같은 종류의 직업 또는 사업에 종사하는 사람들이 상호부조(相互扶助)를 목적으로 출자하여 만 든 조합(組合)을 말한다.

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공증(公證)

특정한 법률사실이나 법률관계의 존부(存否)를 공식으로 증명하는 일, 또는 그 증서(證書)를 말 한다. 각종 등기(登記)·등록(登錄)·증명서(證明書) 발급 등이 그 예이다.

_{📖 p.150}

공증인(公證人)

당사자 또는 그밖의 관계인의 의뢰에 따라 민사에 관한 공정증서(公正證書)를 작성하거나, 사서 증서(私署證書) 또는 정관(定款)에 인증(認證)을 하는 권한을 가진 사람을 말한다. 법무부장관 이 임명하고 법무부장관이 지정한 지방검찰청에 소속되며, 그 관할구역을 직무집행구역으로 하 여 직무를 행한다. 공증인은 판사·검사 또는 변호사의 자격을 가진 자로 한다. 임기는 5년이 며, 재임명할 수 있고 재임명할 때마다 임기는 3년을 초과할 수 없고, 일정한 사유가 있으면 면직 또는 당연퇴직한다.

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공증인사무소(公證人事務所)

공증인이 그 소속 지방검찰청의 관할구역 안에서 법무부장관이 지정한 곳에 설치하여 사무를 보는 곳을 말한다.

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공탁

변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도이다. 변제자, 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서, 그 성질을 제3자를 위 한 임치계약으로 봄이 일반적이나, 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로 는, 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부공탁은 원칙적으로 무효이다. 대체로 ① 채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력 없이 채무 를 면하는 수단으로 하는 변제공탁, ② 채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁, ③ 단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁과 기타 특수 한 목적으로 하는 특수공탁 등이 있다.

_{📖 p.150}

과잉매각

한 채무자의 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우가 있을 수 있다. 이런 경우를 과잉매각이라고 하 는데, 이에 해당하면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 아니된다. 다만, 일괄매 각의 경우에는 그러하지 아니하다. 과잉매각의 경우에는 채무자가 그 부동산 가운데 매각할 것 을 지정할 수 있다.

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광업재단(鑛業財團) - 광업재단저당법 제2조·제4조

광업권(鑛業權)과 그 광업권에 기하여 광물을 채굴·취득하기 위한 제설비 및 이에 부속되는 사업의 제설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 광업재단저당법에 의하여 소유권과 저당권 의 목적이 되는 것을 말한다. 광업재단은 광업권, 토지와 공작물, 지상권 기타의 토지사용권, 임대인의 동의가 있는 경우에는 물건의 임차권, 기계·기구·차량·선박 기타 부속물로서 그 광업에 관하여 동일 광업권자에 속하는 것의 전부 또는 일부로써 이를 구성할 수 있다.

_{📖 p.150}

교부청구

국세징수법상 국세, 지방세, 징수금 등 채무자가 강제집행이나 또는 파산선고를 받은 때(법인 이 해산한 때) 강제매각개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 아니하고도 강제매각기 관에 체납관계 세금의 배당을 요구하는 제도를 말하며, 교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 중단된다.

_{📖 p.151}

권리관계

권리관계라 함은 사람과 사람 간에 있어서 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말한다.

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권리능력

권리나 의무를 가질 수 있는 자격 내지 지위를 말한다. 자연인은 모체로부터 전부 노출했을 때 부터 권리능력을 가지는 것이 원칙이나 손해배상, 호주승계, 재산상속, 유증 등의 경우에는 이 미 태어난 것으로 하여 권리능력을 가지는 것으로 하고 있다.

_{📖 p.151}

권리조사(權利調査)

부동산거래에 있어서 거래를 하려고 하는 자가 당해 대상부동산의 권리에 대한 진실성(眞實性), 즉 권리에 대한 하자(瑕疵)의 유무(有無)를 조사·확인하기 위한 일련의 행위를 총칭하는 말이다.

_{📖 p.151}

금전집행

금전(돈)채권의 만족을 얻기 위하여 채무자 소유의 부동산에 대하여 하는 강제집행이다.

_{📖 p.151}

기각

민사소송법상 신청의 내용(ꄤ원고의 소에 의한 청구, 상소인의 상소에 의한 불복신청 등)을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말한다. 기각의 재판은 본안판결이며 소송· 형식재판인 각하와 구별된다.

_{📖 p.151}

기간입찰

입찰기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각(개찰)기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정한다. 입찰의 방법은 입찰표에 기재사항을 기재한 후 매수신청의 보증으로 관 할법원의 예금계좌에 매수신청보증금을 입금한 후 받은 법원보관금영수필통지서를 입금증명서 의 양식에 첨부하거나 경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어 봉함한 후 매각(개찰)기일을 기재 하여 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 집행관에게 부치는 방법이다.

_{📖 p.151}

기부채납(寄附採納)

민간인 또는 공공단체가 그의 재산을 무상(無償)으로 국가에 이전할 것을 표시하고, 국가가 이 를 승낙함으로써 성립하는 증여계약(贈與契約)을 말한다. 관리청은 국유재산이 될 재산을 국가에 기부하고자 하는 자가 있는 때에는 기부서(寄附書)를 받고 이를 채납할 수 있으며, 재산을 채납한 경우에는 즉시 총괄청에 보고하여야 한다.

_{📖 p.152}

기속처분(羈束處分)

법률이나 명령 등을 집행할 때 행정청의 자유재량(自由裁量)이 인정되지 않는 처분으로, 필요적 허가취소이다.

_{📖 p.152}

기일입찰

부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매 ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다. 기일입찰이란 특정한 날짜를 정하여 그 날짜에 매각을 시행하는 제도이며 우리나라에서 가장 일반적으로 쓰이는 방법이다.

_{📖 p.152}

기입등기

새로운 등기원인이 발생한 경우에 그 등기원인에 입각하여 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기이다. 건물을 신축하고 그것을 등기부에 기재하는 소유권보존등기나 매매나 증여 등에 의 하여 부동산의 소유주가 변경한 경우에 행하는 소유권이전등기, 토지건물을 담보로 제공한 경 우 담보권을 설정하는 저당권설정등기 등 새로운 사실의 발생에 입각하여 새로운 사항을 기재 하는 등기가 이에 해당된다.

_{📖 p.152}

노벨티 광고(Novelty 廣告)

노벨티(Novelty)란 개인 또는 가정에서 쓰이는 실용적·장식적인 물건으로서, 이를 광고매체로 이용하는 광고를 노벨티 광고라 한다. 노벨티 광고는 부동산업자를 일반에게 알리고 미래의 고객을 확보함으로써, 거래해 준 것에 대 한 감사와 계속 관심을 가져 달라는 뜻을 나타내기 위해서 하는 광고이다.

_{📖 p.152}

놀림형 고객

유효중개의뢰의 3요소라 할 수 있는 거래의 의사·준비·능력이 없으면서 중개업자를 놀리러 다니는 형이다.

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다변사교형 고객(多辯社交型 顧客)

부동산거래에서 말이 많고 사교적인 고객의 유형을 말한다. 이런 유형의 고객에게는 중간에 말을 자르지 말고 한동안 이야기를 경청하다가 상대방의 기분 을 살리면서 다변(多辯)을 적당히 역이용하는 것이 좋다. 고객이 말을 하는 동안 그 고객이 어떤 것을 좋아하는지를 포착한 다음 정중하게 셀링 포인트가 좋은 것을 집중적으로 설득하는 것이 이상적이다.

_{📖 p.153}

다이렉트 메일 광고(Direct Mail 廣告)

우편(郵便)을 이용한 직접광고로, 엽서나 팸플릿 등의 모든 광고물을 이용할 수 있다. 업자가 희망하는 대상에게만 광고할 수 있는 반면, 비용이 많이 들고 고객의 상황을 파악하는 데 어려움이 있다.

_{📖 p.153}

담보물권 → 담보물권

담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법 상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있다. 그 밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보 해 주기 위해서 전세권에 대하여 담보물권적인 성질을 부여하고 있다. 그리고 담보물권 중 유치 권은 법률에 의하여 일정한 요건이 갖추어질 때에 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권이다.

_{📖 p.153}

대금지급기한

민사집행법이 적용되는 사건에 대하여 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정 하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 하며, 매수인은 이 대금지급기한까지 매각대금을 납부하여야 한다.

_{📖 p.153}

대위변제

제3자 또는 공동채무자의 한 사람이 채무자를 위하여 변제하는 때에는 그 변제자는 채무자 또 는 다른 공동채무자에 대하여 구상권을 취득하는 것이 보통이다. 이 때에 그 구상권의 범위 내 에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것 을 가리켜 변제자의 대위 또는 대위변제라고 한다. 변제에 이해관계가 있는 자가 다수 있는 경 우에 그 중의 1인이 먼저 변제를 하고 채권자를 대위하게 되면 이에 따라 당연히 혼란상태가 야기되므로(예를 들면 보증인 갑·을과 물상보증인 병이 있을 때 빨리 변제한 자가 채권자의 지위를 획득하고 타인의 재산을 집행할 수 있다), 민법은 각각 관계인에 대하여 변제자 대위의 행사 방법을 합리적으로 규정하고 있다.

_{📖 p.153}

대항력

주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 제 3자로 변경되더라도 그 제3자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있게 된다. 이와 같이 대 항할 수 있는 힘을 주택임차인의 대항력이라고 부른다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것을 의미한다. 다 만, 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다.

_{📖 p.154}

도급과 중개행위(都給과 仲介行爲)

①도급：당사자 일방이 어느 일을 일정한 기일 안에 완성해야 할 일의 양이나 비용을 미리 정 하고 상대방이 그 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다. ②중개행위：거래당사자 사이에서 거래가 성립되도록 매개하는 사실행위로 중개의 대가로 보 수를 받는 것을 말한다. ③도급과 중개행위의 차이점：도급은 일의 완성을 보수의 지급요건으로 하는 점에서 중개행위 와 같으나, 일의 완성결과 하자발생에 따라 그 보수를 감액(減額)할 수 있다는 점에서 중개 행위와 구별된다.

