제31회 공인중개사 시험 기출 분석 (2020년)

1차 시험

부동산학개론 (40문항)

주요 출제 주제

• 부동산 기초개념: 부동산개발사업 분류(신개발/재개발, 환지방식), 한국표준산업분류상 부동산 서비스업, 토지 특성(개별성/부증성/부동성/영속성)
• 부동산 시장론: 수요·공급 함수 계산(균형가격/균형량), 거미집이론(수렴형/발산형), 유량/저량 개념, 분양수입 극대화
• 부동산 정책론: 금융규제(LTV/DTI), 부동산 조세(취득세/재산세/종합부동산세/양도소득세), 부동산 관련 제도 도입순서, 현행 시행제도
• 입지·도시공간구조: 컨버스 분기점모형, 호이트 선형이론, 넬슨 소매입지이론, 알론소 입찰지대곡선, 리카도 차액지대론, 주택여과과정
• 부동산 금융: 자본환원율, 수익성지수(PI), 자기자본수익률, 레버리지효과, 대출금리/상환방식, 지분금융/부채금융, 주택연금
• 감정평가: 원가법(적산가액), 거래사례비교법(비준가액), 수익환원법, 공시지가기준법, 감정평가 용어

특이사항

• 4P 마케팅믹스 문제 출제 (Product, Place, Price, Promotion)
• BTL 민간투자사업 방식 출제
• LTV/DTI 계산 문제 출제 (실제 대출한도 산출)
• 부동산 관련 제도 도입 시기 순서 문제 (자산유동화, 공인중개사, 부동산실명제, 부동산거래신고제)

민법 및 민사특별법 (40문항)

주요 출제 주제

• 법률행위: 불공정법률행위, 통정허위표시, 착오, 비진의 의사표시
• 대리: 임의대리, 무권대리, 복대리인, 표현대리
• 물권법: 물권적 청구권, 점유자와 회복자 관계, 등기 추정력, 공유, 취득시효, 중간생략등기
• 용익물권: 지상권, 지역권, 전세권
• 담보물권: 유치권(부종성/불가분성), 저당권(일괄경매), 근저당권
• 계약법: 동시이행항변권, 위험부담, 제3자를 위한 계약, 계약해제·해지, 하자담보책임, 합의해제, 계약금
• 특별법: 주택임대차보호법(대항력/우선변제권/임차권등기명령), 상가건물임대차보호법, 집합건물법, 부동산실권리자명의등기법, 가등기담보법

특이사항

• 조건·기한 문제에서 기한이익상실특약 관련 판례 출제
• 환매특약 관련 문제 출제
• 비율임대차(percentage lease) 계산 문제가 부동산학개론에 출제

2차 시험

중개법 (공인중개사법 및 부동산거래신고법) (40문항)

주요 출제 주제

• 개업 및 등록: 개설등록 요건, 결격사유, 중개대상물 범위, 법인 겸업, 분사무소 설치
• 업무 수행: 인장등록, 중개사무소 명칭, 표시·광고, 확인·설명의무, 거래계약서 작성
• 손해배상 및 보증: 손해배상책임 보장, 보증설정/변경, 중개보수
• 행정처분: 자격취소, 업무정지, 등록취소, 과태료, 벌금
• 부동산거래신고: 신고사항, 신고서 작성, 토지거래허가구역, 이행강제금, 외국인 부동산 취득
• 중개실무: 매수신청대리인, 전속중개계약, 중개보수 산정, 명의신탁, 주택·상가임대차보호법 적용

특이사항

• 3자간 명의신탁에서의 법률관계 실무 적용 문제
• 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권(전체 10년) 적용
• 매수신청대리인의 차순위 매수신고 관련 문제

공법 (40문항)

주요 출제 주제

• 국토계획법: 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획, 용도지역·지구·구역, 개발행위허가, 기반시설부담구역, 지구단위계획, 입지규제최소구역, 성장관리방안
• 도시개발법: 환지방식, 실시계획, 도시개발조합, 구역지정 해제, 비용부담
• 도시정비법: 정비계획 입안, 조합설립 동의, 관리처분계획, 준공인가, 주민대표회의
• 주택법: 공동주택 리모델링, 용어정의(준주택/국민주택/간선시설), 주택건설사업자, 지역주택조합, 감리자, 사업계획 승인
• 건축법: 건축 용어(건축/고층건축물/재축/이전/대수선), 용도변경, 건축허가, 면적산정, 가설건축물, 건축협정
• 농지법: 농업진흥지역 지정, 농지 임대차

특이사항

• 기반시설설치비용 부과대상 면적기준(200㎡) 출제
• 도시개발구역 지정해제 기간 관련 숫자 문제
• 건축법상 면적산정 방법 세부규정 출제

공시법 및 세법 (40문항)

주요 출제 주제

• 공간정보관리법(지적법): 지적공부 보존·보관, 지적공부 등록사항, 지목 분류, 축척변경, 지적공부 복구, 등록전환, 중앙지적위원회
• 부동산등기법: 등기 일반(대위등기, 촉탁등기), 소유권등기(보존/이전), 용익권등기, 근저당권등기, 가등기, 신탁등기, 등기관 이의
• 재산세: 과세표준/세율, 과세대상/납세의무자, 부과·징수
• 양도소득세: 계산구조, 감면액 산정, 신고·납부, 국외자산 양도, 1세대1주택 고가주택
• 취득세/등록면허세: 표준세율
• 지역자원시설세: 과세대상, 세율
• 종합부동산세: 기본사항

특이사항

• 지적공부 보관 방법(바인더 100장 단위) 등 세부규정 출제
• 양도소득세 감면액 산정 계산문제 출제
• 국외자산 양도소득세 관련 문제 출제

난이도 평가

• 부동산학개론: 중상 — 수리 계산문제(균형가격, PI, LTV/DTI)가 다수 출제되어 계산 실력 요구
• 민법: 중 — 전통적인 주요 논점 위주로 출제, 판례 문제 비중 높음
• 중개법: 중 — 법령 세부규정과 숫자 암기 요구, 특별법 적용 실무문제 출제
• 공법: 중상 — 국토계획법 비중이 높고, 여러 법률에 걸친 복합 문제 출제
• 공시법/세법: 중상 — 지적법 세부규정 암기 요구, 양도소득세 계산문제 출제