_{📖 p.154}

독점민사중개계약(獨占民事仲介契約) ↔보통민사중개계약

보통민사중개계약에 상대되는 개념으로, 이에는 독점, 전속, 공동, 순가 민사중개계약이 있다. ①독점중개계약：중개의뢰인이 중개업자에게 독점적으로 중개의뢰를 하는 계약형태로, 계약 기간 내에 중개업자는 누구에 의하여 중개가 성립되었는가를 불문하고, 또한 권리를 이전하 는 중개의뢰인이 직접 계약을 성립시킨 경우라 하더라도 약정된 보수를 받을 수 있다는 데에 특성이 있다. ②전속중개계약：독점중개계약과 같은 형태이나, 권리를 이전하는 중개의뢰인이 중개대상물 에 대해 직접 계약을 성립시킨 경우에는 중개업자가 그 중개의뢰인으로부터 보수를 받지 못 한다. ③공동중개계약：독점중개계약을 맺은 중개업자가 신속하게 중개를 완성하기 위하여 그들의 단체 및 거래센터의 중개대상물정보지에 등재하여 중개업자들 간에 그 독점계약의 권리를 나누어 가지는 계약이다. ④순가중개계약：이전중개의뢰인 또는 취득중개의뢰인이 중개대상물의 가격을 중개업자에게 제시하고 이를 초과하여 중개가 완성된 경우, 초과액 전액을 보수로서 중개업자가 취득하는 계약형태이다. 이 계약은 수수료가 과다해 지거나, 중개업자가 개인수익을 증대시키려는 의 욕이 지나쳐 부조리한 중개행위를 할 가능성이 높다는 문제점이 있다.

_{📖 p.154}

독점중개의뢰계약(獨占仲介依賴契約)

부동산을 부동산시장에 내놓을 때, 특정중개업자에게 독점적으로 중개의뢰를 하는 계약형태로, 한번 독점계약이 체결되면 중개의뢰된 거래계약을 누가 성립시키든지간에 독점계약을 한 중개 업자가 그 중개수수료를 받는 형태의 중개의뢰계약을 말한다. 이 계약은 중개업자의 활동의욕을 고무시켜 중개대상물에 대한 충분한 조사·확인, 적극적인 광고활동, 타중개업자와의 긴밀한 협동 등으로 중개업의 기업화를 촉진시킬 수 있다는 장점이 있다.

_{📖 p.155}

등록의 결격사유

①다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다. 1. 미성년자 2. 금치산자 또는 한정치산자 3. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 4. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함 한다)되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자 5. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자 6. 제35조 제1항의 규정에 의하여 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자 7. 제36조 제1항의 규정에 의하여 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자 8. 제38조 제1항 제2호·제4호 내지 제8호, 동조 제2항 제2호 내지 제10호에 해당하는 사유 로 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년(제40조 제3항의 규정에 의하여 등록이 취소 된 경우에는 3년에서 동항 제1호의 규정에 의한 폐업기간을 공제한 기간을 말한다)이 경 과되지 아니한 자 9. 제39조의 규정에 의하여 업무정지처분을 받고 제21조의 규정에 의한 폐업신고를 한 자 로서 업무정지기간(폐업에 불구하고 진행되는 것으로 본다)이 경과되지 아니한 자 10. 제39조의 규정에 의하여 업무정지처분을 받은 중개업자인 법인의 업무정지의 사유가 발 생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 당해 중개업자에 대한 업무정지기간이 경과되 지 아니한 자 11. 이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자 12. 사원 또는 임원 중 제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인 ②제1항 제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다.

_{📖 p.155}

리스팅(Listing) = 중개의뢰계약

부동산중개활동에 있어서 중개업자가 부동산소유자를 대리하여 물건(부동산)의 매매·임대 또 는 교환을 행하는 권리, 즉 부동산소유자가 중개업자에게 자기 소유의 부동산을 매매·임대 또 는 교환을 의뢰하는 계약을 말하는 것으로서 중개(의뢰)계약의 의미로도 볼 수 있다. 구체적으로는 ① 수탁된 물건, ② 물건을 수탁하는 것, ③ 수탁물건일람표 등을 의미한다.

_{📖 p.156}

만사긍정형 고객(萬事肯定型 顧客)

부동산업자의 이야기를 듣고 말로 대답하지 않고 고개를 끄덕이며 긍정적으로 답하는 고객을 말한다. 고객의 심중을 알 수가 없으므로 간단한 질문으로 진의를 확인하고 의사를 타진하여야 하며, 이런 유형의 고객에게는 성실과 증거에 의한 대응이 좋다.

_{📖 p.156}

말소등기

기존등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인하여 실체관계와 부합하지 않게 된 경우에 기존등 기 전부를 소멸시킬 목적으로 하는 등기이다. 말소의 대상이 되는 등기는 등기사항 전부가 부적 법한 것이어야 한다. 그 부적법의 원인은 원시적(원인무효)이든, 후발적(채무변제로 인한 저당 권 소멸)이든, 실체적(원인무효나 취소)이든 또는 절차적(중복등기)이든 이를 가리지 않는다.

_{📖 p.156}

매각결정기일

매각을 한 법정에서 최고가매수신고인에 대하여 매각허가 여부를 결정하는 날로 매각법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적으 로 통보하지 않는다(매각기일로부터 통상 7일 이내).

_{📖 p.156}

매각기일

경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.

_{📖 p.156}

매각기일 및 매각결정기일 통지

법원이 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말하는데, 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있다.

_{📖 p.156}

매각기일 및 매각결정기일의 공고

매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때에는 법원사무관 등은 이를 공고한다. 공고는 공고사항 을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하는 외에, 법원이 필요하다고 인정하는 때에는 별도로 그 공고사항의 요지를 신문에 게재하거나 정보통신매체를 이용하여 공시할 수 있다. 현재 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr) 법원공고란에도 게재하고 있다.

_{📖 p.157}

매각기일의 지정

집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격 결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각할 기일을 지정하게 된다.

_{📖 p.157}

매각물건명세서

법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증 금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서 를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓은 것이다.

_{📖 p.157}

매각조건

법원이 경매의 목적부동산을 경락인에게 취득시키기 위한 조건인데 경매도 일종의 매매라 할 수 있지만 통상의 매매에서는 그 조건을 당사자가 자유로이 정할 수 있는 반면 강제경매는 소유자의 의사에 반하여 행하여지고 이해관계인도 많으므로 법은 매각조건을 획일적으로 정하고 있다.

_{📖 p.157}

매각허가결정

매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권 자 등) 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다. 그러면 매수인은 법원이 통지하는 대금지급 기한 내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 한다. 대금지급기한은 통상 매각 허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.

_{📖 p.157}

매개중개(媒介仲介) = 참여중개

부동산 거래물건과 상대방을 찾아서 계약체결까지 중개하는 것으로, 참여중개(參與仲介)라고도 한다. 중개업자의 중개활동이 있었다 해도 거래를 성사시키지 못하면 보수지급은 청구할 수 없다.

_{📖 p.157}

매도의뢰접수(賣渡依賴接受)

중개물건의 권리변동을 꾀하는 거래가 성사되도록 매도·교환·임대 등의 의뢰를 받는 것으로 서, 매도의뢰접수가 있게 되면 중개대상물이 확보된다.

_{📖 p.157}

매수신청보증금

경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가 매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 한 다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위 매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금 을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위매수신고인에 대하여 매각허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.

_{📖 p.158}

매수신고인

경매부동산을 매수할 의사로 매수신고를 할 때 통상 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 집행관에게 보관시킨 사람이다. 매수신고인은 다시 다른 고가의 매수허가가 있을 때까지 그 신고한 가격에 구속을 받고 매수신고를 철회할 수가 없다.

_{📖 p.158}

매수의뢰접수(買受依賴接受)

중개물건을 다른 사람으로부터 자기에게로 이전시키고 그 대가를 지불하는 거래가 성사되도록 매입·교환·임차 등의 의뢰를 받는 것을 말한다.

_{📖 p.158}

매수청구권

타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료함에 즈음하여 타인에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리, 일종의 형성권이다. 민법상 인정되는 매수청구권으로서는 지상권설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청 구권 등이 있다. 한편 민사소송법상으로는 부동산 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최 고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있다.

_{📖 p.158}

물상객주(物商客主)

조선시대에 발달한 일종의 상업·금융기관의 한 가지로서, 주로 상품의 매매와 거간 및 장사치 의 숙박을 업으로 하던 영업 또는 그런 사람을 말한다.

_{📖 p.158}

민사중개계약(民事仲介契約)

중개업자가 중개의뢰인으로부터 중개대상물에 대하여 중개의뢰를 받고, 거래당사자간의 중개 완성에 대하여 보수를 지급받기로 정함으로써 성립되는 계약을 말한다.

_{📖 p.158}

민사중개인(民事仲介人)

대표적으로 부동산중개업자를 말하며, 이에는 상행위가 아닌 행위의 중개를 업으로 하는 혼인 중개업자·부동산중개업자·직업중개업자 등이 속한다. 이들은 상행위의 중개를 하지 않으므로 상법상의 중개인은 아니지만, 중개를 업으로 하는 자이 다. 다만, 민사중개인은 사법관계이므로 상법의 총칙편에 관한 규정은 적용되나, 상법이 규정 하는 중개인이 아니므로 상법상 중개업에 관한 규정은 적용되지 아니한다.

_{📖 p.158}

민사중개·중개완성

① 민사중개(民事仲介) : 부동산중개업법에 따라 상행위 또는 보조적 상행위 이외의 사인(私人) 간의 거래행위를 중개하는 것을 말한다. ② 중개완성(仲介完成) : 중개업자의 중개행위에 기한 거래당사자 간의 계약성립을 포함한 중개 완료를 말하며, 중개의뢰인의 책임으로 돌아갈 사유로 인한 계약성립불능까지도 포함된다.

_{📖 p.159}

방황형 고객(彷徨型 顧客)

부동산거래시장에서 실제로 거래를 하기 위한 고객이 아니라 부동산시장을 조사하기 위한 고객 인 경우를 지칭한다. 이런 유형에 대비해서 중개업자는 거래·정보관리에 유의하여야 한다.

_{📖 p.159}

배당요구

강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다. 배당요구는 매각기일 전에 법원이 지정한 날짜(배당요구의 종기)까지 할 수 있다. 따라서 임금 채권, 주택임대차보증금반환청구권 등 우선변제권이 있는 채권자라 하더라도 배당요구의 종기 까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위자 를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다.

_{📖 p.159}

배당요구의 종기결정

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 등기부에 등재하지 아니한 채권자(임차인 등)는 반드시 배당요구의 종기일까 지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다. 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당 요구의 종기를 연기할 수 있다.

_{📖 p.159}

배당요구의 종기공고

배당요구의 종기가 정하여진 때에는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내 에, 채권자들이 널리 알 수 있도록 하기 위하여 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고한다.

_{📖 p.160}

배당이의

배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 할 수 있다. 이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행법원에 대하여 소제기증명을 제출하면 그 금원에 대 하여는 지급을 보류하고 공탁을 하게 된다. 이의제기 채권자가 그 증명 없이 위 기간을 도과하 면 이의에 불구하고 배당금을 지급하게 된다.

_{📖 p.160}

배당절차

넓은 의미에서는 강제집행이나 파산절차에서 압류당한 재산이나 파산재단을 환가함으로써 얻 은 금전을 배당요구신청을 한 각 채권자에게 안분하여 변제하기 위한 절차이다.

_{📖 p.160}

보증보험(保證保險)

신용보험의 한 가지로, 건설업자의 잘못으로 생기는 손해나 고용인의 부정행위로 생기는 손해 를 보전(補塡)하기 위한 보험을 말한다.

_{📖 p.160}

보증보험증권의 제출

가압류, 가처분 사건에서 주로 사용되는 증권으로서 일정액의 보증료를 보증보험회사에 납부한 후 경매보증보험증권을 발급받아 매수신청보증으로 제출할 수 있도록 하는 규정으로, 매수신청 자들의 현금소지로 인한 위험방지 및 거액의 현금을 준비하지 않고서도 손쉽게 입찰에 참가할 수 있도록 하는 방법이며, 매수신청자의 선택에 따라 매수신청의 보증으로 현금 또는 경매보증 보험증권을 자유롭게 활용할 수 있도록 하기 위하여 새로이 입찰절차에 도입한 규정이다. 매수 신청의 보증으로 보험증권을 제출한 매수인이 매각대금납부기한까지 매각대금을 납부하지 않 을 경우에는 경매보증보험증권을 발급한 보증보험회사에서 매수인 대신 매수보증금을 납부하 게 하여 배당시 배당재단에 포함하여 배당하게 된다.

_{📖 p.160}

보통중개계약(普通民事仲介契約)

중개의뢰인이 불특정다수의 중개업자에게 경쟁적인 중개를 의뢰하는 계약형태로서, 우리나라 에서는 이 형태가 가장 일반적으로 쓰이는 계약이다. 중개의뢰인 자신이 팔면 보수를 주지 않는 것은 물론이며, 중개업자에게 판 사실을 알릴 필요도 없이 자동적으로 계약이 끝나버리는 계약 의 종료일 명시를 요하지 않는 계약이다.

_{📖 p.160}

부동산거래사고(不動産去來事故)

거래가 완료되거나 또는 부동산거래시에 하자가 있는데도 사전에 이를 발견하지 못하고 계약이 행의 과정에서 중개의뢰인 일방이나 중개업자의 고의나 과실, 불가항력적인 사건에 의하여 계 약이행이 이루어지지 않는 것을 부동산거래사고라 한다.

_{📖 p.161}

부동산거래의 신고

①거래당사자의 신고 : 거래당사자(매수인 및 매도인)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래 계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. ②중개업자의 신고 : 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 때에는 당해 중개업자가 부동산 거래신고를 하여야 한다. ③부동산거래신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신 고인에게 즉시 교부하여야 한다. ④중개업자 또는 거래당사자가 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 ｢ 부동산등기 특별조치 법｣ 에 의한 검인을 받은 것으로 본다. ⑤거래당사자는 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다. 주택법｣ 규정에 따른 주택거래신고의 대상인 주택에 대한 거래계약의 경우에는 주태거래 ⑥｢ 신고를 하면 되고 부동산거래신고를 하지 않는다.

_{📖 p.161}

부동산거래정보망(不動産去來情報網) - 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제24조

부동산중개업자 상호간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계를 말한다. 부동산중개에 관한 정보가 한곳에 집중되어 있어서, 의뢰인은 특정지역의 부동산동향과 거래정 보를 한눈에 볼 수 있으며, 다양한 중개대상물을 확인할 수 있다. 부동산거래정보망은 중개업자 상호간에 정보의 공유와 부동산활동을 촉진하고, 공정한 부동산 거래질서를 확립하고자 하는 데 그 목적이 있다.

_{📖 p.161}

부동산거래질서확립(不動産去來秩序確立)

부동산의 거래과정에서 자칫 발생하기 쉬운 각종 거래사고를 방지하고 부동산의 유통을 원활히 하며, 부동산과 인간의 관계를 개선함으로써 부동산의 올바른 상태를 유지하기 위한 인간의 노 력을 총칭적으로 일컫는 것이다.

_{📖 p.161}

부동산고객의 유형(不動産顧客의 類型)

부동산거래에 있어서 고객의 유형을 나누어 보면 다음과 같다. ① 가격의식형 고객 ② 다변사교형 고객 ③ 만사긍정형 고객 ④ 방황형 고객 ⑤ 우유부단형 고객 ⑥ 자기과잉형 고객 ⑦ 자기과장형 고객 ⑧ 자기현시형 고객 ⑨ 침묵방어형 고객

_{📖 p.161}

부동산관리업(不動産管理業)

공동주택단지나 빌딩과 같이 규모가 크고 전문적인 조직과 지식을 필요로 하는 부동산의 관리 활동을 부동산관리계약에 의해 대행해 주고 보수를 받는 부동산업으로서, 부동산서비스업의 하 나이다.

_{📖 p.162}

부동산구매결정동기(不動産購買決定動機)

미국의 부동산 세일즈에 있어서 고객이 부동산을 구매하는 동기는 AIDA(아이다), 즉 주목 (Attention)·흥미(Interest)·욕망(Desire)·행동(Action)으로 나타난다고 보고 있다.

_{📖 p.162}

부동산권원(不動産權原)

부동산활동의 대상부동산에 대하여 그 부동산을 누릴 수 있는 권리 또는 하자가 발생한 원인의 적법(適法) 또는 정당성이 입증될 수단이 될 수 있는 권리를 말한다.

_{📖 p.162}

부동산인도명령

매수인은 매각대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 부동산을 인도할 것 을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금을 완납한 매수인은 대금을 납부한 후 6월 내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 부동산을 강제로 매수인에게 인도하 게 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령의 집행에 기하여 부동산을 인도받을 수 있다.

_{📖 p.162}

부동산중개업(不動産仲介業)

부동산서비스업의 한 가지로서, 타인의 부동산거래를 중개하고 보수를 받는 업을 말한다. 고려 시대의 객주(客主)·거간(居間)에서 비롯되어 오늘날에는 흔히 복덕방이라고 불리는데, 복덕방 은 현재의 공인중개사사무소나 중개인사무실의 전신(前身)이라고 할 수 있다.

_{📖 p.162}

부동산중개업무의 절차

의뢰접수 → 공부·상태조사 → 권리분석 → 가격산정 → 중개물건의 확인·설명 → 계약체결 → 확인·설명서작성·교부

_{📖 p.162}

부동산중개행위의 특성(不動産仲介行爲의 特性)

① 민사중개：중개행위는 민사행위를 중개하는 것이다. ② 준비행위：계약이 체결되도록 협조하는 행위이다. ③ 의뢰계약：중개인과 의뢰인 간의 중개의뢰계약을 체결한다. ④참여중개：정보만 제공하는 것이 아니고, 확인·설명, 손해배상 등의 규정과 같이 참여중개 의 성격을 가진다.

_{📖 p.163}

부동산판매과정(不動産販賣過程)`

물건과 고객의 확보 → 판매준비 → 접근, 현지안내 제시 → 셀링 포인트 요약 → 불만처리 → 클로징

_{📖 p.163}

분할채권

같은 채권에 2인 이상의 채권자 또는 채무자가 있을 때 분할할 수 있는 채권을 말한다. 이런 채권을 가분채권(분할채권)이라고도 한다. 예를 들면 갑, 을, 병 세 사람이 정에 대하여 3만원 의 채권을 가지고 있을 때, 각각 1만원씩의 채권으로 분할할 수 있는 경우에 그 3만원의 채권은 분할채권이 된다(정의 입장을 기본으로 한다면 가분채무 또는 분할채무가 된다). 민법에는 채권 자 또는 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무가 있다고 규정하여 분할채권관계를 원칙으로 하고 있다.

_{📖 p.163}

비송사건(非訟事件)

국가가 사법상의 법률관계에 특별히 관여하는 사건으로, 통상의 소송절차에 의하지 않고 간이 절차(簡易節次)로 처리하는 것을 말한다. 예를 들면 법인에 관한 사건, 회사의 정리·청산에 관 한 사건 등을 비송사건이라 한다.

_{📖 p.163}

비준(比準)

거래사례 또는 임대사례에 대하여 사정보정이나 시점수정을 실시하고, 지역요인 및 개별요인을 비교하여 대상부동산의 가격 및 임료를 구하는 것을 말한다.

_{📖 p.163}

비준가격(比準價格) = 유추가격

부동산감정평가방법 중 매매(거래)사례비교법에 의해 구해진 시산가격으로, 유추가격(類推價 格)이라고도 한다.

_{📖 p.163}

비준임료(比準賃料)

임대사례비교법에 의해 구해진 시산임료(사용료)로, 유추임료(類推賃料)라고도 한다.

_{📖 p.163}

사도(私道) - 사도법 제2조 / 도로법 제2조 제1항

사도법상 사도(私道)란 일반교통에 공용되는 도로(고속국도·일반국도·특별시도·광역시도· 지방도·시도·군도·구도)나 도로법의 준용을 받는 도로가 아닌 것으로서, 그 도로에 연결되 는 길을 말한다. 사도는 성격상 서비스(Service) 부동산이지만, 시장·군수의 허가를 받으면 사용료 징수가 가 능하므로 수익성(收益性) 부동산이 될 수도 있다.

_{📖 p.164}

사용인의 신고

①중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 10일 이내에 등 록관청에 신고하여야 한다. ②소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다.

_{📖 p.164}

상계

채권자가 동시에 매수인인 경우에 있을 수 있는, 매각대금의 특별한 지급방법이다. 현금을 납부 하지 않고, 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각대금을 같은 금액만큼 서로 맞비기는 것이다. 채권자는 매각대금을 상계방식으로 지급하고 싶으면, 매각결정기일이 끝날 때까지 법 원에 위와 같은 상계를 하겠음을 신고하여야 하며, 배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금 액을 제외한 금액만을 납부하게 된다. 그러나 그 매수인(채권자)이 배당받을 금액에 대하여 다 른 이해관계인으로부터 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부하여야 한다.

_{📖 p.164}

상사중개(商事仲介)

타인 간의 상행위를 중개하는 것으로, 일반적으로 상인의 범주에 속한다. 상사중개 행위로서는 유가증권의 매매중개, 보험중개, 해상운송중개 등이 있다. 상사중개는 기본적으로 상법의 제93 조부터 제100조까지의 규정이 적용된다.

_{📖 p.164}

상호검증(相互檢證)

부동산감정평가방법의 3방식인 원가방식·비교방식·수익방식에 따라 구해진 시산가격 또는 시산임료가 이론적으로 일치하지 않는 경우에 그 시산가격 또는 시산임료를 상호조정해야 하 는데, 이를 부동산감정평가에 있어서 시산가격 또는 시산임료의 상호검증이라 한다.

_{📖 p.164}

선순위 가처분

1순위 저당 또는 압류등기보다 앞서 있는 가처분등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.

_{📖 p.164}

셀링 포인트(Selling point) = 판매소구점

부동산의 판매에 있어서, 대상부동산이 잘 팔릴 수 있도록 부동산이 갖고 있는 상품으로서의 여러 가지 특징 중 구매자에게 만족을 줄 수 있는 특징을 셀링 포인트라 하며, 판매소구점(販賣 訴求點)이라고도 한다.

_{📖 p.165}

소속공인중개사

‘소속공인중개사’라 함은 중개업자에 소속된 공인중개사(중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로 서 공인중개사인 자를 포함)로서 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.

_{📖 p.165}

소유권이전등기 → 소유권이전등기

양도·상속·증여 기타 원인에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다.

_{📖 p.165}

소유권이전등기촉탁

매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인이 등기비용 을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 집행법원은 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인 수하지 아니하는 각종 등기의 말소를 등기공무원에게 촉탁하는 절차이다.

_{📖 p.165}

수수료(手數料)

어떤 일을 맡아 처리해 준 것에 대한 보수 또는 일반행정기관이 제공하는 행정서비스에 대한 대가를 말한다. 수수료에는 행정수수료와 사법수수료가 있는데, 행정수수료(行政手數料)에는 증명료·면허 료·특허료·등초본수수료 등이 해당되고, 사법수수료(司法手數料)에는 등기료·증명료 등이 해당된다.

_{📖 p.165}

수익사례(收益事例)

수익환원법 및 수익분석법에 의해 수익가격 또는 수익임료를 구하기 위하여 필요한 자료로서 부 동산감정평가에 있어서 일반의 다른 기업경영에 의하여 수익을 올리고 있는 사례들을 말한다.

_{📖 p.165}

수익성 부동산(收益性 不動産)

부동산의 기능을 통해 직접적인 금전적 수익을 산출하는 데 소유의 목적이 있는 부동산으로서, 주거용 부동산 중 임대된 것·임대용 부동산·기업용 부동산 등이 있다.

_{📖 p.165}

순가중개(純價仲介)

부동산중개활동에 있어서 대상부동산을 얼마 이상의 값으로 팔면 중개업자의 수입으로 하는 중 개를 말한다.

_{📖 p.165}

순가중개의뢰계약(純價仲介依賴契約)

중개의뢰인이 중개업자에게 미리 매도가격 또는 매입가격을 제시하여 그 가격 이상으로 팔면 초과금액을 중개업자가 중개수수료로 취득하게 하는 중개의뢰계약을 말한다. 이 계약은 중개수 수료가 과다해지기 쉽고, 중개업자가 지나치게 수입증대를 도모하다 보면 거래의 비능률화가 초래되게 된다.

_{📖 p.166}

시장가격(市場價格)

그때 그때의 시장에서 수요와 공급의 관계에 따라 실제적으로 매매되어 현실적으로 형성되는 가격을 말한다.

_{📖 p.166}

시험의 시행·공고

①시험은 매년 1회 이상 시행한다. 다만, 시험시행기관장은 시험을 시행하기 어려운 부득이한 사정이 있는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 당해연도의 시험을 시행하지 아니할 수 있다. ②시험시행기관장은 시험을 시행하고자 하는 때에는 예정 시험일시·시험방법 등 시험시행에 신문 등의 자유와 기능보장에 관한 법률｣ 관한 개략적인 사항을 매년 2월 28일까지 관보 및 ｢ 제2조 제2호 가목의 규정에 따른 일반일간신문(이하 “일간신문”이라 한다)에 공고하여야 한다. ③시험시행기관장은 제2항의 규정에 따른 공고 후 시험을 시행하고자 하는 때에는 시험일시, 시험장소, 시험방법, 합격자 결정방법 및 응시수수료의 반환에 관한 사항 등 시험의 시행에 관하여 필요한 사항을 시험시행일 60일 전까지 관보 및 일간신문에 공고하여야 한다.

_{📖 p.166}

새매각

매각을 실시하였으나 매수신고인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하여 실시하는 경 매이다. 또한 매수신고인이 결정되었으나 매각불허가처분을 받아 다시 기일을 정하여 실시하는 것도 새매각에 해당된다.

_{📖 p.166}

신원보증(身元保證)

보통 고용계약에서 고용인(雇傭人)이 고용주(雇用主)에게 끼치게 될지도 모를 손해의 배상을 제 3자, 즉 신원보증인이 미리 보증하는 일을 말한다. 신원보증인의 채무는 상속인에게 승계되지 않으며, 신원보증인의 사망으로 신원보증계약은 그 효력을 잃는다.

_{📖 p.166}

실사법(實査法)

실제로 검사하거나 조사함으로써 부동산활동 대상부동산의 확인과 가격에 영향을 미치는 문제 요인을 파악하는 방법을 말한다.

_{📖 p.166}

실현시점(實現時點)

임료(賃料)는 감정평가 대상부동산을 사용·수익하는 대가(代價)가 기말(期末)에 집약적으로 실현되는 것이기 때문에 임료계산의 기준이 될 기일은 임료산정기간의 기말이 된다. 이 기말을 임료(賃料)의 실현시점이라고 한다.

_{📖 p.167}

AIDA 원리

판매기술의 원리, 즉 AIDA(아이다) 원리는 주목(Attention), 흥미(Interest), 욕망(Desire), 행 동(Action)을 나타내는 것으로서, 사람이 물건구입을 하기까지의 심리적 발전단계를 표현한 것 이다. 따라서 ①고객은 새로운 설비와 선전활동에 먼저 주목하여 그곳에 들어서서 ②분위기에 흥취하거나 매료되어 흥미를 가지게 되고 ③그 흥미로 말미암아 갖겠다는 욕망을 가지게 되며 ④마지막 단계의 행동에 이르게 되기 전 마음의 결심을 가지게 된다. 이때 중개업자의 입장에서 보면 계약완성이라는 결실을 맺게 된다. 이를 클로징(Closing)이라 한다.

_{📖 p.167}

알선(斡旋)

중개대상물에 대하여 필요한 자료를 전시(展示)하고, 그에 관한 정보 및 조언(助言)을 제공하는 등의 행위를 말한다.

_{📖 p.167}

압류

확정판결, 기타 집행권원에 의해 강제집행을 하기 위한 보전수단이다(압류 후 경매 또는 환가절 차로 이행).

_{📖 p.167}

열람법(閱覽法)

부동산 제활동에 필요한 자료를 직접 열람하여 확인·조사하는 방법으로, 자료의 진위성(眞僞 性)을 파악하기 위해 특히 필요하다.

_{📖 p.167}

요인자료(要因資料)

부동산의 가격형성요인과 관계되는 자료로서, 여러 가지 가격요인을 여러 형태의 자료로 정리 한 것을 요인자료라 한다. 부동산가격형성의 요인자료는 일반자료와 개별자료로 구분된다.

_{📖 p.167}

우선매수권

공유물지분의 경매에 있어서 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 이러한 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라고 한다. 이 경우에 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수를 신고한 공유자에게 매각 을 허가하여야 한다. 이때 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 되며 원할 경우 그 지위를 포기할 수 있다.

_{📖 p.168}

우유부단형 고객(優柔不斷型 顧客)

물건에 대해서 구매결정을 못하는 고객의 유형으로서, 생각만 되풀이 하고 판단을 내리지 못하 는 중개의뢰인을 말한다. 이런 유형의 고객에게는 여러 가지 대상물(對象物)을 제시하기 보다는 집중적으로 설득해 가는 것이 바람직하다.

_{📖 p.168}

유찰

매각기일의 매각불능을 유찰이라고 한다. 즉 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되 지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킨다. 통상 최저매각금액을 20% 저감한 가격으로, 다음 매 각기일에 다시 매각을 실시하게 된다.

_{📖 p.168}

이중경매(압류의 경합)

강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차의 개시를 결정한 부동산에 대하여 다시 경매의 신청이 있는 때에는 집행법원은 다시 경매개시결정(2중개시결정)을 하고 먼저 개시한 집행절차 에 따라 경매가 진행되는 경우이다.

_{📖 p.168}

이해관계인

경매절차에 이해관계를 가진 자 중 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말하며, 그들에 대하여는 경매절차 전반에 관여할 권리가 정하여져 있다.

_{📖 p.168}

인도명령

채무자, 소유자 또는 매수인에게 대항할 수 없는 부동산 점유자에 대하여는 매수인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있으면 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 매수인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다. (이 때 인 도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문 하는 경우도 있다.)

_{📖 p.168}

인증(認證)

어떠한 행위 또는 문서의 성립이나 기재가 정당한 절차로 이루어졌음을 공적 기관이 증명하는 일을 말한다. 인증은 집주인의 동의 없이 공증인사무소나 법원에서 할 수 있는데, 전세계약을 맺은 당시의 전세계약서 등 계약서에 확정일자(確定日字)의 인증을 받아 놓으면 전세등기와 같 은 효력이 있는 경우가 있다.

_{📖 p.168}

일괄매각

법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 하나 의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는, 직권으로 또는 이해관계인의 신 청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 또한 다른 종류의 재산(금전채권 제외)이라도 부동 산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 때에도 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

_{📖 p.169}

일반자료·개별자료

① 일반자료(一般資料) : 국제적인 차원, 전국적인 차원, 특별시·광역시·도 등의 차원, 시·군의 차원, 읍·면·동의 차원으로 수집·분석되는 사회적·경제적·행정적 통계자료를 말한다. ② 개별자료(個別資料) : 개개의 부동산 자체에 관한 자료로서, 요인자료의 대상부동산의 개별적 제요인에 관한 자료를 말한다.

_{📖 p.169}

일반중개의뢰계약(一般仲介依賴契約) = 보통중개의뢰계약

부동산중개의뢰인이 불특정다수의 중개업자에게 경쟁적으로 중개를 의뢰하는 개방계약형식을 취하는 중개계약을 말한다. 일반중개의뢰계약은 중개의뢰를 받은 중개업자 중에서 먼저 거래계 약을 성립시킨 자가 보수를 차지하게 되며, 중개업자 간에 책임관념이 희박해지기 쉽고 중개의 뢰인과 중개업자 간의 법률관계를 복잡하게 만들 우려가 있다.

_{📖 p.169}

①의 의

㉠ 임의경매는 담보권의 실행 등을 위한 경매라는 이름 아래 부동산에 대한 경매신청을 조 문화하여 경매신청에 채무명의를 요하지 아니하는 경매에 관한 규정을 두고 있는데, 일 반적으로 경매를 통틀어 강제경매에 대응하여 임의경매라고 부른다. ㉡임의경매는 채무자나 제3자인 물상보증인의 특정재산에 대하여 저당권, 전세권, 유치 권, 질권, 담보가등기 등을 설정하고 이를 약정한 기일까지 변제하지 않거나 계약의 해 지 또는 해제사유가 발생하였을 경우 그 특정재산을 매각하여 담보권자에게 우선변제를 얻게 하기 위하여 하는 경매를 말한다. ㉢임의경매는 다시 담보권실행을 위한 경매(실질적 경매)와 민법, 상법 그 밖의 법률규정 에 의한 경매(형식적 경매)로 나뉘어 진다. ②담보권실행을 위한 경매(실질적 경매)의 특징 : 담보권실행을 위한 경매는 채무자 또는 제3자 의 특정재산을 대상으로 담보물권이 설정된 후에 실행되는 예견된 물적 책임의 구현이라 할 수 있다. 담보권실행을 위한 경매가 이루어지기 위해서는 다음과 같은 요건이 충족되어야 한다. ㉠담보물권이 존재할 것 : 담보권실행을 위한 경매를 신청하려면 유효한 담보물권이 존재 하여야 한다. ㉡피담보채권이 존재할 것 : 담보권실행을 위한 경매를 신청하려면 신청하려는 시점에서 유효한 피담보채권이 존재하고 있어야 한다. ㉢채무자의 이행지체가 있을 것 : 채무자가 채무의 이행기가 도래하였으나 채무자측의 책 임 있는 사유로 채무의 변제가 되지 않고 있어야 한다.

_{📖 p.169}

③민법, 상법 그 밖의 법률규정에 의한 경매(형식적 경매)의 특징

㉠민법, 상법, 그 밖의 법률규정에 의한 경매는 민법이나 상법 또는 그 밖의 법률규정에 의한 경매규정으로서 주로 현금화를 위한 경매를 말한다. ㉡형식적 경매의 대표적인 예는 공유물 분할을 위한 경매(민법 제269조 제2항), 변제자의 변제공탁을 위한 경매(민법 제490조), 유치권에 기초한 경매 등이 있다.

_{📖 p.170}

입금증명서

기간입찰의 매수신청보증방법으로서 해당법원에 개설된 법원보관금계좌에 매수신청보증금을 납부한 후 발급받은 보관금납부필통지서를 첨부하는 양식으로 사건번호, 매각기일 및 납부자 성명, 날인을 할 수 있도록 되어 있으며 경매계사무실 및 집행관사무실에 비치되어 있다.

_{📖 p.170}

입찰기간

기일입찰과는 달리 입찰기간을 정하여 지역적·시간적인 구애 없이 보다 많은 사람이 입찰에 참여할 수 있게 하기 위하여 기간입찰에서 정한 기간이다.

_{📖 p.170}

잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소

집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부 담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통 지하고, 압류채권자가 이러한 우선채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.

_{📖 p.170}

자기과잉형 고객(自己過剩型 顧客)

자기과잉형 고객은 부동산거래에 있어서 대개가 부동산투기에 의하여 돈을 번 유형의 고객인 경우가 많다. 중개업자는 충분하고 빈틈없이 자료를 제공하여 상대에게 판단을 맡기면 대체로 무난하다.

_{📖 p.170}

자기과장형 고객(自己誇張型 顧客)

자기의 소득수준이나 사회적 지위를 과장하면서 상대가 자기에게 호감을 가지게 하려는 고객의 유형이다. 거래성공률은 적고, 이야기의 내용과 실제가 일치되지 않는 경우가 많다.

_{📖 p.171}

자기현시형 고객(自己顯示型 顧客)

부동산거래에서 부동산에 관하여 보통사람과는 달리 다소의 지식을 가지고 있는 고객을 말한 다. 이런 유형의 고객은 불완전한 부동산지식을 내세워 전문가인 척하는 경향이 있으므로, 안내 서나 중개업자의 소개자료 등을 제시하여 신용과 성실로 설득하여야 한다.

_{📖 p.171}

재매각

매수신고인이 생겨서 매각허가결정의 확정 후 집행법원이 지정한 대금지급기한에 매수인(차순 위 매수신고인이 매각허가를 받은 경우를 포함)이 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하 고 차순위매수신고인이 없는 경우에 법원이 직권으로 실시하는 경매이다.

_{📖 p.171}

재정(財政)

국가 또는 지방자치단체가 그 존립(存立)에 필요한 재산을 조달·관리·사용하는 일체의 작용 을 말한다. 작용(作用)의 성질로 보아 조세의 부과·징수와 같이 재력을 취득하기 위하여 국민 에게 명령하고 강제하는 재정권력작용과 그 취득한 재력을 관리하기 위한 재정관리작용으로 분 류할 수 있다. 국가의 재정에 관하여는 헌법에 그 원칙을 규정한 것 외에 예산회계법·국유재산법·각종의 조 세법·감사원법 등에 규정이 있으며, 지방자치단체의 재정에 관하여는 지방재정법·지방세법 등에 규정이 있다.

_{📖 p.171}

저당권

채권자가 물건을 점유하지 않고 채무를 담보하기 위하여 등기부에 권리를 기재해 두었다가 채무 를 변제하지 않았을 경우 그 부동산을 경매처분하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

_{📖 p.171}

전속중개의뢰계약(專屬仲介依賴契約)

중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한(限)하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 말한다. 중개업자가 전속중개계약을 체결한 경우에는 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물에 관한 정보를 공개해야 하며, 중개대상물 권리자의 주소·성명 등 인적 사항에 관한 정보는 공개 해서는 안된다. 전속중개의뢰계약은 부동산중개업자에게 중개의 특권을 부여한다는 점에서 독점중개의뢰계약과 같으나, 중개의뢰인이 직접 계약을 성립시킨 경우에는 중개업자가 가망성이 있는 취득중개의뢰 인을 발견했음을 입증해야 중개수수료를 받을 수 있다는 점에서 독점중개의뢰계약과 다르다.

_{📖 p.171}

접근조건(接近條件)

부동산가격형성요인의 하나로 어느 감정평가 대상부동산과 공공시설·상업시설·교통시설 등 의 양호시설과 변전소·오수처리장 등의 혐오시설과의 접근정도를 말한다. 즉, 가격에 영향을 주는 시설의 영향력, 대상부동산과의 거래관계 등에 의하여 이익을 받고 손해를 입는 가치를 판단하는 조건을 접근조건이라 한다. 예를 들면 전철역·버스정류장 등의 교통관계시설, 시장 등의 경제적 시설, 학교·관공서 등의 문화·공공시설 등에 근접한 위치에 있으면 그 가치는 증대하고, 반대로 혐오·위험시설에 근 접한 위치에 있으면 그 가치는 감소한다.

_{📖 p.172}

정관(定款)

회사나 공익법인 등의 목적·조직·업무집행 등에 관한 규정 또는 그것을 적은 문서를 말한다. 주식회사의 정관은 공증인의 인증(認證)을 받음으로써 효력이 생긴다. 설립자·발기인 등 법인 의 설립을 담당하는 자가 그것을 정하여 서면(書面)에 기재하고 기명날인(記名捺印)한다.

_{📖 p.172}

정착물(定着物)

토지에 고정적으로 붙어 있어 쉽사리 옮길 수 없는 물건으로서, 거래개념상 계속적으로 토지에 부착되어 이용되는 것을 말한다. 토지에 딸린 건물, 나무, 토지에 설치한 기계(광고탑) 등이 이 에 속한다. 정착물 중에는 토지와는 독립된 부동산으로 취급되는 것(건물·수목의 집단 등)도 있고 그렇지 않은 것도 있다. 수목(樹木)은 정착물이라고 할 수 있으나 가식(假植) 중의 것은 정착물이라고 할 수 없으며, 토지나 건물에 충분히 정착되어 있지 않은 기계, 석탑(石塔) 같은 것은 정착물이 아닌 동산(動産)이다.

_{📖 p.172}

제2민사중개계약(第二民事仲介契約)

중개대상물에 대한 중개행위의 권한을 가진 중개업자(독점중개업자)와 제3의 중개업자와의 사 이에 중개완성을 위하여 체결하는 계약이다.

_{📖 p.172}

조작성 사고(造作性 事故)

부동산이 적법하게 거래되었는데도 불구하고 나중에 원인무효나 부동산거래계약의 취소사유를 주장하거나 유치권행사, 기타의 구실을 만들어 상대방의 권리취득을 어렵게 하는 경우를 말한다. 조작성 사고는 법률지식을 악용하여 상대방의 권리행사를 저지하거나 방해되는 사유를 조작하 는 부동산거래사고의 한 유형이다.

_{📖 p.172}

중간생략등기(中間省略登記)

부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게, 중간취득자로부터 최종취득자에게 이전 되어야 할 경우에, 그 중간취득자에의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최종취득 자에게 하는 등기를 말한다. 예컨대, 甲 → 乙 → 丙으로 부동산의 소유권이 이전될 경우, 실질적 이전을 그대로 등기하지 않고 중간 乙을 생략하여 甲으로부터 직접 丙으로 이전등기하는 것을 말한다.

_{📖 p.172}

중개(仲介)

중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖에 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선(斡旋)하는 것을 말한다.

_{📖 p.173}

중개계약(仲介契約) = 중개의뢰계약

거래당사자인 의뢰인과 중개업자 상호 간의 거래의 안전을 의뢰하고 그것을 수락하는 계약관계 로, 일반·독점·전속·공동·순가중개(의뢰)계약이 있다.

_{📖 p.173}

중개광고(仲介廣告) = 부동산광고

고객의 의사결정을 도와주는 설득과정의 하나로, 일반상품광고와는 달리 권리를 취득하고자 하 는 자와 권리를 이전하고자 하는 자를 찾는 양면성, 부동산시장의 비동질성, 위치의 고정성 등 의 특성이 있다. 중개광고의 종류로는 교통광고, 기업광고, 계몽광고, 노벨티 광고, 다이렉트 메일 광고, 중개대 상물광고 등이 있다. ① 교통광고(交通廣告) : 전철·버스·역내 간판·기업이 운용하는 차체를 이용한 광고로, 분양 아파트와 같은 다수의 물건을 광고하는 경우가 그 예이다. ② 기업광고(企業廣告) : 부동산업무에 대한 좋은 이미지를 부각시켜 업자명을 기억시키기 위한 광고로, 업자의 주소·성명·기업의 명칭·영업종목·전화번호·업자의 경력 등을 주로 싣 는다. ③ 계몽광고(啓蒙廣告) : 부동산과 중개업 등의 중요성을 인식시키거나, 중개업자에 대한 일반인 의 오해를 없애고 부동산에 관한 지식제공 등을 목적으로 하는 광고이다. ④ 점두광고(店頭廣告) : 점포의 간판이나 색채 등과 같이 사무소에 의한 광고를 말한다.

_{📖 p.173}

중개대상물(仲介對象物) → 중개대상물

거래당사자 간에 있어서 중개업자의 중개행위에 의하여 매매·교환·임대차 기타 권리의 득 실·변경에 관한 행위에 제공될 가능성을 가진 일체의 대상물을 말한다.

_{📖 p.173}

중개대상물광고(仲介對象物廣告)

매매나 임대차, 중개대상물의 거래를 촉진시키기 위한 광고로, 부동산업자의 광고 대부분을 차 지하고 있다.

_{📖 p.173}

중개대상물 수집방법(仲介對象物 蒐集方法)

①직접수집방법：중개업자가 직접 의뢰인에게 접근하여 중개대상물의 중개의뢰를 받는 방법 으로, 광고의 활용, 호별방문·전화, 사교활동·개업피로연, 공지·공가의 조사, 과거 고객 과의 관계유지, 관혼상제에의 참석, 친구·전문직업인 등 가망고객과의 관계강화 등 다양한 방법이 있다. ②간접수집방법：중개업자와 고객 사이에 제3자를 개재시켜 제3자의 소개나 주선을 받아 중개 의뢰를 받는 방법을 말한다. 이 경우 제3자는 부동산에 관한 전문가나 비전문가일 수가 있는 데, 중개업자들 간에 정보망을 구성하여 서로 필요한 정보를 교환함으로써 중개대상물의 수 집이 훨씬 능률적으로 될 수 있다.

_{📖 p.173}

중개대상물의 범위(仲介對象物의 範圍)

공인중개사법에 의한 중개대상물이란 ① 토지, ② 건축물 그 밖의 토지의 정착물, ③ 입목에 관한 법률에 의한 입목, ④ 광업재단저당법에 의한 광업재단, ⑤ 공장저당법에 의한 공장재단을 말한다.

_{📖 p.174}

중개대상물의 확인·설명의무(仲介對象物의 確認·說明義務)

중개업자는 중개의뢰를 받은 경우에 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 사항을 확인하여 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고 자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다. 이를 중개대상물 의 확인·설명의무라고 한다.

_{📖 p.174}

중개물건(仲介物件)

중개대상물 중 중개업자가 거래당사자에게 제공하기 바로 전단계로 중개대상물의 현장답사 등 을 포함한 권리분석 및 특징분석을 끝마쳐 법률적·실체적인 면에서 하자가 없는 부동산상품으 로서 완전한 것을 말한다.

_{📖 p.174}

중개보조원(仲介補助員)

공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

_{📖 p.174}

중개수수료(仲介手數料)

부동산중개업자가 중개를 한 대가(代價)로 받는 보수(報酬)를 말한다. 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는데, 중개업자의 고의나 과실로 인하여 중개의 뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 수수료를 받을 수 없다. 중개업자가 중개의뢰인으로부터 보수를 청구할 수 있는 법률적 근거는 민사중개계약에 의해서 이다.

_{📖 p.174}

중개실무(仲介實務)

중개업자와 중개의뢰당사자 간의 중개의뢰계약 성립으로부터 중개행위에 의한 중개완성까지 중개업자의 중개업무 일체를 말한다. 즉, 중개업자의 중개의뢰계약서 작성, 중개대상물관리대 장 작성, 부동산중개업무처리부 작성, 권리분석, 특징분석, 부동산의 개략적인 평가, 중개의뢰 인의 설득, 중개보조원의 관리, 중개업의 경영, 거래정보의 공유, 중개대상물확인·설명서 작 성·교부, 계약서 작성, 서명, 날인 및 교부 등이 이에 해당된다.

_{📖 p.174}

중개업(仲介業)

다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지, 건물 그 밖의 토지의 정착물, 기타 대통령 령이 정하는 재산권 및 물건 등 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기 타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것으로, 중개대상물에 관한 거래를 중개완료했다 하더라도 수수료를 받지 않으면 중개업이라 할 수 없다.

_{📖 p.175}

중개업경영의 특성(仲介業經營의 特性)

부동산중개업의 경영은 중개업자의 자질과 개성 등에 따라 그 경영방법·경영성과들이 다르지 만, 다음과 같은 특성을 지니고 있다. ① 부동산시장의 다양성 ② 중개업무의 다양화 ③ 부동산 수요자·공급자의 비고정성 ④ 계획과 통제의 곤란성 ⑤ 순수익의 유동성 ⑥ 고객의사결정의 유동성 등

_{📖 p.175}

중개업자(仲介業者)

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률｣ 에 의하여 중개사무소 개설등록한 자를 말 ｢ 한다. 중개업자는 보수(수수료)청구권, 실비청구권, 협력요구권 등의 권리를 갖는다.

_{📖 p.175}

중개업자 등의 금지행위

①당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 행위 기타의 방법으로 중개의뢰인 의 판단을 그르치게 하는 행위 ②수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그 외에 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위 ③중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 ④부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업 으로 하는 행위 ⑤중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 ⑥탈세를 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 법령의 규정에 의하여 전매(轉賣) 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조 장하는 행위 ⑦등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거 나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

_{📖 p.175}

중개업자의 겸업제한

①법인인 중개업자는 다른 법률에 규정된 경우를 제외하고는 중개업 및 다음 각호에 규정된 업무와 제2항에 규정된 업무 외에 다른 업무를 함께 할 수 없다. 1. 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 2. 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담 3. 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공 4. 상업용건축물 및 주택의 분양대행 5. 그 밖에 중개업에 부수되는 업무로서 대통령령이 정하는 업무 ②중개업자는 ｢ 민사집행법｣ 에 의한 경매 및 ｢ 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동 국세징수법｣ 산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다. ③중개업자가 제2항의 규정에 따라 ｢ 민사집행법｣ 에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입 찰신청의 대리를 하고자 하는 때에는 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하 고 그 감독을 받아야 한다.

_{📖 p.176}

중개업자의 업무(仲介業者의 業務)

중개업을 일상업무로 하는 중개업자가 중개의뢰인으로부터 중개를 의뢰받음으로부터 시작하여 중개행위의 목적인 거래당사자 간의 계약체결을 비롯한 중개완성까지 일체의 업무를 말한다.

_{📖 p.176}

중개의 종류(仲介의 種類)

①지시중개：필요한 자료를 전시하고 정보의 제공이나 조언만으로 중개가 완성되는 중개이다. 이를 알선 또는 전시중개라고도 한다. ②참여중개：부동산거래를 성립시킴으로써 중개가 완성되는 것으로, 중개업자의 중개활동이 있었다 해도 거래를 성사시키지 못하면 보수지급을 청구할 수 없다. ③상사중개：타인 간의 상행위를 중개하는 것으로, 이에 대해서는 상법의 규정이 적용된다. ④민사중개：상행위 또는 보조적 상행위 이외의 사인(私人) 간의 거래행위를 중개하는 것으로, 이에 대해서는 부동산중개업법의 규정이 적용되며, 대개 일방적 중개계약의 형태로 체결된 다. 다만, 중개업자는 중개를 영업으로 하기 때문에 상인자격을 갖는다. ⑤일방적 중개：의뢰인의 중개의뢰에 대하여 중개업자가 반드시 거래를 성사시킬 의무는 없으 나, 일단 계약이 성립되면 보수지급을 청구할 권리가 발생하는 중개이다. 우리나라에서 일 반적으로 중개계약이라 할 때 이러한 의미로 사용되며, 이를 보통중개계약 또는 일반중개계 약이라고도 한다. ⑥쌍방적 중개：의뢰인의 중개의뢰에 따른 보수지급의무와 중개업자의 중개의무가 상호대가 적인 관계에 있는 중개로, 중개업자는 거래계약을 성사시킬 적극적 의무를 부담한다. ⑦국내중개：중개대상물이 자국에 소재한 것에 한정되어 있는 중개로, 부동산중개업법상 중개 는 국내중개에 한한다. ⑧국외중개：타국에 소재한 물건까지 중개대상물에 포함시키는 중개이다.

_{📖 p.176}

중개행위(仲介行爲)

중개업자가 중개의뢰당사자들의 요구나 희망사항에 따라 중개의 대상인 중개완성을 약정한 중 개의뢰당사자들과의 중개계약에 의해 중개완성을 성립시키기 위한 중개의뢰인 간에 법률행위 를 주선하는 일체의 행위를 말한다.

_{📖 p.177}

중개행위의 대상(仲介行爲의 對象)

거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위로, 물권행위와 채권 행위를 말한다. 그러므로 중개대상물인 부동산으로서 물리적 상태인 그 자체가 중개행위의 대 상이 되는 것이 아니라, 중개대상물에 대한 권리의 득실·변경에 관한 행위, 즉 법률행위가 중 개행위의 대상이 된다.

_{📖 p.177}

중도금(中渡金)

부동산거래계약에 있어서 계약금과 잔금 사이에 일부만을 미리 치르는 돈으로, 계약시에 보통 약정금액의 1할(10%) 정도를 1차로 지불한 다음에 2차로 약정금액의 반액 이상을 지불하는 수 수금(授受金)을 중도금이라 한다. 중도금 지불 후 잔금이 지불되면 거래금액은 완불(完拂)된다.

_{📖 p.177}

즉시항고

일정한 불변기간 내에 제기하여야 하는 항고를 말한다. 즉 재판의 성질상 신속히 확정시킬 필요 가 있는 결정에 대하여 인정되는 상소방법을 말한다. 이는 특히 제기기간을 정하지 않고 원결정 의 취소를 구하는 실익이 있는 한 어느 때도 제기할 수 있는 보통항고와는 다르다.

_{📖 p.177}

증거금(證據金)

계약의 이행을 확실히 하기 위하여 당사자의 한쪽이 상대편에게 담보로 건네주는 돈, 즉 계약을 체결할 때 증거로서의 의미로 수수되는 금전으로 그 성질은 일정하지 않으나, 적어도 성약체약 금(成約締約金)의 성질을 가지고, 많은 경우에 있어서는 또한 위약금의 성질도 가진다. 계약의 체결에 있어서 당사자 사이에 어떠한 내용의 합의가 있었는지가 불명한 경우에도 금전 이 교부되어 있으면, 그것은 적어도 어떤 합의가 있었다는 증거는 된다(ꄤ 주식청약증거금, 위 탁증거금, 매매증거금 등).

_{📖 p.177}

지상권

다른 사람의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.

_{📖 p.177}

지시중개(指示仲介) = 알선·전시중개·보도중개

중개의 완성에 어느 정도 중개업자의 관여를 요구하는가에 따라 지시중개(指示仲介)와 참여중 개(參與仲介)로 나뉜다. 지시중개란 필요한 자료를 전시하고 정보의 제공이나 조언만으로 중개 가 완성되는 중개로서, 알선·전시중개라고도 한다. 즉, 거래대상 물건을 상대방에게만 알려주 는 중개로서 계약체결은 하지 않는 것을 말한다.

_{📖 p.177}

집행관

집행관은 강제집행을 실시하는 자로서, 지방법원에 소속되어 법률이 정하는 바에 따라 재판의 집행과 서류의 송달 기타 법령에 의한 사무에 종사한다.

_{📖 p.178}

집행권원

일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서이다. 집행권원은 강제집행의 불가결한 기초이며, 집행권원이 되는 증서는 민사집행법 기타 법률에 규정되어 있다.

_{📖 p.178}

집행력

협의로는 판결 또는 집행증서의 집행권원의 내용에 기초하여 집행채권자가 강제집행을 집행기 관에 신청할 수 있음에 터잡아 집행기관은 이 신청을 토대로 하여 집행권원 내용인 일정의 급부 를 실현시키기 위한 일종의 강제집행을 행할 수 있는 효력이고, 광의로는 강제집행 이외의 방법 에 의하여 재판내용에 적합한 상태를 만들어 낼 수 있는 효력을 부여함을 말한다. 가령, 혼인 무효의 판결의 경우 그 확정판결에 기하여 호적을 정정할 수 있는 효력, 토지소유권 확인판결의 경우 그 확정판결에 기하여 변경의 등기를 신청할 수 있는 효력 등이다.

_{📖 p.178}

집행문

집행권원에 집행력이 있음과 집행당사자, 집행의 범위 등을 공증하기 위하여 법원사무관 등이 공증기관으로서 집행권원의 말미에 부기하는 공증문언을 말한다. 집행문이 붙은 집행권원의 정 본을 “집행력 있는 정본”또는 “집행정본”이라 한다.

_{📖 p.178}

집행법원

강제집행에 관하여 법원이 할 권한을 행사하는 법원을 말한다. 강제집행의 실시는 원칙적으로 집행관이 하나, 비교적 곤란한 법률적 판단을 요하는 집행행위라든가 관념적인 명령으로 족한 집행처분에 관하여는 민사집행법상 특별히 규정을 두어 법원으로 하여금 이를 담당하도록 하고 있다. 또 집행관이 실시하는 집행에 관하여도 신중을 기할 필요가 있는 경우에는 법원의 협력 내지 간섭을 필요로 하도록 하고 있는데, 이러한 행위를 하는 법원이 곧 집행법원이다. 집행법 원은 원칙적으로 지방법원이며 단독판사가 담당한다.

_{📖 p.178}

차순위매수신고인

최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중 최고가 매수신고액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 매수신청한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다. 차순위 매수신고를 하게 되면 매수 인은 매각대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다. 그 대신 최고가 매수신고인에 국한된 사유로 그에 대한 매각이 불허되거나 매각이 허가되더라도 그가 매각대금 지급의무를 이행하지 아니할 경우 다시 매각을 실시하지 않고 집행법원으로부터 매각허부의 결정을 받을 수 있는 지위에 있는 자이다.

_{📖 p.179}

참여중개(參與仲介) = 매개중개

부동산거래물건과 상대방을 찾아서 계약체결까지 중개하는 것으로, 매개중개(媒介仲介)라고도 한다.

_{📖 p.179}

채권신고의 최고

법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 이해관계인으로 규정된 일정한 자에게 채권계산서를 매각기일 전 배당요구의 종기까지 제출할 것을 최고하는데, 이 역시 우선채권유무, 금액 등을 신고받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 것이다.

_{📖 p.179}

채권자

채권을 가진 사람으로 곧 채무자에게 재산상의 급부 등을 청구할 권리가 있는 사람을 말한다. 채무자가 임의로 그 행위를 이행하지 않을 때에는 채권자는 법원에 소를 제기하여 현실적 이행 을 강제할 수 있다.

_{📖 p.179}

최고(催告)

타인에게 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지를 말한다. 이는 상대방 있는 일방적 의사표시이 고, 최고가 규정되어 있는 경우에는 법률규정에 따라 직접적으로 일정한 법률효과가 발생한다. 최고에는 두 종류가 있다. 하나는 의무자에게 의무의 이행을 구하는 경우이고, 다른 하나는 권 리자에 대한 권리의 행사 또는 신고를 요구하는 경우이다.

_{📖 p.179}

최저매각가격

매각기일의 공고에는 경매부동산의 최저매각가격을 기재해야 한다. 최초매각기일의 최저매각 가격은 감정인이 평가한 가격이 기준이 되며 경매기일에 있어서 매수신청인이 없어 새매각기일 을 지정한 때에는 상당히 저감(통상 20%)한 가격이 최저매각가격이 된다. 매수신청하고자 할 때에는 항상 공고된 최저매각가격보다 같거나 높게 매수신청해야 무효처리가 되지 않는다.

_{📖 p.179}

침묵방어형 고객(沈默防禦型 顧客)

중개업자의 설득에 거의 반응이 없고, 침묵을 지키면서 자기방어적 태도로 결심을 잘 못하는 고객을 말한다.

_{📖 p.180}

클로징의 방법(Closing의 方法)

①점진적 확인법：고객이 우선 안심하고 동의할 수 있는 질문부터 하면서 계약을 유도하는 클 로징 방법 ②계약전제법：“이달 말에 집을 비우라고 할까요?”라는 식의 계약을 전제한 질문을 던져 좋은 반응을 보일 때 클로징을 진행시키는 방법 ③부분선결법：계약금·보증금·입주일 등의 사항에 관하여 부분적으로 결정을 유도하고 거 래를 성사시키는 방법 ④장단비교법：복수의 부동산을 비교 제시하며 그 장점을 강조함으로써 클로징에 연결시키는 방법 ⑤결과강조법：과거부터 현재까지의 실례적인 결과, 즉 지가상승률이 예금이자율보다 몇 배되 었다는 점 등을 강조함으로써 클로징에 접근하는 방법 ⑥만족강조법：장래의 만족, 즉 지금 부동산을 구입하면 5년 후에는 얼마만큼 만족할 수 있는 가 등을 구체적으로 설명하여 강조함으로써 클로징에 접근하는 방법

_{📖 p.180}

탐문법(探問法)

부동산제활동 등과 관련된(부동산감정평가활동·부동산거래활동·부동산권리분석활동 등) 여 러 가지 필요한 자료를 직접 탐문하여 수집하는 방법으로, 공개탐문법·가장탐문법·고용탐문 법·절충법 등이 있다.

_{📖 p.180}

토지별도등기

토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기 재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 ‘토지에 별도의 등기가 있다’는 표시를 하기 위한 등기를 말한다.

_{📖 p.180}

특별매각조건

법원이 경매부동산을 매각하여 그 소유권을 매수인에게 이전시키는 조건을 말한다. 다시 말하 면 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말한다. 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 구별된다. 법정매각조건은 모든 경매절차에 공통하여 법이 미리 정한 매각조건을 말하며, 특별 매각조건은 각개의 경매절차에 있어서 특별히 정한 매각조건을 말한다. 어느 특정경매절차가 법정매각조건에 의하여 실시되는 경우에는 경매기일에 그 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴 필요가 없으나, 특별매각조건이 있는 경우에는 그 내용을 집행관이 경매기일에 고지하여야 하 며, 특별매각조건으로 매각한 때에는 매각허가결정에 그 조건을 기재하여야 한다.

_{📖 p.181}

파산선고(破産宣告)

법원이 파산신고를 인정하여 파산절차를 실행으로 옮긴다는 뜻을 선고하는 결정을 말한다. 중 개의뢰인이 파산선고를 받았을 때에는 중개업자나 파산관재인은 계약을 해제할 수 있다. 중개업자는 중개업무의 완성에 따른 보수 및 실비에 대하여 파산재산의 배당에 가입할 수 있으 며, 각 당사자는 상대방에 대하여 해약으로 인한 손해배상은 청구할 수 없다.

_{📖 p.181}

표제부

토지건물의 지번(주소), 지목, 면적, 용도 등이 적혀 있으며 집합건물의 경우는 표제부가 2장이 다. 첫 번째 장은 건물의 전체면적이, 두 번째 장에는 건물의 호수와 대지지분이 나와 있다.

_{📖 p.181}

필지

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다.(법적 개념)

_{📖 p.181}

하도급(下都給)

경제적·기술적으로 열등한 지위에 있는 기업이 특정 대기업에 딸리어 그 통제하에 주문을 받 아 생산하는 일 또는 건설업법상의 수급인(受給人)이 그 도급받은 건설공사의 일부 또는 전부에 대하여 다른 건설업자와 체결하는 도급계약(都給契約)을 말한다.

_{📖 p.181}

합유

공동소유의 한 형태로서 공유와 총유의 중간에 있는 것이다. 공유와 다른 점은 공유에는 각 공 유자의 지분을 자유로이 타인에게 양도할 수 있고, 또 공유자의 누군가가 분할할 것을 희망하면 분할하여야 하는데 대하여, 합유에서는 각인은 지분을 가지고 있어도 자유로이 타인에게 양도 할 수 없고, 분할도 인정되지 않고 제한되어 있는 점이다. 공유는 말하자면 편의상 일시 공동소 유의 형식을 가진 것으로 개인적 색채가 강하나, 합유는 공동목적을 위하여 어느 정도 개인적인 입장이 구속되는 것으로 양자가 이런 점에서 근본적인 차이가 있다. 그러나 각인이 지분을 가지 고 있는 점에서 총유보다는 개인적 색채가 훨씬 강하다.

_{📖 p.182}

항고보증금

매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당 하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다. 이것이 항고보증금인데, 이를 제공 하지 아니한 때에는 원심법원이 항고장을 각하하게 된다. 채무자나 소유자가 한 항고가 기각된 때에는 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 전액 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 되며, 그 이외의 사람이 제기한 항고가 기각된 때에는, 보증으로 제공된 금원의 범위 내에서, 항고를 한 날부터 2003.07.31.까지는 연 25%, 그 이후 항고기각결정이 확정된 날까지는 연 20%에 해당하는 금액에 대하여는 돌려 받을 수 없다.

_{📖 p.182}

행위능력

단순히 권리·의무의 주체가 될 수 있는 자격인 권리능력과는 달리, 권리능력자가 자기의 권 리·의무에 변동이 일어나게 스스로 행위할 수 있는 지위를 말하며, 일반적으로 민법상 능력이 라 함은 행위능력을 가리킨다. 민법상 행위능력의 개념적 의의는 적법·유효하게 법률행위를 할 수 없는 행위무능력자로부터 선의의 거래상대방을 보호하여 거래의 안전을 확립하려는 무능 력자제도에서 크게 나타난다. 민법이 인정하는 무능력자에는 미성년자, 한정치산자, 금치산자 가 있다.

_{📖 p.182}

행정질서벌(行政秩序罰)

직접적으로 행정목적을 침해하는 데까지 이르지 않고, 단지 간접적으로 행정상 질서에 장해를 줄 위험성 있는 행위에 대하여 형법상 형량이 없는 과태료를 부과하는 것을 말한다.

_{📖 p.182}

행정처분(行政處分) → 행정처분

행정기관이 법규에 따라 특정사건에 관하여 권리를 설정하기도 하고 의무를 명하기도 하는 행 정행위로, 영업면허·공기업의 특허·조세의 부과 등이 있다. 행정처분은 법규와 행정목적에 적합하여야 하며, 법규에 위반하는 처분은 위법처분으로서 소원 (訴願)·행정소송의 대상이 되고, 행정목적에 위반하는 처분은 부당처분으로서 소원(訴願)의 대상이 된다.

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행정형벌(行政刑罰)

행정법상 의무위반에 대한 제재로서, 징역·금고·자격상실·자격정지·벌금·구류·과료· 몰수 등 형법상 형을 과하는 벌을 말한다.

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현실매매(現實賣買)

목적물과 대금을 즉석에서 서로 교환하는 매매로, 상점에서 보통 행하여지는 매매와 같다. 거래 시 따로 이행이라는 문제가 남지 않으므로 먼저 채무를 부담하고 나중에 그것을 이행하는 보통 의 매매와 같지 않은가 하는 문제가 생긴다. 그러나 일반적으로 이것에도 매매의 규정이 적용되 는 바 특정물에 관하여는 하자담보의 규정이 적용되고, 불특정물에 관하여는 하자가 있으면 매 도인으로부터 완전한 물건의 급부를 청구할 수 있다.

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현황조사보고서

법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대 차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 현황조사보고는 집행관이 그 조사 내용을 집행법원에 보고하기 위하여 작성한 문서이다.

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협동조합(協同組合)

농민이나 소비자 또는 중소기업자 등이 경제적 편의와 상호협력을 위하여 조직하는 단체로, 농 업협동조합·중소기업협동조합 등이 있다.

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협잡성 사고(挾雜性 事故)

부동산거래사고의 유형 중 타인의 인장(印章), 인감증명, 호적, 주민등록증, 등기부등본, 계약서 등과 같이 등기수속에 필요한 제반서류를 위조·변조함으로써 발생되는 사고(事故)를 말한다.

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호가경매

호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 방법으로 한다. 매수신청을 한 사 람은 보다 높은 액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속된다. 집행관은 매수신청의 액 중 최고의 것을 3회 부른 후 그 신청을 한 사람을 최고가매수신고인으로 정하며, 그 이름 및 매수 신청의 액을 고지하여야 한다.

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확인자료(確認資料)

부동산의 물적 확인 및 권리조사(권리의 진실성 확인)를 하는 데 필요한 자료로서, 부동산등기부 등본, 토지·건물 등의 도면, 지형도, 지적도, 매매계약서, 임료 등의 영수증 등이 이에 속한다.

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확정일자(確定日字)

증서(證書)에 대하여 그 작성된 일자에 관한 완전한 증거력을 부여하는 것으로, 법률상 인정되는 일자를 말한다. 이는 일자를 소급시켜 증서를 작성하는 것을 방지하기 위하여 인정된 제도이다.

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확정일자인(確定日字印)

확정일자인은 주택임대차에 있어서 전세금(傳貰金)을 보호해 주기 위한 것이다. 주택의 전세금을 보호해 주기 위한 제도로는 민법에 따른 전세등기(傳貰登記)와 주택임대차보 호법에 따른 확정일자인(確定日字印)이 있는데, 확정일자인제도는 1989년 ｢ 주택임대차보호법｣ 을 개정하면서 도입한 제도이며 공증사무실이나 등기소·동사무소에 가서 계약확인 도장을 받으 상가건물임대차보호법｣ 에서도 세무서에서 확정일자인을 받을 수 있도록 하였다. 면 된다. 현재 ｢ 전세계약서나 임대차계약서에 확정일자인을 받아 놓으면 전세집이 경매(競賣)되더라도 전세보 증금을 우선변제받을 수 있도록 한 법적 보호장치라 할 수 있다.

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환가

경매신청에서 경매실시까지의 제절차 진행요소들을 환가절차라고 한다.

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환경조건(環境條件)

부동산가격형성요인의 하나로, 일반적으로 자신을 둘러싼 외계형태(外界形態)를 환경조건이라 한다. 부동산은 외계환경이 중요하므로 부동산가격은 인근환경에 크게 좌우된다. 환경조건에는 위락시설·비선호시설·경관 및 자연조건 등이 있다.

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환매

토지구획정리사업에 의하여 토지구획정리를 실시할 때 필연적으로 발생하는 인접토지와의 교 환분을 말한다. 넓은 의미로는 매도인이 한번 매도한 물건을 대가를 지급하고 다시 매수하는 계약을 말한다. memo. 부동산공시법4 공인중개사 04 부동산공시법 부동산등기법

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